Todo lo que debes saber sobre la licencia de primera ocupación

Durante el proceso de adquisición de una vivienda de obra nueva pueden aparecer términos desconocidos hasta la fecha. La licencia de primera ocupación es uno de ellos, ya que este tipo de permisos se expiden para el primer uso de propiedades y para los hogares rehabilitados de forma integral. Frecuentemente, este trámite se confunde con la cédula de habitabilidad. Pero, ¿qué diferencias o similitudes hay entre ellas?

La expedición de la cédula de habitabilidad es responsabilidad de la Dirección General de la Vivienda de cada comunidad autónoma. Son los responsables de ratificar que la propiedad cumple los requisitos de salubridad, higiene y de construcción óptimos para entrar a vivir.

La licencia de primera ocupación también se encarga de confirmar las buenas condiciones de la casa de obra nueva, pero lo comprueba en base al proyecto técnico que se presentó ante la administración local pertinente de forma previa a la construcción. Por lo tanto, confirma que, lo que se planeó de forma inicial sea, también, el resultado final de la edificación.

Al tratarse de una gestión autonómica y local, algunos entes públicos en España han sustituido una por la otra, al igual que han dejado que los dos trámites sean complementarios.

¿Cómo se obtiene la licencia de primera ocupación?

Una vez que las obras ya hayan finalizado y la entrega de llaves sea inminente, es posible solicitar este consentimiento a la administración local. La constructora o inmobiliaria serán los responsables de remitir a los propietarios los informes y credenciales necesarios para su tramitación. Para la solicitación de este permiso es necesario presentar:

• Certificado de final de obras firmado por el Colegio Profesional correspondiente.
• Libro del edificio.
• Justificante de pago de las tasas pertinentes para presentar la solicitud.
• DNI del solicitante.
• Copia de la licencia de edificación/obras.
• Certificado técnico de las instalaciones y telecomunicaciones del edificio.

Es poco común que suelan denegarse estas licencias, pero hay dos motivos por los que la solicitud es desestimada de forma directa:

• Cuando la construcción no haya respetado la normativa vigente en dicha localidad y/o comunidad autónoma.
• En el momento en el que se comprueba que el proyecto realizado no corresponde con la licencia de obra y los permisos aprobados por el Ayuntamiento.

El siguiente paso es esperar a que los técnicos municipales se pongan en contacto con el propietario para visitar la construcción y hacer las comprobaciones necesarias.

La licencia de primera ocupación tiene como objetivo confirmar que la vivienda ha sido construida con las características iniciales

Precios y plazos de la licencia de primera ocupación

Una de las ventajas de la tramitación de esta licencia es que la ley no obliga a solicitarla en un tiempo determinado. Es decir, puede que la vivienda de obra nueva adquirida vaya a usarse de forma inmediata o se trate de una inversión y, a priori, no se vislumbra la habitabilidad de la misma o la venta. Esto permite que sean los propietarios los encargados de solicitar la licencia en cuanto a necesidad, y no por plazos normativos.

En cuanto a la administración local, ellos tendrán un máximo de tres meses para aprobarla y expedirla. Prorrogable hasta los seis meses por causas internas como alto volumen de solicitudes, por ejemplo.

Al depender de cada Ayuntamiento los precios pueden variar a lo largo y ancho de la península. Además, también se tienen en cuenta los metros cuadrados y el tipo de inmueble. Según las últimas estadísticas, el precio medio nacional se sitúa en 445 euros.

¿Es obligatoria la licencia de primera ocupación?

A priori y legalmente, la respuesta es no, dependiendo de donde se localice el inmueble. Se trata de un trámite voluntario, pero que la falta del mismo puede acarrear la negativa de la compañía electricista, por ejemplo. La ley no obliga a los propietarios de forma directa a obtener dicho documento, pero indirectamente no permite avanzar en la habitabilidad de la vivienda. De hecho, es considerado como el documento acreditativo de legalización de la construcción.

Todo ello se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, que se encarga de regular a nivel nacional los parámetros estándar. Pero cada comunidad autónoma y ente local tiene una normativa propia y específica para la construcción de las que se devengan todas las diferencias.

Está vinculada de forma directa con la cédula de habitabilidad, complementarla o sustituirla. En Asturias, por ejemplo, no es necesaria la licencia de primera ocupación, pero si la cedula de habitabilidad, mientras que en Andalucía no es obligatoria la segunda y en Madrid solo es necesaria la primera.

En concreto, en Barcelona, es un trámite obligatorio, Vivir en una propiedad sin dicho permiso se considera un delito muy grave que conlleva multas de entre 80.000 y 120.ooo euros.

En el caso de que ambas sean necesarias, primero habrá que solicitar la licencia de primera ocupación y, posteriormente, tras la aceptación, la cédula de habitabilidad. Esta se encarga de considerar la vivienda lista para entrar a vivir bajo los requisitos mínimos de la Comunidad Autónoma que incluyen:

• La altura y anchura mínima del portal o entrada del edificio.
• Que la vivienda tenga una superficie mínima.
• Iluminación necesaria dentro del edificio.
• Altura de la puerta principal del bloque, así como la anchura de los pasillos conforme a las medidas para personas con movilidad reducida.

En algunas comunidades, como Madrid, la licencia de primera ocupación es obligatoria

Inconvenientes de no obtener la licencia de primera ocupación

Que se deniegue la tramitación o que no se solicite tiene, más que consecuencias legales, trabas burocráticas y de habitabilidad. La licencia de primera ocupación es imprescindible en los siguientes procesos:

• Para confeccionar las escrituras públicas.
• Dar de alta los suministros del hogar como agua, luz o gas.
• Contratar un seguro del hogar.
• Para vender la propiedad. Hoy en día las compraventas de inmuebles sin este documento son declaradas nulos por los tribunales españoles. Esta derogación acarrea la devolución total de la cantidad obtenida por el vendedor. Además de ser el responsable de hacer frente a los intereses, gastos de notaría, impuestos, abogados y similares de ambas partes.

Al no poder asegurar la vivienda, ni el daño a terceros, el propietario se hace responsable de todas las consecuencias que pueda ocasionar la convivencia en el inmueble. Desde una gotera, un incendio o un accidente frente a un vecino. La falta de esta licencia deja desamparados legalmente a los propietarios del inmueble, haciéndose cargo económicamente de todas las responsabilidades.