Inmuebles idílicos y perfectos a simple vista, pero que pueden sufrir daños o desperfectos en el futuro. Más allá de la estética, es imprescindible prestar atención a todos y cada uno de los detalles de la propiedad que se va a adquirir. ¿El motivo? Tipificado por el Código Civil español, los vicios ocultos son defectos que pueden aparecer en la vivienda y que no se perciben ni detectan con facilidad, sino con el uso y el paso del tiempo.
Ya sea en una casa de segunda mano, donde son más usuales, como en un inmueble de nueva construcción, los desperfectos o problemas se experimentan una vez que el cliente o inquilino comienza a vivir en ella o realiza una reforma. Por lo tanto, se produce una vez que ya se ha firmado el contrato, solicitado la hipoteca, registrada la propiedad, etc.
Serán necesarias reformas, reclamaciones o cambios que intenten paliar los daños. Para que este infortunio se considere como un vicio oculto es necesario que se dé alguna de las siguientes premisas:
- Que sea grave. Tanto como para que no pueda disfrutarse el hogar. Es decir, el deterioro o la avería impide el normal uso de la casa para los usuarios y la inhabilitación o habitabilidad de la misma.
- Que sean previos a la venta y no hayan sido comunicados ni al comprador ni a la inmobiliaria o gestor de la transacción, induciéndose mala fe.
- Que estén ocultos y no hayan podido ser percibidos ni por sus dueños ni por el comprador.
¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes en una vivienda?
En su gran mayoría, los vicios ocultos aparecen debido a defectos de los materiales empleados o malas prácticas en cuanto a la edificación y/o arreglo de la propiedad. Pinturas defectuosas que se cuartean o, por ejemplo, tuberías que se oxidan, con mayor rapidez y producen irregularidades en el suministro. Además, también pueden aparecer de un mal uso de las instalaciones por parte de los inquilinos. Sea como fuere la causa, los vicios ocultos más habituales se producen:
- Provocados por el agua, debido a tuberías deterioradas o en mal estado. Tales como filtraciones, goteras o humedades. Ya sea en el propio inmueble u ocasionados a otro vecino o al vecindario.
- Producidos por una errónea cimentación y unos acabados con imperfecciones. Esto puede ocasionar grietas, fisuras, desprendimientos de suelo, paredes o pintura. También ocurre por una mala elección de materiales o que estos sean de baja calidad.
- Problemas con el aislamiento, tanto acústico como térmico, que provoque altas temperaturas dentro del hogar, ventanas que no cierran bien o fugas de gas.
Instalación eléctrica defectuosa que produzca bajadas de tensión, cortes de luz o interruptores inoperativos.
¿Cómo detectar los vicios ocultos antes de adquirir una vivienda?
Descubrir e identificar los fallos de la casa a simple vista es muy complicado. Mucho más cuando esta deslumbra y seduce al cliente, viendo en ella todo lo que buscaba. Ya sea una buena presentación, características, una arquitectura moderna o muy equipada. Las ventajas pueden cegar al cliente a la hora de inspeccionar a fondo el inmueble y localizar los desperfectos.
Para no fallar y realizar una compra sin ningún problema a corto y medio plazo, lo más importante es seguir algunas recomendaciones. No tanto para promociones de obra nueva, que han pasado unos estrictos controles, tanto legales como de seguridad interna, sino, sobre todo, para los de segunda mano.
- Aunque, a priori, pueda parecer un gasto extra, contratar un perito o una compañía especializada, puede ser un auténtico éxito y un ahorro de dinero en el futuro. Elegir profesionales es lo más adecuado para que certifiquen y comprueben el buen o mal estado de la propiedad.
- Certificado de Inspección técnica de edificaciones (ITE). Se trata de un documento que corrobora que el inmueble cumple, según la normativa vigente, con los requisitos de seguridad y habitabilidad. Será el propietario el encargado de gestionar este trámite para presentarlo al comprador.
- Hablar con la comunidad o el administrador de la finca. No es la forma más fiable de todas, pero hablar con los vecinos u otros inquilinos anteriores ayudará a detectar posibles derramas o desperfectos que se hayan ocasionado con anterioridad.
- Añadir una cláusula al contrato de compraventa, si ambas partes están de acuerdo, donde el propietario se hace responsable de los desperfectos o daños que puedan ocasionarse en el inmueble durante un periodo determinado.
¿Se pueden reclamar los vicios ocultos de una casa?
Rotundamente, sí. Gracias a que están amparados por la legislación española, se han determinado unos plazos imprescindibles para su reclamación. Todo depende del tipo de la casa donde se ubiquen:
- De nueva construcción. En cuanto a las viviendas de obra nueva, los vicios ocultos guardan relación con la garantía inherente a la construcción. Los plazos varían entre uno y diez años en función de los desperfectos. Para aquellos de menor gravedad, como la pintura, la constructora ofrece un año, tres para fallos de permeabilización, como las humedades, y diez en el caso de elementos estructurales.
- De segunda mano. Este tipo de casas con más de 10 años de antigüedad sólo contarán con 6 meses para poder exigir soluciones al propietario.
- Aquellas que hayan sido alquiladas, también tienen 6 meses desde que se firmó el contrato para reclamar los desperfectos al arrendador.
En el caso de que sean detectados y comunicado al propietario, este tendrá dos opciones:
- Acción redhibitoria. Consiste en romper el contrato de compraventa o alquiler y devolver, de forma inmediata, al comprador todos los gastos de forma previa. Además, si el comprador puede probar que estos vicios ocultos se encontraban con anterioridad a su venta y que el vendedor los conocía, puede obtener una indemnización por daños y perjuicios.
- Acción quanti minoris. Si el futuro inquilino es consciente, previamente a la compra, de esos vicios ocultos, pero igualmente quiere adquirirla, podrá obtener un descuento del vendedor. Renunciando a una indemnización complementaria en el futuro.
Pasos para reclamar los vicios ocultos de una vivienda
Tal y como indican los períodos anteriores, el tiempo es el elemento crucial para reclamar. Ya que, si esas fases en las que se puede exigir una solución expiran, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de todas las cargas que acarreen los daños en el inmueble. Sí, por suerte, nos encontramos dentro de ese lapso temporal, el procedimiento es el siguiente:
- Solicitar un informe técnico a un profesional acreditado y colegiado, para que corrobore que, efectivamente, esos defectos son de construcción o previos a la compra.
- Notificar al vendedor o a la constructora la situación en la que se encuentra el inmueble. Es muy importante que se realice por escrito para dejar constancia de la fecha del comunicado y los documentos adjuntados.
- Lo siguiente es esperar la respuesta de la parte contraria. En el caso de que acepte la reclamación, sólo habrá que seguir los pasos para solucionar los desperfectos y ahí habrán acabado todas las gestiones. Si se negase, se puede acudir a una oficina de mediación, como es el Colegio de Arquitectos y Aparejadores o, en cualquier caso, iniciar un proceso judicial.
