¿Qué documentos son imprescindibles para adquirir una vivienda de obra nueva?

Ya sea sobre plano, en plena construcción o cuando el residencial ya ha sido edificado completamente. Al comprar una vivienda de obra nueva hay unos documentos y trámites que son imprescindibles y específicos de este tipo de propiedades, al tratarse de inmuebles sin estrenar.

Para comprar sobre seguro y evitar estafas o especulaciones, es aconsejable seguir algunas precauciones a la hora de adquirir una casa nueva. Cuanta más información, sobre todo pública y de fuentes veraces, menor incertidumbre tendremos durante en todo el proceso de compra.

Todos los documentos necesarios para comprar una vivienda de obra nueva

La documentación para adquirir una propiedad de este tipo es mucho mayor que para una de segunda mano. Esto no quiere decir que el proceso sea más arduo o complicado, sino que simplemente, al tratarse de reciente construcción cuenta con documentos y trámites obtenidos por primera vez y concedidos por las entidades públicas con escasa antigüedad.

Los futuros propietarios podrán solicitar la documentación que necesiten para adquirir el inmueble que sea necesaria o bien directamente a través del promotor o de entidades públicas, tales como el Registro de la Propiedad o el ayuntamiento del municipio.

Si la compra se ha realizado directamente a la constructora o promotor ejecutivo, los inquilinos para la ocupación legal de la casa y compra necesitan:

• Libro del edificio, donde se encuentra el proyecto de obra y las modificaciones, si las hubiese.
• Certificado de final de obra, donde se confirma que el edificio ha concluido según el proyecto y los permisos obtenidos.
• Licencia primera ocupación. Es el ayuntamiento pertinente el encargado de aprobar dicho trámite confirmando que se cumple con la normativa urbanística. Se trata de un documento imprescindible para poder habitar el inmueble.
• Cédula de habitabilidad, aunque depende de la comunidad autónoma donde se ubique, ya que hay algunas que han fusionado este permiso con el de la licencia de primera ocupación o por separado. Igualmente, constata que la propiedad cumple con los requisitos de calidad obligatorios para ser habitada. Necesario para dar de alta el agua o el gas.
• Certificado obligatorio de eficiencia energética. Obligatorio desde 2013, permite conocer el consumo eléctrico de la casa según su rango A+++, B, C, D, E, F o G.
• Contrato de arras, donde el promotor se compromete a vender y el cliente a comprar.
• Contrato de compraventa, donde aparecerán todos los datos relativos a la venta legal del inmueble, como la información personal de las dos partes, las características de la propiedad o como se realiza el pago de la misma.

Aunque no es obligatorio, se aconseja realizar un contrato de arras para sentar las bases de la compraventa del inmueble

Documentación a tener en cuenta para comprar una vivienda de obra nueva sobre plano

Adicionalmente a los documentos y trámites anteriores, cuando se realiza la compra de una vivienda de obra nueva en plena proyección, es imprescindible atender a algunas cuestiones necesarias para evitar posibles fraudes. Y es que, lo único con lo que el promotor cuenta en ese momento previo a la construcción es: un proyecto y la propiedad del terreno donde se llevará a cabo.

Es cierto que, comprar sobre plano ofrece algunas ventajas muy destacables, tales como ser los primeros en elegir cualquier inmueble disponible en todo el complejo u obtener un descuento por la adquisición. Pero, también es importante dar a conocer, que se trata de un momento de compra donde el cliente adquiere un gran riesgo en la transacción si no ha hecho algunas comprobaciones. Hay que llevar a cabo algunas precauciones para cerciorarnos de que, realmente, la promoción de obra nueva va a construirse a través de la información legal disponible.

Puede accederse de forma personal o a través de un profesional. Se trata de documentación que cualquier ciudadano interesado puede solicitar:

• Inscripción en el Registro Mercantil, para confirmar que la empresa constructora y a través de la que se están realizando las compraventas existe.
• Registro de la Propiedad, a través de una Nota Simple, para comprobar si el terreno donde indican que se construirá pertenece a la empresa o constructora que va a realizar la obra. Además de, contar con las licencias pertinentes para realizar la edificación.

En el momento de entregar una señal como reserva o un adelanto de la totalidad del precio final, es recomendable, también, contratar una póliza de seguro o solicitar un aval al propietario. Con esto, nos aseguraremos de que, si las casas no se construyen finalmente, obtendremos la devolución del dinero entregado.

Contar con un certificado energético es obligatorio en España desde 2013

Proceso para comprar una vivienda de obra nueva

Todos los trámites legales, burocráticos, con el notario o la propia entidad bancaria, si se ha solicitado una hipoteca, variarán en función del momento de compra de la propiedad. Aunque el procedimiento es idéntico, no es lo mismo adquirir un inmueble a estrenar sobre plano que cuando ya se ha construido al completo. Los plazos, las entregas de la documentación e, incluso, de las llaves variarán. Estrenar el hogar para los que fueron los primeros en comprar puede demorarse en torno a 2-3 años, mientras los que lo hicieron en la venta de las últimas unidades podría tardar tan sólo un par de meses. Sea como fuere, en todos los casos, deberán de seguir el siguiente orden cronológico:

• Reserva de la vivienda. No es un trámite que se realiza en el 100% de las transacciones, pero es muy aconsejable si se compra sobre plano. Se trata de un contrato o documento privado entre el comprador y vendedor con validez jurídica, donde se deja constancia del inmueble reservado o apalabrado entre el constructor y el cliente.
• Contrato de arras. En este documento el promotor no sólo se compromete a reservar el inmueble, sino que recibe una cantidad pactada entre ambas partes en concepto de señal. Esta cuantía se descontará del precio final.
• Elevación del contrato. El trámite anterior se transforma en las escrituras públicas de la casa de obra nueva adquirida. En este caso será el notario el responsable de dejar constancia del cambio de titularidad de la vivienda. Es decir, de la venta por parte del constructor hacía el nuevo propietario: el comprador. En este documento también se deja constancia de los datos del inmueble, tales como la ubicación exacta, el precio final, los metros cuadrados o sí se ha adquirido con un crédito hipotecario o no.
• El siguiente paso es realizar el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el IVA.
• Realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque no es obligatorio, se aconseja dejar constancia con todos los efectos legales de quien es el titular o titulares de la nueva propiedad.

En la firma de las escrituras, se entregarán oficialmente las llaves. Por lo que, a partir de ese momento, oficial y legalmente, la casa ya es de los nuevos compradores. Los siguientes pasos variarán en función de las preferencias e inquietudes de los mismos, ya que deberán de dar de alta los suministros esenciales o contratar nuevos servicios en su nuevo domicilio.