Los seguros y responsabilidades pre, durante y tras la construcción de una promoción de obra nueva

Promotoras, constructoras, cooperativas o inmobiliarias. Durante la construcción de las próximas promociones de obra nueva cualquier empresa implicada experimenta cierto riesgo de impago, accidentes, demora en los plazos o problemas legales. Para hacer frente a cualquier situación, y para que la edificación de las viviendas de obra nueva siga su curso, es muy importante que cuenten con una serie de seguros. Algunos de ellos obligatorios por la legislación vigente, tales como el seguro decenal, de responsabilidad civil, de accidentes y de afianzamiento. Y otros, que no lo son, pero que refuerzan, amplían y aseguran la cobertura en todas las fases de la promoción.

Seguros antes de comenzar la construcción de una promoción de obra nueva

Para proteger desde la propiedad donde se va a construir, así como el proyecto o las posibles innovaciones. Los siguientes seguros desempeñan un papel fundamental durante las primeras fases de la promoción de obra nueva.

Responsabilidad civil del titular del suelo. Se trata de la obligación legal que recae sobre el propietario o titular de un terreno de responder por los daños o perjuicios que puedan surgir como resultado de actividades o situaciones relacionadas con ese terreno. Esta responsabilidad se basa en el principio de que el propietario del suelo tiene el control y la custodia de la propiedad, y, por lo tanto, debe asumir las consecuencias de su uso y de cualquier riesgo que pueda presentar. Esta responsabilidad puede abarcar desde daño a terceros, a propiedades adyacentes, contaminación ambiental o riesgos inherentes al terreno. Tales como deslizamientos de tierra o inundaciones.

Seguro de Caución de Urbanización.También conocido como seguro de caución para promotores inmobiliarios o seguro de garantía de urbanización. Se utiliza para proteger a los compradores de viviendas en proyectos de urbanización en caso de que el promotor incumpla con las obligaciones contractuales o no complete la urbanización del proyecto de acuerdo con los términos establecidos. El objetivo principal del seguro de caución de urbanización es garantizar que los compradores obtengan la infraestructura y los servicios prometidos, incluso si el promotor no puede completar la urbanización por cualquier motivo. Al contratar este tipo de póliza, el promotor paga una prima y proporciona una garantía financiera a favor de los compradores.

Seguro de Caución para Condicionantes de Licencia. Proporciona una garantía financiera a favor de la autoridad competente encargada de otorgar las licencias de construcción, para asegurar el cumplimiento de las condiciones establecidas en dichos permisos. Cuando se solicita una licencia de construcción para un proyecto, la autoridad competente puede imponer una serie de condicionantes que deben cumplirse durante el proceso de construcción. Estos condicionantes suelen estar relacionados con aspectos técnicos, de seguridad, medioambientales u otros requisitos específicos establecidos por la normativa local. En caso de que el promotor no cumpla con los condicionantes establecidos en la licencia, la autoridad competente puede presentar una reclamación contra el seguro para obtener una compensación económica que cubra los costes necesarios para corregir el incumplimiento.

Seguro de Caución de establecimiento de Red Eléctrica. Al igual que ocurre con el seguro anterior, pero en este caso especializado en el suministro de luz. Cuando se realiza el establecimiento de una red eléctrica, ya sea para suministro residencial, industrial o comercial, es necesario cumplir con una serie de requisitos técnicos, normativos y de seguridad establecidos por la empresa o entidad responsable de la red y/o por las autoridades competentes. El seguro de caución de establecimiento de red eléctrica actúa como una garantía de cumplimiento de estas obligaciones. El contratista o la empresa encargada de realizar las obras de establecimiento de la red contrata este seguro y paga una prima a la compañía aseguradora. En caso de que el contratista no cumpla con las obligaciones establecidas en el proceso de establecimiento de la red, la empresa o entidad responsable de la red puede presentar una reclamación contra este.

Seguro de Caución de Reserva. Es una póliza utilizada en transacciones financieras o contratos en los que se requiere una garantía financiera para asegurar el cumplimiento de ciertas obligaciones o compromisos. Cuando se realiza una reserva en una transacción, como la compra de un inmueble, es muy común que se solicite una garantía financiera que respalde esa reserva. Esta garantía tiene como objetivo asegurar que el comprador cumpla con las condiciones económicas acordadas. El seguro de caución de reserva actúa como una garantía financiera para respaldar la reserva realizada por el comprador.

Seguro de Protección de Pagos y Promotoras. Brinda cobertura en caso de que los compradores de viviendas en un desarrollo inmobiliario no puedan cumplir con los pagos acordados debido a situaciones imprevistas, como pérdida de empleo, incapacidad o fallecimiento. Este seguro se puede ofrecer como una opción adicional para los compradores al adquirir una vivienda cuando las viviendas de obra nueva se encuentran en la fase de proyecto o sobre plano . Su objetivo es proporcionar tranquilidad y protección tanto para los compradores como para la promotora en caso de dificultades financieras que puedan surgir durante el período de pago.

Responsabilidad Civil Directivos y Administración. También conocida como D&O (Directors and Officers) es un tipo de póliza específica para dar cobertura a los directivos, ejecutivos y administradores de una empresa en caso de reclamaciones legales relacionadas con su gestión y toma de decisiones en el desempeño de sus funciones. Este seguro está diseñado para proteger a los directivos y administradores en caso de que sean demandados por acciones u omisiones que puedan resultar en perjuicios financieros o daños a terceros, como inversores, empleados, clientes o proveedores. Las reclamaciones pueden surgir por actos de negligencia, incumplimiento de deberes fiduciarios, difamación, discriminación, violaciones de leyes laborales, entre otros.

La ley española obliga a los responsables de la construcción de viviendas de obra nueva a contratar el seguro decenal, de responsabilidad civil, de accidentes y de afianzamiento.

Seguros durante la construcción de una promoción de obra nueva

Sin lugar a dudas, la fase de construcción de un residencial de obra nueva es la más importante de todo el proceso. Durante este periodo habrá más de un centenar de personas internas o de empresas subcontratadas trabajando dentro de una misma propiedad. Entrada y salida de maquinaria pesada, instalaciones con mayor peligro, accidentes laborales, incidencias técnicas o rotura de materiales. Para salvaguardar todo ello, algunos de los seguros que pueden contratarse durante esta etapa son:

Responsabilidad Civil para la construcción. Es un seguro diseñado para proteger a empresas y profesionales del sector de la construcción contra posibles reclamaciones y demandas de terceros relacionadas con daños materiales, lesiones personales o perjuicios económicos que puedan ocurrir durante el desarrollo de un complejo de obra nueva. Este tipo de seguro es fundamental para mitigar los riesgos inherentes a la industria de la construcción y garantizar que los contratistas, subcontratistas, arquitectos, ingenieros y otros profesionales estén protegidos en caso de que surja algún incidente durante la ejecución de la obra.

Responsabilidad Civil para el promotor. Diseñado para proteger al promotor inmobiliario contra posibles reclamaciones y demandas de terceros relacionadas con daños materiales, lesiones personales o perjuicios económicos que puedan ocurrir durante la construcción o venta de un proyecto inmobiliario. Tales como:

Seguro de cantidades entregadas a cuenta. También conocido como seguro de garantía de cantidades anticipadas, es un tipo de seguro que brinda protección a los compradores de viviendas o propiedades en construcción en caso de que el promotor incumpla con su obligación de entregar la propiedad o devolver las cantidades anticipadas en caso de incumplimiento del contrato.

Seguro de Caución de Anticipo y Entrega del Proyecto. Proporciona una garantía financiera a favor del comprador para asegurar la correcta ejecución del proyecto y la entrega de la vivienda de obra nueva. Cuando los compradores realizan un anticipo o un pago inicial para la adquisición de una propiedad en construcción, existe el riesgo de que el promotor no cumpla con sus obligaciones contractuales, como la finalización de la construcción o la entrega de la propiedad en el plazo acordado.

Seguro de Construcción. Diseñado específicamente para proteger a los contratistas y propietarios de proyectos de construcción contra los riesgos y pérdidas asociados con la ejecución de la obra. Este seguro brinda cobertura durante todo el proceso de construcción, desde el inicio hasta la finalización del mismo. Tales como:

Seguro de Convenio para la Construcción. Es un tipo de póliza específica para la construcción y está relacionado con los convenios colectivos o acuerdos laborales que se establecen en dicho sector. Estos convenios suelen ser acuerdos entre los sindicatos y las asociaciones empresariales y pueden incluir disposiciones relacionadas con la seguridad y la protección de los trabajadores. Tiene como objetivo proporcionar cobertura a los trabajadores del sector en caso de accidentes laborales o enfermedades profesionales que puedan ocurrir durante el desempeño de sus labores.

Seguro de Ciberseguridad. Su objetivo es proteger a las empresas y organizaciones contra los riesgos y las consecuencias de los ataques cibernéticos y las brechas de seguridad informática. Tales como:

De forma previa a la construcción de la promoción de obra nueva, se pueden contratar algunos seguros como seguro de caución de urbanización o protección de pagos y promotoras.

Seguros tras la finalización de la construcción de una promoción de obra nueva

Para protegerse contra impagos o para dar la seguridad obligatoria por la legislación española de una década. Los siguientes seguros pueden ser contratados de forma previa a la construcción o durante la misma, pero solo surtirán efecto cuando la obra haya finalizado.

Seguro Decenal y Garantías Trienales. Tanto el seguro decenal como las garantías trienales tienen como objetivo proporcionar protección adicional a los propietarios de viviendas y garantizar que los problemas estructurales y los defectos ocultos sean abordados y resueltos de manera adecuada.

El seguro decenal, también conocido como seguro de daños a la estructura, es un tipo de seguro obligatorio que cubre los daños estructurales que puedan surgir en una vivienda durante un período de diez años tras su construcción. Desde grietas en los cimientos, problemas en la estructura del edificio o defectos de diseño o ejecución.

Las garantías trienales, también conocidas como garantías de vicios ocultos, son garantías legales que protegen a los propietarios de viviendas contra defectos ocultos o no aparentes que puedan surgir dentro de los tres años posteriores a la finalización de la construcción. Estos defectos pueden incluir problemas de fontanería, instalaciones eléctricas defectuosas, aislamiento deficiente o filtraciones de agua. Si se descubren defectos ocultos dentro del período de garantía trienal, los propietarios pueden presentar una reclamación para que el constructor o el promotor se hagan cargo de los costes de reparación o reemplazo de los elementos defectuosos.

Seguro de Edificio Promotor. Brinda protección al promotor en caso de reclamaciones y demandas relacionadas con el proyecto inmobiliario, cubriendo los riesgos y responsabilidades asociados con la construcción, venta y ocupación del edificio. Desde responsabilidad civil, defectos de construcción, incumplimiento de plazos o gastos

Seguro de Vivienda Promotor. Se encarga de proteger al promotor durante el período de construcción y hasta la entrega de las viviendas a los compradores. Puede incluir:

Trienal de Habitabilidad. Se trata de una revisión periódica que se realiza en algunas jurisdicciones para evaluar la habitabilidad y las condiciones de seguridad de una vivienda. Este proceso suele llevarse a cabo cada tres años (de ahí el término "trienal") y tiene como objetivo verificar si la vivienda cumple con los estándares y requisitos legales establecidos en materia de seguridad, salubridad y habitabilidad.

Seguro de Impago de Alquiler. Su objetivo es proteger a los propietarios de viviendas o propiedades de los riesgos asociados con el impago de alquileres por parte de los inquilinos. Este seguro brinda cobertura en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones de pago, ya sea por falta de pago total o parcial del alquiler, o por retrasos significativos en los pagos. El propietario puede presentar una reclamación ante la compañía aseguradora para recibir una compensación por los alquileres impagados, lo que ayuda a mitigar las pérdidas financieras y a mantener la estabilidad económica del propietario.

Seguro de Edificio en Alquiler. Diseñado para proteger al propietario de un edificio o propiedad que está siendo alquilada a terceros. Proporciona cobertura para proteger la estructura del edificio y los activos relacionados en caso de daños o pérdidas causados por eventos como incendios, robos, vandalismo, daños por agua, entre otros.

Seguro de Responsabilidad Civil para Propietarios de Edificio en Alquiler para proteger al propietario de un edificio o propiedad que está siendo alquilada a terceros, frente a reclamaciones y demandas por daños a la propiedad o lesiones personales ocurridas en el edificio alquilado. Este seguro brinda cobertura en caso de que el propietario sea considerado legalmente responsable por los daños o lesiones sufridos por terceros que ocurran en el edificio alquilado. Las situaciones cubiertas pueden incluir resbalones y caídas, accidentes, daños causados por condiciones peligrosas, negligencia en el mantenimiento del edificio, entre otros.

Seguro de Hogar Alquiler.El seguro de hogar para alquiler, también conocido como seguro de inquilino o seguro de contenido de alquiler, es un tipo de seguro diseñado específicamente para proteger a los inquilinos que alquilan una vivienda o propiedad.