Las escrituras son el ADN de una vivienda. En ellas podremos encontrar todos los datos clave relacionados con la propiedad que nos permitirán realizar cualquier trámite durante la vida útil de la casa. Lo más importante, el valor catastral de la misma. Esta cuantía será la base para calcular los impuestos relacionados con la casa, tales como el IBI o la plusvalía.
La Real Academia Española no la refleja entre sus textos como tal, pero sí alude al acto en sí, “escriturar” como “hacer constar con escritura pública y en forma legal un otorgamiento, contrato, acuerdo, etc”. Enmarca una de sus principales características, la fe pública. Un acto que tiene origen y destino en una entidad pública, como es el Registro de la Propiedad, y que se extiende a todos los niveles.
Características de las escrituras de una vivienda
Se trata de un documento certificado, de circulación legal y firmado por un notario. Representa, a todos efectos, la titularidad de la propiedad y la ubicación del mismo. Y en él encontramos los siguientes datos: el número de finca, su identificador público, los metros cuadrados totales y útiles, el número de habitaciones, la localización exacta, la fecha y el tomo y folio en el que se inscribe, así como las cargas no liquidadas. Haciéndose constar su cuantía, el coste de la hipoteca o el plazo de amortización.
Para calcular el precio del registro de una escritura, se aplica entre el 10-12%, al valor final de la vivienda. A lo que habría que sumar los honorarios de la notaría, que oscilan entre 500-1.200 euros, y el Impuesto de Actos Jurídicos. Entre el 0,5% y el 1,5%, también, del precio de la casa.
En el caso de las primeras escrituras, como ocurre en las viviendas de obra nueva, toda la documentación necesaria deberá ser expedida por el constructor o promotora. Deberán de facilitar la información necesaria para llevar a cabo este trámite, tales como la licencia de habitabilidad, el certificado energético o una nota simple de los terrenos. Además, los dueños deberán abonar el Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA) antes de la formalización de las escrituras.
Sin duda, una de las cualidades más curiosas y destacadas de las escrituras, es que los propietarios de la vivienda nunca tienen en su poder las hojas originales. Solo el notario o la empresa que interviene en la elaboración es la encargada de almacenar y guardar el texto auténtico. ¿El motivo? Evitar posibles cambios o deterioros en las escrituras que impidan su lectura o una posible manipulación de los datos. Por lo que, en todo momento, los compradores tendrán en su poder una copia autorizada de ellas con las que pueden realizar cualquier gestión de su propiedad.
El Registro de la Propiedad es el ente público donde se da fe de las escrituras de una vivienda¿Cómo se calcula el valor a escriturar?
Aunque pueda parecer obvio, no todos los propietarios registran su vivienda con el precio de adquisición. Escriturar al alza o a la baja es una práctica muy común en España con vistas a una futura compraventa. Los profesionales del sector, y mucho más los entes públicos, desaconsejan adulterar las cifras con el fin de evitar posibles sanciones, problemas con el fisco o abonar de más en una plusvalía.
El cálculo correcto, y será el que debe de aparecer en el Registro de la Propiedad, se realiza teniendo como base la cuantía que aparece en el Impuesto de Bienes Inmuebles. Para conocer cuanto cuesta escriturar una casa debemos hallar el valor mínimo habría que multiplicar la actualización del valor catastral. Es decir, cuanta es la diferencia entre el valor de la propiedad entre su construcción y la compra de la misma, con el coeficiente de referencia del mercado. Para posteriormente dividirlo por la variación del mercado inmobiliario.
Esta fórmula profesional tiene como finalidad relacionar los cambios que ha habido, tanto en el mercado público con las tasaciones, como en el privado con las subidas o bajadas en el sector. Para así, conocer cuál sería la cantidad mínima que debería de verse reflejado en las escrituras.
Esta cuantía afectará de forma directa a todas y cada una de las licencias, permisos e impuestos que se graven directamente con la vivienda. De hecho, si hay discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, prevalecerá los datos reflejados en este último.
La firma de las escrituras se realiza ante notario y es este el encargado de custodiar la copia original de las mismas¿Por qué no hay que escriturar a la baja?
Puede parecer suculento, sobre todo, en el caso de las segundas viviendas o en los pisos adquiridos para su arrendamiento y posterior venta. La finalidad es no generar una plusvalía y evitar hacer frente a los impuestos derivados de haber vendido por un precio superior al de la adquisición.
Se trata de un riesgo que suprime el pago de entre el 6-12% del valor de la propiedad. Cifra que varía según la comunidad autónoma y el ayuntamiento pertinente. Siendo este uno de los impuestos municipales que más llena las arcas públicas. En Madrid, por ejemplo, supone el 8% de todo lo recaudado, ascendiendo a más de 600 millones de euros anuales. Le sigue Cataluña con 455 millones (3,70%), Andalucía con 333 millones de euros (3, 59%) y 175 millones para la Comunidad Valenciana.
Según la Ley 58/2003, de 18 de diciembre, General Tributaria, escriturar por debajo del valor real de la casa se enfrenta a una multa como mínimo de 3.000 euros, más los intereses de demora. A lo que habría que sumarle una posible sanción por evasión fiscal y legal.
La comprobación puede hacerse por diferentes vías: al realizar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el momento de la compra o, en el caso de la venta, durante la tramitación Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o el correspondiente. Siendo difícil de probar que se han obtenido pérdidas en la venta del inmueble.
La solución y la buena práctica es escriturar por el valor de la venta. En caso de duda, lo más aconsejable es ponerse en manos de profesionales, tanto para la gestión del documento, como para la compraventa de una vivienda de obra nueva. Contar con un gestor, o la propia constructora de la promoción hará que todo se haga en base a la legalidad.
