Todo sobre la documentación necesaria en una obra de construcción

Levantar un bloque de viviendas de nueva construcción, una promoción de chalets a orillas del mar o una obra en una casa. Cada una de ellas requiere una documentación y unos trámites imprescindibles para poder llevarse a cabo, amparados por la seguridad y la legalidad. Todo dependerá de la envergadura de la edificación y, sobre todo, de los agentes implicados. Es decir, a mayor volumen, mas necesidades y, por consiguiente, trabajadores. No será lo mismo una pequeña modificación en casa con dos obreros, que un complejo de inmuebles de obra nueva donde hacen falta más de 50 trabajadores. Estos necesitarán seguros de responsabilidad civil, altas en la seguridad social, una mayor póliza para la constructora y una documentación más extensa en todos los aspectos legales.

Los trámites tienen un ciclo de vida de tres fases:

1. Documentación previa al inicio de la construcción, sin la cual será imposible comenzar.
2. Trámites durante el proceso de edificación imprescindibles para su continuo y correcto funcionamiento.
3. Certificados al finalizar el proyecto para que los futuros inquilinos puedan, por fin, entrar a vivir en el inmueble adquirido.

Licencia de obras, el documento estrella de todo el proceso

La licencia de obras necesita un apartado por sí mismo, ya que, sin lugar a dudas, es el trámite principal de cualquier remodelación u proyecto de nueva edificación. Sin este documento expedido por el ayuntamiento pertinente, nadie podrá comenzar ningún proyecto, sean cuales sean sus dimensiones. El objeto es garantizar que aquello que se realice cumple los requisitos de la normativa de vivienda vigente.

La espera media para la aceptación, tras la solicitud, es de entre uno y tres meses. Aunque, por supuesto, todo depende del volumen de trabajo del ayuntamiento o de las características de la construcción. Para su tramitación son imprescindibles:

• La instancia debidamente cumplimentada.
• Justificante que acredite el pago de la tasa correspondiente.
• Fotocopia del DNI/CIF del titular o responsable.
• Hoja de edificación y vivienda.
• Proyecto técnico visado por el Colegio Oficial de Abogados.

En el caso de que se trate de una construcción mayor, es decir, de gran envergadura, como unas promociones de viviendas nuevas, por ejemplo, son necesarios otro tipo de documentos adicionales a los anteriores:

• Memoria descriptiva y justificada.
• Pliegos de condiciones y planos.
• Presupuestos generales.
• Estudio de seguridad y salud de todos los empleados.
• Plan de control de la calidad durante toda la construcción.
• Plan para la gestión de residuos urbanos.

Además del constructor, el arquitecto es la persona que más responsabilidad asume durante una construcción

Permisos previos y durante el proceso

Antes de que la maquinaria comience a trabajar o de poner la primera piedra, hay un conjunto de documentos que, además de la licencia de obras, son exigibles legalmente para construir.

El primero de ellos, aunque no se trate de un permiso, es el comienzo de todo el proceso: la adquisición de un terreno para la edificación. Ya sea urbano o urbanizable, a partir de que las escrituras sean publicas y debidamente registradas, se pueden comenzar a tramitar los siguientes documentos:

• Licencia urbanística. Solo acredita que el ayuntamiento autoriza la edificación, pero a través de la legitimidad del suelo, no del proyecto. Es decir, la licencia urbanística indica que en ese terreno o parcelación se permite construir.
• Visado colegial del proyecto. Fuese o no un documento a presentar para obtener la licencia de obras, se torna imprescindible para la viabilidad del proyecto. Este confirma la habilitación del autor del proyecto, la integridad de los documentos, así como la correcta aplicación de las normativas colegiales y urbanísticas vigentes.
• Estudio geotécnico. Es el encargado de indicar la calidad y el tipo de suelo, las necesidades y recomendaciones para la cimentación de la construcción e informar de las profundidades y distribuciones de los inmuebles. Para evitar desniveles o posibles grietas.
• Libro de visitas para la inspección de trabajo, donde cada vez que los inspectores públicos actúen puedan dejar constancia de las irregularidades o problemáticas.
• Plan de prevención de riesgos laborales y el protocolo de actuación en casos de emergencias o accidentes laborales
• Certificado por parte de la constructora o promotora de estar al corriente del pago de la cuota de Seguridad Social de todos y cada uno de los empleados a su cargo. Y de los seguros sociales de los mismos.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los siniestros materiales y sobre accidentes de los trabajadores.
• Inscripción de la empresa en el registro de empresas acreditadas para disponer de un servicio de prevención de riesgos laborales.

En el caso de que en mitad o en alguna fase ésta sea modificada, habrá que firmar un acta de variación de la misma. Será necesario volver a constatar la viabilidad de la edificación y verificarlo legalmente. Como responsables, este documento debe ser constatado y firmado por el promotor, la dirección de la construcción y el constructor.

Sin la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad será imposible entrar a vivir en los inmuebles de nueva construcción

Trámites de fin de la construcción

Para proceder a la habitabilidad de las viviendas construidas, son necesarios una serie de certificados que acrediten la seguridad y la ocupación de la misma. Así como que el proyecto que ha finalizado es idéntico al presentado ante la entidad pública, con el fin de evitar posibles fraudes y, sobre todo, irregularidades con los futuros inquilinos y la hacienda local.

Estos trámites finales no impiden que los inmuebles se hayan vendido con anterioridad a su finalización, pero en el caso de la negativa de estos, la constructora incurriría en negligencias que acabarían en los tribunales. Para ello, los trámites al finalizar la construcción son:

• Certificado de fin de obra. El arquitecto se encargará de firmar este certificado, que deberá estar visado por el Colegio Oficial correspondiente. Garantiza que todo se hizo acorde con el proyecto.
• Certificado energético. El arquitecto también será el encargado de expedir este documento, que certifica que los inmuebles tienen un gasto inferior a la media en electricidad.
• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Dependerá de la comunidad autónoma en la que se haya edificado, ya que hay algunas, como la andaluza, que este trámite lo ha reducido a una sola licencia. En el caso de la licencia de primera ocupación, será el ayuntamiento el encargado de verificar que la vivienda se construyó conforme a la licencia de obra nueva expedida. Y, en cuanto a la cédula de habitabilidad, es la región la responsable de corroborar que el inmueble tiene las características legales para entrar a vivir.
• Escrituras de declaración de obra nueva. Un documento público gestionado por el propietario, que debe constatar ante notario el final del proyecto, para pedir el alta de los suministros básicos.