¿Cuáles son los deberes y obligaciones de una promotora de obra nueva?

Los compradores y propietarios de una vivienda de obra nueva se encuentran amparados por la legislación española durante todo el proceso de compra. En concreto, se trata de la ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, y en la que corresponda en cada comunidad autónoma, las encargadas de determinar las obligaciones de información, así como la protección al consumidor, frente a las promotoras por el Real Decreto 515/1989, del 21 de abril.

Estas tienen la obligatoriedad de cumplir las ofertas o publicidades que realicen de los inmuebles. La ley les confiere a todas estas comunicaciones carácter contractual. Es decir, todo lo que las promotoras prometan a los clientes, ya sea un descuento o un extra, deberá de cumplirse, siendo exigible judicialmente, aparezca o no por contrato.

¿Qué funciones desempeña una promotora?

Promotora o constructora, aunque suelen ser figuras diferentes, ya que la primera de ella es la que vende las propiedades y la segunda la que las edifica, es muy común que sean la misma empresa. Pero, también pueden encontrarse de forma independiente. Dentro de ella, una parte está especializada en construir las viviendas de obra nueva, y la otra se encarga de promocionar, enseñar el piso piloto y, en definitiva, gestionar todo el proceso de compraventa de los inmuebles. Desde que los futuros propietarios confirman o reservan la vivienda, hasta que se les entrega la llave en mano. Sus principales tareas dentro del sector inmobiliario y de ventas son:

• Encontrar el terreno donde se van a construir las casas de obra nueva.
• Entregar los inmuebles a los clientes, una vez finalizado todo el proyecto.
• Concertar citas para que los futuros propietarios visiten el piso piloto.
• Gestionar la entrega de llaves, la firma de las escrituras y los servicios extra como el notario o el gestor.
• Informar de las características del residencial, así como asesorar sobre cuales son las mejores opciones de compra, gama de inmuebles o formas de financiación.
• Mantener una comunicación fluida con los clientes sobre el estado de las viviendas de obra nueva, marcando los tiempos y plazos de entrega.
• Distribución y publicitación del proyecto inmobiliario.

Los propietarios de una vivienda de obra nueva están amparados bajo el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores

¿Qué obligaciones tiene el promotor con los propietarios de la vivienda de obra nueva?

Comprar una casa de obra nueva es sinónimo de garantía. La ley española delimita, ampara y legisla varias desde las ofertas que realiza la promotora para captar a nuevos clientes, hasta los desperfectos que puedan aparecer hasta 10 años después de la entrega de llaves.

En concreto, es el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores el que hace especial hincapié en la información que se suministra a los futuros propietarios durante toda la compraventa de un inmueble. Según este texto, los promotores o los que actúan como tal, ya sea un profesional independiente o una inmobiliaria, para una mayor transparencia, deberán de tener de forma permanente para el acceso público, la siguiente documentación e información:

• Razón social, domicilio y datos del Registro Mercantil de la promotora. Todo ello con la finalidad de que, si algún cliente, quisiese confirmar la veracidad de los datos o de la propiedad del terreno donde se están construyendo las viviendas de obra nueva pueda hacerlo. A través del registro pertinente o una Nota Simple del Registro de la Propiedad.
• Datos al completo del constructor y del arquitecto encargado.
• Plano de la ubicación exacta de la propiedad, así como del edificio o residencial, de las tomas de luz y agua.
• Garantía del inmueble adquirido.
• Descripción completa de la propiedad. Tales como superficie útil, distribución, servicios comunes del complejo…
• Materiales utilizados para la edificación de la promoción de obra nueva en general. Tanto del interior del hogar, como del exterior y las zonas comunes.
• Precio total, incluyendo descuentos y servicios (notaria, gestoría, tasas, impuestos…).
• Formas de pago y plazos, en los que se incluyan los honorarios de los agentes y el IVA pertinente.
• Copia de las distintas licencias obligatorias en la construcción (permiso de obra, licencia de habitabilidad, de recogida de residuos…).

Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, boletín de instalación de agua, luz y gas. Son algunos de los documentos que la promotora deberá proporcionar al propietario en el acto de entrega de llaves

Documentos que el promotor deberá entregar a los propietarios

El promotor es, en todo momento, el principal comunicador entre la constructora y el cliente final. Si hay un posible retraso, cambios en las características de la casa o de la forma de pago, así como el responsable de dar las llaves a los propietarios, tras la firma de la escritura ante notario.

En este momento, y no antes, es cuando remitirá o entregará a los dueños toda la información, documentación y trámites necesarios para la óptima habitabilidad del inmueble. Tales como:

• Plano explicativo de donde se ubica la vivienda dentro del edificio o del residencial de obra nueva.
• Plano de la propiedad, acotado, a escala, y con trazos reales de las instalaciones y especificaciones técnicas y útiles de la vivienda. Como la superficie útil, por ejemplo.
• Descripción detallada del inmueble y edificio/urbanización, donde recen todas sus prestaciones. Desde la red eléctrica, puntos de agua, saneamientos, niveles térmicos, protección contra incendios…
• Referencia de cada uno de los materiales empleados en las instalaciones, tanto individuales como comunitarios. Para los casos de averías, modificaciones o problemas estructurales.
• Cédula de habitabilidad y/o de primera ocupación, según la comunidad autónoma.
• Boletín de instalación de agua potable, certificado de instalación de gas y telecomunicaciones, así como de energía eléctrica y certificado energético, si procede.
• Proyecto llevado a cabo o en su caso memoria técnica de la obra.
• Instrucciones de evacuación de la propiedad, para casos de emergencia y de las medidas de seguridad de la casa.
• Garantías selladas de los fabricantes, tales como de los electrodomésticos o aire centralizado.
• Datos relativos al uso, mantenimiento y conservación de la propiedad.

Además, también tienen la obligatoriedad de entregar documentación adicional al representante de la comunidad de vecinos. Se incluirán, además, libro de control de calidad, proyecto de obra del edificio y de las modificaciones llevadas a cabo, copia de la declaración de obra nueva y de división horizontal. Estatutos y reglamentos que deberán de ser llevados a cabo, como mínimo por la comunidad, copia del seguro decenal frente a vicios o defectos y contra incendios.