La compra de una vivienda de obra nueva requiere, entre otras cosas, saber qué incluye y qué cubre la garantía obligatoria, así como el seguro decenal. Además, es necesario saber qué hacer en caso de que aparezca algún desperfecto en los acabados y/o en la estructura de la casa o edificio.
Garantía obligatoria en la vivienda de obra nueva
Cuando hemos tomado la decisión de adquirir una propiedad a estrenar, uno de los aspectos que debemos saber y conocer es su garantía obligatoria. Es decir, qué ofrece, su vigencia, el tipo de cobertura y cómo reclamar en caso necesario. Y es que, puede suceder que, tras la entrega de llaves aparezca algún desperfecto, por lo que hay que saber cómo actuar y qué hacer. Lo primero es tener claro qué es un vicio oculto y un defecto de construcción.
¿Qué es un vicio oculto y un defecto de construcción?
Los inmuebles pueden tener desperfectos, por lo que una vez nos han entregado las llaves lo primero que hay que hacer es revisarlo con detenimiento, comprobando los acabados, las paredes, suelos, griferías, electricidad, etc. Hay que comprobar que todo esté bien y funcione correctamente. En caso de que no sea así, debemos conocer si puede ser un vicio oculto o se trata de un defecto de construcción.
Si es un vicio oculto, puede ser algo más difícil de solucionar, ya que son fallos en la construcción que pueden aparecer con el paso del tiempo o de los años. Por ejemplo, las humedades o las grietas, las tuberías y elementos similares, quizá puede ser aconsejable revisar ese tipo de cosas con algún experto. Si por el contrario es un defecto de construcción, puede ser fácilmente reconocible por nosotros mismos, ya que son, por lo general fallos en los acabados.
Sea cuál sea el tipo de desperfecto, tenemos derecho a reclamar y exigir a la promotora la reparación de los mismos, siempre y cuando el desperfecto esté dentro del periodo de garantía obligatoria que establece la Ley.
De hecho, la Ley 38/1999 del 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, regula y determina las obligaciones y responsabilidades de los todos los agentes de la construcción, siendo responsables de los desperfectos que puedan aparecer tras la finalización de la obra.
¿Cuantos años de garantía tiene una vivienda de obra nueva?
En este aspecto la legislación se mantiene muy clara, estableciendo tres periodos, a saber:
- Garantía de un año: incluye los daños o desperfectos de construcción, como pueden ser los producidos en los acabados, o la pintura, etc.
- Garantía de tres años: Cubre los daños materiales de los vicios ocultos que puedan aparecer en el edificio o vivienda y que afecten el incumplimiento de habitabilidad. Pueden ser humedades, instalaciones de calefacción, electricidad, entre otros.
- Garantía de diez años: conocida como seguro decenal, que incluye y cubre todo lo referente a los daños más graves que puedan surgir o suceder en la cimentación, vigas y soportes, forjados y todo lo referente a los elementos estructurales del edificio o vivienda, que comprometan su resistencia mecánica y estabilidad
En cualquier caso, la garantía obligatoria empieza a contar desde el momento en que el constructor entrega la obra finalizada, no desde la compra de la casa. Por lo que, si has comprado un inmueble que lleva construido cuatro años, solo tendrás en vigor el seguro decenal, que solo estará vigente seis años. Sin embargo, contamos con un plazo de dos años para hacer la reclamación de los daños.
Es conveniente revisar con detenimiento toda la vivienda, para asegurarse de que no hay daños y/o desperfectos¿Cómo reclamar los daños incluidos en la garantía?
Cualquier daño que queramos reclamar debe estar dentro del periodo que le corresponda, y debe ser reclamado al promotor y agentes que hayan intervenido en la construcción.
El mejor procedimiento es enviar un burofax, un servicio utilizado para el envío urgente de documentos que requieran de una entrega indiscutible, sirviendo de prueba frente a terceros, que se entrega siempre bajo firma del destinatario.
En caso de que se trate de defectos en los acabados o similar, el problema será solucionado por la promotora o la constructora. Si por el contrario es un problema más grave, además del burofax lo mejor es recurrir a un experto independiente que no esté vinculado a la promotora y que determine la gravedad de la incidencia.
¿Qué incluye el seguro decenal?
Cubre e incluye los daños estructurales, consistente en indemnizar al comprador o reparar el daño ocasionado por vicio oculto, siempre que esté relacionado con cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga y cualquier elemento que afecte a la estructura y estabilidad del edificio o la casa.
De forma opcional, es posible incluir o añadir, la impermeabilización de la fachada y cubiertas. Sin embargo, no añade los desperfectos por reformas posteriores a la construcción, las reparaciones por falta de mantenimiento o los daños que puedan producirse en caso de incendio.
Las viviendas de obra nueva cuentan con un largo período de garantía obligatoria y seguro decenal¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal?
El artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que el seguro decenal es obligatorio para inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad, un requisito fundamental para que el promotor pueda conseguir financiación hipotecaria y vender las viviendas durante los 10 años siguientes al fin de las obras. El único caso en que el seguro decenal no es obligatorio sería si un autopromotor construye una vivienda unifamiliar para uso propio, a no ser que decida venderla antes de diez años desde el fin de su construcción.
Seguro decenal y el Organismo de Control Técnico (OCT)
La OCT una empresa que se encarga de revisar y verificar la calidad de la obra informando de su estado al promotor y la aseguradora para la emisión del seguro decenal. Debe ser externa e independiente de los agentes que intervienen la construcción, y debe estar habilitado por la aseguradora con la que se vaya a hacer el trámite.
