Las escrituras son el documento más importante de una vivienda, ya que indican quién es el propietario a todos los efectos del inmueble. Se trata de un registro legal donde encontramos toda la información de la compraventa de la casa. Aunque no es obligatorio, puede hacerse público en el Registro de la Propiedad pertinente para dejar reflejada la operación y ampararse bajo la legislación vigente.
¿Quién interviene en la firma de las escrituras?
En la firma de las escrituras hay cuatro agentes principales. Ellos son los encargados de intervenir y comparecer ante notario para dar fe y hacer efectivas las voluntades de cada una de las partes:
- El vendedor o promotor inmobiliario, en el caso de propiedades de obra nueva. Deberá de acudir la persona con capacidad legal para venderla.
- Persona o representante legal del interesado en comprar el inmueble.
- Apoderado de la entidad bancaria. Imprescindible en las transacciones en las que el pago del valor de la vivienda se realiza a través de un préstamo.
- Notario. La parte fundamental para que todo el acuerdo cumpla con la legalidad y de fe de todas las partes del acuerdo a firmar.
¿Qué precio tiene las escrituras de una vivienda?
El valor final para escriturar una casa depende de varios factores. No se trata sólo del precio del documento en sí, sino de quien realiza la gestión, los gastos del registro y los impuestos vinculados al proceso de compraventa. En total, oscila entre el 11-13% del valor de la propiedad.
En general, se divide en tres pagos bien diferenciados:
Notario
Es la pieza clave de cualquier transacción inmobiliaria. Es el encargado de velar por el cumplimiento legal en todo momento, redactar el documento y realizar las copias que sean necesarias. Este concepto incluye sus honorarios que ascienden a 600-1.200 euros.
Registro de la Propiedad
Se trata del ente público encargado de almacenar, tramitar y gestionar todo lo relacionado con las escrituras. Aunque depende de cada municipio, lo normal, es que este registro no supere los 600-700 euros.
Impuestos
Todo dependerá del tipo de casa que se haya adquirido. En el caso de las de obra nueva, éstas deberán de hacer frente al 10% de IVA. Además, del Impuesto de Actos jurídicos documentados, que varía según la comunidad autónoma, entre el 0,5 y el 1,5%. En las de segunda mano hay que abonar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales que, también, depende de la comunidad autónoma. Puede ser desde el 6% hasta el 12%.
Una gestión similar deberá de llevarse a cabo tras el pago total del préstamo hipotecario. Lo que se conoce comúnmente como las segundas escrituras.
Cuando se adquirió la casa, el primer documento expedido indica que los propietarios la compraron teniendo una deuda con una entidad bancaria. Cuando el pago de esa cuantía se haya realizado es necesario e imprescindible volver a hacer un nuevo documento, donde rece que somos propietarios y que, en este caso, ahora sí esta libre de deudas y cargas.
Las segundas escrituras serán las definitivas, invalidando así a las que se redactaron previamente. El coste de estas últimas tendrá un precio inferior, de entre 500-600 euros, ya que no hay un pago de impuestos, pero sí de notario.
La firma de las escrituras pone fin a todo el proceso de compraventa de un inmueble¿Qué datos se incluyen en unas escrituras?
Este documento es como el DNI del inmueble. Es imprescindible para la mayor parte de las gestiones, desde el cálculo de un impuesto o para la solicitud de un préstamo. Las escrituras contienen los principales datos e información referidos a todas las partes implicadas en la transacción; el comprador, vendedor y la vivienda.
Los conceptos que encontraremos dentro de estas páginas son:
- La propiedad. Dirección, superficie, linderos, gastos de comunidad, si está o no inscrita en el Registro de la Propiedad, referencia catastral, deudas y cargos, estar o no al corriente de los impuestos, eficiencia energética, entre otros.
- El precio final de venta, cómo se abonará y el valor de la señal (si la hubiese) y su modalidad de pago. Si ha sido por transferencia, cheque o en metálico.
- Datos personales del vendedor y el comprador.
- Fe notarial de la capacidad de ambos para comprar y vender, así como de que el vendedor es efectivamente, el propietario a todos los efectos.
- La obligatoriedad de cumplir con la Hacienda Pública sobre los impuestos o gastos derivados de la transacción. O, en cualquier caso, de los beneficios fiscales de la compra-venta para alguna de las partes.
- Si hubiese financiación, es decir, un préstamo o hipoteca, será la entidad bancaria la que redacte las condiciones y características del contrato para adjuntarlas a la escritura.
- El acuerdo entre las partes sobre quién realizará el pago de los gastos de la gestión, como la notaría, impuestos o comunidad.
¿Qué ocurre si he perdido las escrituras de mi vivienda?
Esta es una situación más habitual de lo esperado. Una mudanza, una obra en casa o tirarlas por error. Las escrituras es el típico documento que se guarda tan bien que a veces es complicado encontrarlo. Para estos casos, el notario que dio fe del acto de compraventa es el propietario real de las escrituras. Él es el encargado de velar por la guarda y custodia del documento real de la transacción, a los propietarios se les entrega una copia con validez legal para realizar cualquier gestión de la compra en adelante.
Se trata de una medida legal para todas las notarías españolas con la finalidad de evitar manipulaciones y cambios de datos, fechas o epígrafes del documento. Una forma de dar seguridad jurídica a todas las transacciones inmobiliarias.
El precio de la copia dependerá del número de folios y de la fecha de las escrituras. La copia autorizada tiene un coste por folio de 3 euros, si es copia simple 0,60 céntimos. Además de, unos derechos de custodia de 0,60 euros por cada año de antigüedad.
Si para más incertidumbre, ni las tenemos y desconocemos el nombre del notario, sigue siendo posible realizar una copia gracias al Registro de la Propiedad. Si, por supuesto, realizamos este trámite que no es mandatorio. Es necesario para ello, solicitar una copia simple en esta entidad pública donde, en caso de venta del inmueble, sirve a efectos legales para informar sobre los datos de la vivienda y la libertad o no de cargas.
A todos los efectos, una vez que el comprador firma las escrituras, la vivienda es de su propiedad¿Por qué son tan importantes las escrituras de una vivienda?
Las escrituras de una vivienda son fundamentales para establecer y proteger los derechos de la propiedad, facilitar transacciones legales y acceder a cualquier prestación o servicio asociado al inmueble. Son el respaldo legal que garantiza la seguridad y la validez de la titularidad de la vivienda.
Las escrituras de una vivienda son realmente importantes por varias razones:
- Documento legal. Se trata de un documento que certifica la propiedad de una vivienda. Es una prueba fehaciente de que una persona es el legítimo propietario del inmueble y tiene los derechos y responsabilidades asociados a la misma.
- Protección. Las escrituras protegen los derechos del propietario frente a posibles disputas o reclamaciones de terceros. Al contar con un documento legalmente válido, se puede demostrar y defender la titularidad de la vivienda en caso de litigios.
- Transacciones. Para llevar a cabo diversas transacciones relacionadas con la vivienda, como la venta, la compra, el alquiler, la hipoteca o la herencia. Sin las escrituras, sería difícil o imposible realizar estos trámites de manera legal y segura.
- Seguridad jurídica. Al tener escrituras de una vivienda, se brinda seguridad jurídica tanto al propietario como a terceros interesados en la propiedad. La existencia de este documento garantiza que las transacciones se realicen de manera transparente y conforme a la ley, evitando posibles fraudes o irregularidades.
¿Es obligatorio escriturar una vivienda en España?
La legislación vigente en nuestro país no obliga a los propietarios a escriturar una vivienda, pero si, los profesionales del sector inmobiliario y asesores, aconsejan hacerlas.
En el caso de las viviendas de obra nueva, es común que el promotor o constructor entregue al comprador la escritura pública de compraventa una vez finalizada la construcción y cumplidos los requisitos legales. La escritura de obra nueva es necesaria para acreditar la existencia de la vivienda e incluirla en el Registro de la Propiedad, si se desea, para blindar legalmente el inmueble.
Lo más habitual, es que este trámite se realice como forma de asegurar la propiedad y, sobre todo, en el caso de solicitar una hipoteca o préstamo asociado a la vivienda adquirida.
Además, la escritura es fundamental para acceder a servicios y beneficios relacionados con la vivienda, como hipotecas, ayudas gubernamentales o contratar un seguro de hogar. También es requerida en caso de querer vender o transmitir la propiedad en el futuro.
