¿Qué distingue a la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación? Todo lo que debes saber

A la hora de adquirir o vender una propiedad, comúnmente los clientes se topan con nuevos procesos y, sobre todo, términos. La cedula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación se encuentran entre los más habituales del sector inmobiliario.

Actualmente, entre ambos existe una confusión latente por parte de propietarios y compradores. Todo ello se debe a las diferencias legislativas que emanan de los ayuntamientos y de las comunidades autónomas. Aunque a veces puedan confundirse o, incluso, sustituirse, ambos procedimientos y documentos son diferentes y no certifican lo mismo. Mientras que, la cedula de habitabilidad confirma las condiciones de salubridad y técnicas para que el inmueble pueda ser destinado a vivienda y/o ser habitado. La segunda verifica que el piso ha sido edificado conforme al proyecto entregado inicialmente en el ayuntamiento.

A pesar de ser dos trámites distintos, en algunas comunidades, como la andaluza o la madrileña, han sido unificados, para evitar una mayor burocracia y eliminar el desconcierto. Lo que sí las une es la obligatoriedad de ambas. De hecho, no tener la licencia de primera ocupación en Barcelona, por ejemplo, puede acarrear una multa de casi 100.000 euros. Además, de que sin ellas es imposible realizar ciertos trámites, como:

• Realizar las escrituras públicas.
• Solicitar una hipoteca.
• Contratar un seguro del hogar.
• Dar de alta los suministros básicos.
• Vender de forma legal el inmueble. Sin dichos documentos, cualquier compraventa realizada será anulada por un juez.
• Alquilar la propiedad.

¿Qué diferencia a la cédula de habitabilidad con la licencia de primera ocupación?

Antes de hacer frente a la eterna pregunta, es necesario definir cada concepto de una forma más amplia. En cuanto a la cédula de habitabilidad, más allá de que confirme la salubridad o la habitabilidad de la vivienda, certifica la legalidad de la misma. Así es como lo indica el Ministerio de Fomento.

Se trata de un documento administrativo que da fe de que dicho domicilio ofrece las condiciones básicas para poder ser habitada. Gracias a ella es posible dar de alta los suministros como luz, agua o gas. Se torna imprescindible para las compañías, sin este trámite no hay legalidad y, por tanto, suministros básicos. Además, de que no se podría vender o alquilar la casa.

Para hacer las comprobaciones pertinentes, es necesario contratar a un arquitecto o aparejador colegiado que se encargue de hacer el informe correspondiente, para ser emitido posteriormente al ente encargado de la comunidad autónoma.

En cambio, en la licencia de ocupación, será el ayuntamiento del municipio el que se trasladará hasta la vivienda de obra nueva, para conocer sus características. Estas deberán de coincidir con las del proyecto que se presentó en la administración local para conseguir las licencias, tales como el permiso de obra.

Entre ambas, a parte de las diferencias, existe una complementariedad. Una se encarga de indicar que se puede vivir en ella y, la otra, que se construyó según lo previsto. Cada una juega un papel muy importante a la hora de confirmar los aspectos más relevantes de una casa. Es decir, que cuenta con las condiciones mínimas y, sobre todo, pactadas con el promotor o la inmobiliaria, que se habían acordado.

Que cuente con una instalación eléctrica es imprescindible para conseguir la cédula de habitabilidad

Características de la cédula de habitabilidad

Este documento indica, entre otros, la superficie útil del inmueble, el máximo de inquilinos, así como los espacios y el número de habitaciones. Todos ellos, dentro de unos parámetros mínimos para ser considerada legal. Estos requisitos son de forma generalizada:

• Tener una superficie mínima de 36 metros cuadrados.
• Contener, al menos, una sala de estar o comedor, cocina y un aseo. Este último tiene que tener la capacidad de instalar un inodoro, un lavamanos y una ducha o bañera.
• Respeto a la cocina tendrá, como mínimo, una encimera y fregadero, un lugar para cocinar (vitrocerámica o gas) y un extractor de humos.
• La cocina y los baños deben de tener una puerta que las separe del resto de las estancias.
• Un espacio donde lavar la ropa.
• Si contiene dormitorios, estos deberán de tener un mínimo de 6 metros cuadrados o 1,8 x1,8 metros. Para las habitaciones de matrimonio, la superficie asciende a 8 metros.
• Una altura no inferior a 2,5 metros, excepto en la zona del baño y la cocina donde puede ser de 2,2 metros.
• Disponibilidad de las instalaciones para luz y agua, con el fin de contratar posteriormente los suministros. Además de, medidas para evacuar el agua.
• Imprescindible un acceso desde el exterior en caso de emergencia.

¿Cómo se solicita la licencia de primera ocupación?

Para conseguir la cédula de habitabilidad es necesario consultar las condiciones vigentes en el ayuntamiento donde se encuentre la propiedad, ya que serán ellos los encargados de tramitar y resolver el expediente. Importante señalar que todo depende de la región, ya que algunas han priorizado este documento y eliminado el de cédula de habitabilidad. Y, por tanto, algún proceso puede ser distinto.

En líneas generales, los siguientes documentos son imprescindibles en cualquier parte de la península:

• Copia del Documento Nacional de Identidad o CIF del propietario.
• Formulario específico de licencia de primera ocupación cumplimentado.
• Acta acreditativa de la recepción de obras.
• Copia de la licencia municipal de obras.
• Certificado por los responsables de la finalización de la construcción.
• Libro del edificio.
• Justificante del pago de tasas para solicitar el certificado.
• Protocolo de instalación de telecomunicaciones.
• Certificado de protección contra incendios.
• Certificado energético.

Cuando una vivienda se ha entrado a vivir en un piso de segunda mano y se ha hecho una reforma completa, aunque se tenga la cédula de habitabilidad, es necesario la de primera ocupación

¿Cuándo es necesaria la licencia de primera ocupación?

A pesar de lo que pueda parecer, obtener la licencia de primera ocupación no es tanto un proceso complejo, sino largo. Verificar todas las condiciones de la casa puede llevar, dependiendo del ayuntamiento, entre 3-6 meses desde la solicitud. Todo depende del volumen de trabajo y de los procesos internos. El precio, también, variará en función de cada entidad local, pero, en general, oscilará entre los 450 y 1.200 euros.

Que una administración publica confirme las condiciones y el estado del inmueble, se hace imprescindible en:

• Las casas de obra nueva, es decir, de primer uso.
• Las propiedades de segunda mano que han sido rehabilitadas de forma integral.
• En el caso de ampliación de locales o cambio de servicio como, es el caso, de los locales que se convierten en viviendas.

Este documento verifica que lo construido se ajusta a las licencias obtenidas previamente y que están listas para su uso en cuanto a condiciones ambientales, de seguridad y urbanísticas.