Tras una larga deliberación o cuando el periodo de alquiler ha finalizado, y justo antes de adquirir un inmueble, siempre surge la eterna pregunta ¿de nueva construcción o segunda mano? Aunque todo depende de las necesidades, preferencias, estilo de vida y, sobre todo, presupuesto, lo cierto es que hay algunos gastos que derivan de la compra de uno u otro inmueble que son fijos y diferentes.
Cuando hablamos de una vivienda a estrenar, nos referimos a las propiedades de reciente construcción, ya sea por una constructora, inmobiliaria o entidad bancaria. La principal diferencia con las de segunda mano es que en estas no ha habido ningún inquilino anteriormente, es decir, los que la adquieren serán los encargados de estrenarla. En cambio, las segundas han tenido, al menos, un dueño.
Pero, más allá de los propietarios anteriores, las principales diferencias entre una casa de segunda mano y la de nueva edificación se encuentran en:
- Localización. Aunque hay algunas promociones que se desarrollan en el centro de la ciudad, lo más normal es que los nuevos residenciales se ubiquen en zonas periféricas. Mientras que, las de segunda mano se encuentran en cualquier lugar de la ciudad.
- Temporalidad. La llave en mano, a no ser que se haya comprado cuando las obras han finalizado, serán entregadas antes en las casas de segunda mano que las de obra nueva.
- Calidades. En cuanto a los materiales y acabados, los inmuebles a estrenar son muy superiores a las de segunda. Sobre todo, en las zonas comunes.
- Obras posteriores. Los pisos usados necesitarán, a pesar de su buen estado de conservación, una reforma posterior a la compra. En cambio, las de nueva construcción están listas para entrar a vivir. Aún más si cabe cuando es el futuro propietario el que elige de primera mano los cambios o las preferencias de la casa.
- Eficiencia energética. Sin lugar a dudas, los inmuebles de segunda mano están obsoletos. Mientras que, los nuevos por legislación europea están obligados a instalar placas solares y todas las medidas necesarias para aislar térmicamente el hogar con el menor consumo posible.
Diferencia de impuestos entre las viviendas de obra nueva y de segunda mano
El pago de gravámenes es el coste que más diferencia a ambas tipologías, ya que para la compra de cualquier de ellas deberán de hacerse unas escrituras públicas mediante notario y, la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
Al tratarse de un bien que se adquiere por primera vez, tal y como si se considerase un producto al uso, las casas a estrenar deben hacer frente al abono del impuesto sobre el valor añadido (IVA). Se trata de un pago regulado de forma estatal y que supone un 10% del precio final. Excepto en Canarias, que supone un 6% del IGIC. Si se tratase de una VPO, este porcentaje descendería hasta el 4%.
En cambio, las de segunda mano deberán aplicar el impuesto sobre sucesiones patrimoniales, que varía de una comunidad a otra. Este se calcula teniendo en cuenta el valor indicado en las escrituras, que rondaría entre el 6-10% de esa cifra.
¿Cuál es el precio de compra de una casa de obra nueva y una de segunda mano?
Hasta la hora de realizar el pago estos inmuebles se comportan de forma distinta. Una apreciación que se deriva de la diferencia temporal que existe entre ellas. Mientras que, las propiedades usadas son entregadas de forma inmediata, tras la firma de las escrituras y el abono, las que están por estrenar pueden demorarse en ser recepcionadas por el dueño entre 2-3 años. Esta diferencia de tiempo hace que éstas tengan una flexibilidad de pago muy amplía. Eso sí, si se adquieren sobre plano o a mitad de su ejecución. Si se hace cuando la edificación ha terminado se comportará de la misma forma que las antiguas.
La distribución del pago en las viviendas de obra nueva puede variar en función de la promotora o inmobiliaria, pero en términos generales, los pasos más frecuentes son:
- Preventa. Para bloquear el inmueble seleccionado, el cliente deberá de abonar una cuantía en concepto de reserva. Generalmente, corresponde al 10% del precio final.
- Pequeños pagos de IVA como adelanto
- Contrato de compra-venta. Cuando la compra se formaliza, será necesario abonar el dinero restante, que equivaldría al 70-80% del total.
Este proceso permite a los compradores de obra nueva racionalizar el pago, ahorrar para hacer frente a las siguientes mensualidades y tener un mínimo de 18-24 meses pagados antes de entrar a vivir.
Beneficios de comprar una vivienda de obra nueva
La adquisición de este tipo de inmuebles sufrió un pequeño boom y aumento de la demanda tras el confinamiento de 2020. Los ciudadanos se dieron cuenta que necesitaban más espacio, libertad y mayor confort en casa. La idea de volver a repetir un encierro en pisos de entre 50 y 70 metros cuadrados sin terraza, llevo a muchos de ellos, no sólo cambiarse de la ciudad al campo, sino migrar de barrio o mudarse a las afueras de su propio municipio. Hacía casas con terraza, balcón o patio interior y, sobre todo, con zonas comunes con espacios ajardinados, de ocio o piscina.
Además de por estos motivos, comprar una nueva es una apuesta de presente y futuro. Entre sus características favorables destacan:
-
Lista para entrar a vivir.
-
Capacidad de personalización.
-
Zonas comunes con servicios, tales como piscina, pistas al aire libre, trasteros y garaje subterráneo, por ejemplo.
-
Instalaciones de reducción de consumo y eficiencia energética.
-
Garantía de compra. Gracias a la normativa vigente, cuentan con una protección legal para paliar los daños en el mueble derivados de la edificación. Un año de cobertura para los desperfectos en cuanto a los acabados, tres para los de habitabilidad y diez para los que afectan a la estructura del edificio.
A pesar de que, a priori, tienen un precio superior a las usadas, lo cierto es que podría denominarse una inversión. El coste de más a pagar se traduce en no necesitar reformas e instalaciones de energías renovables, por lo que lo que se gastaría de más al principio, se convertiría en un ahorro a medio y largo plazo.
Ventajas de comprar una casa de segunda mano
Tras la situación social y económica de los últimos años, los inmuebles utilizados han visto incrementada de forma exponencial su demanda. Actualmente, el 80% de las casas que compran los españoles son de este tipo. ¿El motivo? La necesitan a corto plazo y el retraso en las entregas y construcciones de las promociones de obra nueva, las ha convertido en la primera opción. Pero, poder entrar a vivir antes que en las que están por estrenar, no es la única causa o razón por las que son elegidas. Entre sus ventajas destacan:
- Precios más bajos. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 el coste de las casas de obra nueva subió en torno a un 6%, mientras que las de segunda mano sólo aumentaron su precio en un 2,8%. De hecho, el metro cuadrado es, en el mismo año, un 17% más caro en las primeras.
- Ubicaciones más céntricas. En el centro o en el casco antiguo, la única oferta disponible es de pisos o viviendas de segunda mano.
- A mayor oferta, más oportunidades de encontrar una oportunidad.
- Rapidez de entrega.
