Toda reforma que sea una pequeña remodelación se considera obra de menor envergadura. Se trata de trabajos sencillos, que no implican grandes modificaciones ni de estructura o cimentación, y que tienen un coste bajo. La licencia de obra menor se torna imprescindible para estas tareas realizadas, tanto en viviendas como en locales comerciales, ya sea en el interior o en el exterior de la propiedad.
Aunque se traten de pequeños cambios, hay ciertas tareas que, aun siendo obras menores no son susceptibles de esta licencia. Están exentas ciertas labores, como pintar una habitación en casa, aunque lo haga un profesional, alisar las paredes, sustituciones en el suministro del agua, cambiar un termo de gas o piezas de la instalación eléctrica, entre otras.
Cuando es necesaria una licencia de obra menor
Ante la más mínima duda sobre si es necesario obtener un permiso para la modificación que se va a realizar, lo mejor es acudir al ayuntamiento o consultar a un profesional. La licencia de obra menor es necesaria para llevar a cabo tareas que sean pequeñas, sencillas y que, en general, no tienen una durabilidad superior a la semana. Las diferencias de las mayores es su bajo coste, rapidez y simplicidad.
Para realizar las siguientes reformas en casa, garaje o negocio, es necesaria una licencia de obra menor:
- Instalar o sustituir las puertas o ventanas.
- Adaptar la propiedad a las exigencias de una persona con movilidad reducida.
- Hacer cambios en el suelo, alicatado o techos, tales como instalar molduras o poner suelo laminado.
- Renovar por completo la instalación de fontanería y electricidad.
- Pinturas en la fachada, ya sea de un bloque, una vivienda unitaria o un chalet.
- Cambiar las cerraduras en ventanas o puertas.
- Instalaciones de aire acondicionado o calefacción.
- Suprimir barreras arquitectónicas.
Además de la escasa complejidad de las tareas para una remodelación menor, lo que, principalmente, la diferencia de una mayor es que no tiene asociada un proyecto de construcción. Es decir, no son necesarios técnicos colegiados, tales como arquitectos o peritos, para supervisar o aprobar un proyecto previo. Lo que no exime a que ingenieros u otro tipo de profesionales pueda, tanto solicitar la licencia, como formar parte de la planificación. Eso sí, sin la obligatoriedad legal de hacerlo.
El coste de la licencia de obra menor varía según cada Ayuntamiento. Pero, en general, oscila entre el 3-5% del valor del presupuesto¿Dónde se solicita una licencia de obra menor?
El área de Urbanismo es la encargada de tramitar, aprobar y emitir esta licencia a todos los solicitantes. La gestión pertinente deberá de realizarse en el ayuntamiento donde se localice la propiedad en la que van a realizarse dichas obras. En el caso de municipios pequeños, este ente público puede ser diferente.
En todo caso, habrá que personarse en la entidad donde se lleven a cabo las ordenanzas fiscales, ya que serán los responsables de determinar si es necesario o no, según la obra, obtener este tipo de licencia.
Precios de una licencia de obra menor
El coste de este trámite dependerá de quien emita la licencia. Algunas entidades públicas han suprimido dicha tasa urbanística, otros hacen variar el coste, según el sector y la propiedad a la que pertenezca. Por ejemplo, si se trata de un comercio, restauración, vivienda individual o un jardín de infancia. En general, se aplica al coste total de la remodelación, un porcentaje predefinido. En la Comunidad de Madrid es entre un 3-5% del presupuesto sin IVA, hasta 10.000 euros.
Sanciones de una licencia de obra menor
No esperar a que el ayuntamiento otorgue el consentimiento y empezar la actividad o, directamente, no solicitarla y que alguien lo denuncie o alguien se percate, puede acarrear un expediente disciplinario e incluso una multa.
Las sanciones, que están reguladas según la comunidad autónoma, están establecidas por la Ley de Suelo correspondiente y son implantadas según el nivel de gravedad de la infracción cometida.
- La Comunidad Valenciana determina que, realizar una obra sin licencia es una infracción leve que puede suponer multas de 300 a 3.000 euros.
- En cambio, en Andalucía, Madrid y Castilla-La Mancha la consideran una falta grave frente a la administración pública. La sanción asciende desde los 3.000 hasta los 120.000 euros.
- Las Islas Baleares también se suman a que construir sin licencia es un delito grave, multando con entre el 50% y el 300% del valor del proyecto y/o presupuesto.
- En Canarias hacen especial hincapié a los espacios naturales y protegidos, considerándolo muy graves con sanciones desde los 150.000 hasta los 600.000 euros.
Estas cuantías o porcentajes deberán de ser asumidos para las personas físicas o jurídicas que sean responsables ante la infracción como:
- Los titulares de realizar la actividad, ya sea un promotor, constructor o empresa gestora.
- Técnicos o directores de obra, si los hubiese.
- Técnicos ejecutores de la misma.
Si para la realización de la reforma menor no se ha contratado a ningún profesional, en todo caso, será responsable el propietario de la vivienda o el obrero legal o ilegal que esté al frente de dicho cometido.
Para cambiar la fontanería de casa, la electricidad o el suelo es necesaria la licencia de obra menor expedida por el Ayuntamiento del municipio¿Cómo solicitar una licencia de obra menor?
Aunque, también como el precio, depende de cada administración local, hay unos documentos y trámites que son imprescindibles en cualquier municipio de España. Hay que destacar que, si se cuenta con un profesional al frente o gestor de la licencia, con un poder estos podrán solicitar en nombre del dueño.
Con carácter general, esta es la información que los ayuntamientos necesitan para tramitar, gestionar y aprobar las solicitudes para una licencia de este tipo:
- Modelo de la instancia correspondiente cumplimentado.
- Copia del ingreso de autoliquidación de la tasa e impuesto.
- Fotocopia del DNI o NIF.
- Para representantes legales o profesionales la acreditación de la representación.
- Ubicación de la construcción.
- Plano del emplazamiento.
- Memoria que describa lo que se va a realizar.
- Presupuesto con partidas, tales como los trabajadores o materiales, realizado por un técnico.
A ello habría que añadir un justificante o titulo de la propiedad, para acreditar que tenemos plenos efectos sobre la misma, tanto para solicitar la licencia como para realizar la reforma. En caso, de que hubiese que subsanar alguna incidencia con la solicitud, el ayuntamiento dará un plazo para presentar más documentos, sin que aun exista la capacidad legal de comenzar las obras.
Esto vendrá con la confirmación del ente público, así como la fecha de comienzo señalada en la licencia aprobada. Esto permitirá dar el pistoletazo de salida a las modificaciones proyectadas amparados por la legislación vigente.
En el caso de que se demoren y la previsión de finalizarlas sea superior a la vigencia del permiso, es necesario solicitar un aplazamiento. Este es necesario para que los días de más también estén cubiertos legalmente. Por suerte, hoy en día, algunas administraciones permiten realizar este tipo de trámites tanto de forma presencial, como a través de los portales y sedes electrónicas del municipio. Agilizando y acelerando cada uno de los procesos para obtener la aprobación o aplazamiento de la licencia.
¿Se puede solicitar una licencia de obra menor online?
La clave, el certificado electrónico o el DNI digital han supuesto una auténtica revolución tecnológica para los ciudadanos frente a la administración pública. Poder realizar una solicitud, modificar tus propios datos, ver el estado de un trámite o pedir una licencia a un solo clic ya es una realidad.
La licencia de obra menor es uno de esos trámites que sí es posible realizar a través de la sede electrónica del ayuntamiento pertinente. Rellenar todos los datos, enviar el proyecto y pagar la tasa. Todos y cada uno de los requisitos pueden cumplimentarse online.
¿Cuánto tardan en aprobar una licencia de obra menor?
Lo cierto es que la concesión depende del volumen de trabajo de cada ayuntamiento. Este trámite puede demorarse meses o estar listo en un día. Generalmente, al tratarse de una gestión burocrática sencilla y sin un gran proyecto detrás, una entidad pública puede aprobarlo en torno a 3 a 5 días.
La notificación puede recibirse desde la sede electrónica, directamente a la persona encargada de la obra o, incluso, un correo electrónico. Lo más importante e imprescindible de todo el proceso es que, bajo ningún concepto, la obra se comience sin tener vigente la licencia.
