La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es una legislación que regula los aspectos del proceso de construcción. Ésta recoge las obligaciones y responsabilidades por parte de los trabajadores que intervienen, con el objetivo de asegurar que se cumplen todos los requisitos para la construcción del inmueble.
En la LOE podemos distinguir tres grupos de edificios:
- Primer grupo: dedicado al uso sanitario, administrativo, docente, cultural, religioso y residencial.
- Segundo grupo: donde están los aeronáuticos, de energía, hidráulica, minería, telecomunicaciones, forestal, industrial, naval, transporte marítimo, transporte fluvial y aéreo, accesorios a las obras de ingeniería y explotación
- Y un tercer grupo: agrupa el resto, que están destinadas a fines que no aparecen en los grupos anteriores.
¿Quién forma parte del proceso de edificación?
En concreto, son cinco las personas que se consideran agentes y, por lo tanto, que intervienen en la obra:
Promotor: Es la persona encargada de impulsar, programar y financiar. Entre sus obligaciones destacan:
- Tener derecho para construir en el terreno.
- Autorizar la obra.
- Gestionar las licencias y autorizaciones administrativas.
- Encargarse de los seguros obligatorios, como el decenal.
- Entregar las documentaciones que se soliciten.
Director de obra: Su trabajo es el de dirigirla en todos los niveles: técnico, estético, medioambiental y urbanístico. Sus funciones principales son:
- Aprobar que la cimentación está correctamente, así como la estructura.
- Resolver los contratiempos que surjan durante el proyecto.
- Si hay modificaciones, desarrollar los documentos para el promotor.
- Realizar el acto de comienzo y final de obra.
- Reunir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor.
Director de ejecución de obra: Quien se encarga de dirigir cómo se ejecutarán los materiales de la obra y supervisar la construcción. Entre sus deberes están:
- Comprobar que se reciben los materiales necesarios.
- Suscribir el acta de comienzo y el final de obra.
- También debe ayudar al resto de agentes a la redacción del documento de fin de vivienda.
Constructor : El constructor es aquella persona que:
- La ejecuta de acuerdo al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director.
- Conceder los medios que se necesitan para la creación del inmueble.
- Elegir a la persona que representará al constructor.
- Contratar los seguros necesarios.
- Firmar también el inicio y final de obra.
Proyectista: Por último, el proyectista, quien redacta el proyecto acorde a la normativa vigente y lo que determine el contrato.
Los agentes de edificación deben dar a los propietarios garantías de la obra¿Qué garantías deben dar frente a daños o improvistos?
Los agentes de edificación deben dar a los propietarios una serie de responsabilidades y garantías, siempre y cuando se den en el tiempo establecido:
- Un año para los defectos de acabado, es decir, terminación en los materiales o en la ejecución.
- Tres años para vicios o defectos que interrumpan la habitabilidad, como defectos en la vivienda o en las instalaciones.
- Diez años para defectos que estén relacionados con la seguridad estructural del edificio (vigas, cimentación, forjados, muros de carga...).
Estos plazos comienzan a contar desde el momento en el que se tiene el certificado final.
El promotor responderá con los demás agentes de los posibles daños o defectos. Tanto el director de obra como el director de ejecución que efectúen el final de obra serán los máximos responsables de la veracidad de esos informes.
¿Cuándo se puede demandar por una obra mal ejecutada?
Primero de todo, se aconseja contactar con la empresa y llegar a un acuerdo para que rectifiquen todo lo defectuoso, de lo contrario, la otra opción que queda es denunciar. Llegados a este punto, se pueden distinguir tres normas:
- El Código Civil: Determina un plazo de 5 años para denunciar a la constructora.
- La Ley General para la Defensa de los Consumidores: Donde se dan 6 meses si hay defectos.
- La Ley de Ordenación de la Edificación: Los plazos de garantías son los mencionados anteriormente.
Pasos a seguir para denunciar una edificación mal realizada
En el caso de que no podamos llegar a un acuerdo con la empresa que gestiona la reforma, habrá que contratar los servicios de un perito y abogado. Aquí hay dos opciones: reclamarlo ante la Oficina de Consumo o hacer una reclamación judicial.
Ellos nos darán dos opciones: Reclamarlo ante la Oficina de Consumo o abrir una reclamación por vía judicial.
- Reclamación en la Oficina de Consumo: Para poder hacerlo por este medio es necesario que la empresa esté dentro del Sistema de Consumo, de lo contrario, solo podremos recurrir por vía judicial.
- Reclamación vía judicial: Se pondrá una demanda sin la ayuda de ningún abogado, siempre y cuando los defectos no sean superiores a 2.000€, por lo que habrá que aportar pruebas como imágenes, informes de peritos…
El coste por hacer la reclamación dependerá del grado de la misma. Tampoco hay que olvidar el precio por el servicio del abogado, que será de un 10-20% del valor de la obra.
Las autopromociones de viviendas unifamiliares son las únicas que no están obligadas a contratar el seguro decenal¿Qué es el seguro decenal?
Este seguro es obligatorio y recoge los daños materiales para garantizar en un periodo de 10 años, la indemnización de los daños causados en el edificio por defectos o que alteren la cimentación, soportes, vigas, forjados u otros elementos estructurales del edificio. Será el promotor quien se encargue de contratarlo.
Las autopromociones de viviendas unifamiliares son las únicas que no están obligadas a contratar dicho seguro. Sin embargo, es aconsejable tenerlo, ya que, si se quiere vender en un futuro la casa, es necesario para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Como propietarios, es importante disponer de esta ley, puesto que, en caso de tener algún inconveniente, podremos reclamar y sabremos los plazos que tenemos para hacerlo y las obligaciones de cada una de las partes.
Los expertos aconsejan que una vez tengan las llaves de la propiedad, se revisen en todos sus aspectos, sobre todo acabados e instalaciones, para no llevarse sorpresas
