¿Qué es una licencia de obra mayor?

La licencia de obra mayor es un trámite imprescindible para realizar una construcción de gran envergadura. Ya sea por daños en la estructura o por un cambio de uso en el inmueble, esta licencia es de obligado cumplimiento frente a la administración local. El precio de la licencia de obra mayor es de entre 200 y 600 euros.

Aunque parezca una obviedad, es ilegal construir sin este documento. Incluso en el caso de haberse solicitado, pero el ayuntamiento no haya dado la confirmación para comenzar la edificación. El consentimiento y permiso son necesarios para no incurrir en una falta administrativa y, además, para evitar la demolición de lo construido sin permiso. En caso de detectarse esta anomalía, la administración impondrá una multa contra el responsable de la construcción que puede ascender a:

• Sí son cambios menores la cuantía oscila entre los 500€ - 1.000€.
• Si es una obra mayor y ha supuesto un peligro público, entre 1.001€ y 6.000€.
• Para infracciones muy graves, que serán determinadas por el ayuntamiento, entre 6.001€ y 300.000 €.
• Si aun después de haberse impuesto la multa se sigue sin solicitar la licencia, la entidad correspondiente podrá imponer sucesivas multas, así como el coste de derruir la edificación y los gastos que puedan ocasionar a la administración pública.

La obtención de esta licencia es la garantía de que se cumple con todos los requisitos legales y de seguridad vigentes. Tanto para la sociedad, como para los agentes implicados en todo el proceso; desde obreros, fontaneros o transportistas. Todo ello amparado bajo las premisas de la Ley 39/1988 reguladora de las Haciendas Locales y el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU).

¿Cuándo necesitamos una licencia de obra mayor?

Solicitar una licencia mayor o menor depende, principalmente, de las particularidades de la construcción que se vaya a realizar. La legislación vigente, el ente público responsable y las características serán las que definirán el tipo a elegir.

Aunque, según el plan general de ordenación urbana correspondiente, algunos supuestos pueden variar, en general, cuando hablamos de una construcción mayor, se entiende por las edificaciones que implican algunos de los siguientes casos:

• Construir una nueva planta, ya sea superior o subterránea, así como un aumento de los metros cuadrados de la vivienda. En el caso de las casas prefabricadas, por ejemplo, cuando implique añadir un espacio o módulo.
• Acondicionar los locales por reforma total.
• Cambios de uso del inmueble, ya sea un piso o un terreno.
• Aquellas que afectan a zonas comunes de un edificio, tales como el portal, la instalación de un ascensor o el cambio de tuberías.
• Demoliciones totales o parciales de una propiedad.
• Cambios en la estructura o rehabilitación integral.

Tras la adjudicación de la licencia, la administración local otorga al constructor un plazo de 3 años para edificar la obra

¿Cómo se solicita la licencia de obra mayor?

Será el responsable de la construcción, arquitecto o dueño de la propiedad el encargado de gestionar este trámite. Como cualquier licencia o gestión de un impuesto, éste tiene un coste que dependerá del ayuntamiento al que corresponda la vivienda. Pero, en general, oscila entre el 2% y el 6% del precio total del presupuesto sin IVA. La estimación, por ejemplo, para una modificación integral de un piso de 90 metros cuadrados cuyo estudio más construcción es de 30.000€, el impuesto a pagar sería de entre 600 euros y 1.800 euros, dependiendo del municipio.

Lo más importante para gestionar y pedirla, es informarse de las peculiaridades del ayuntamiento de la localidad donde se vaya a realizar la edificación. Puede que se encuentre en las oficinas de urbanismo o en otras dependencias. También, algunos de ellos permiten la gestión telemática y, en otros, sólo de manera presencial. Sea como fuere y a pesar de las variabilidades de la población pertinente, la documentación imprescindible en todo caso es:

• Modelo de solicitud y pago de la tasa urbanística para su gestión.
• DNI y datos personales del solicitante o documento de delegación en casos de que realice el trámite el director de obra mayor o un técnico.
• Proyecto técnico visado por el Colegio de Arquitectos que debe incluir: el plano cartográfico, de situación, previo y posterior a la construcción.
• Estudio básico de seguridad y salud y de gestión de residuos.
• Anexo de prevención de incendios.
• Presupuesto.
• Fecha prevista de inicio y finalización o duración prevista en meses.

La aprobación de la solicitud pertinente tendrá vigencia durante el periodo señalado para la ejecución o, sí no se indica, la ley establece un plazo de un año para iniciar las obras y tres para terminarlas desde su aprobación.

A pesar de la facilidad de ensamblar un nuevo módulo en una vivienda prefabricada, es necesario solicitar la licencia de obra mayor

Diferencias entre una licencia de obra mayor y una menor

La obra mayor se caracteriza por ser una edificación de gran magnitud y que supone unos cambios significativos en cualquier inmueble. En cambio, la menor se distingue por ser algo sencillo, como cambiar la decoración o el suelo, pintar, instalaciones de fontanería, electricidad o aire acondicionado.

Todo depende de las particularidades de las tareas a realizar. Una reforma que, a priori, es menor puede convertirse en una más grande si hay problemas. Por ejemplo, si se encuentran dificultades en la instalación de una calefacción central y, finalmente, hay que hacer cambios en la estructura. Convirtiéndose así en una de mayor magnitud.

Entre ambas, existen diferencias a considerar como:

• La realización de una obra menor no necesita consentimiento legal, ni pago de tasas, ni una memoria técnica. Sólo es necesario cuando el edificio sea de interés cultural.
• El presupuesto de la menor es entre un 60-70% más barato.
• La duración entre ellas varía entre las 2-3 horas y 5 días como máximo.
• La obra mayor impacta en la estructura del inmueble, por lo que se hace necesario un proyecto cualificado.
• Las menores no podrán, en ningún caso, afectar a los elementos comunes de un edificio como su división en el interior, la ventilación, habitabilidad o seguridad.