Cuando aún, ni España ni el mundo, se habían recuperado de la última crisis económica, da comienzo en 2020 una de las décadas más duras para la población y el mercado en general. Aumento del precio del petróleo, el gas, la cesta de la compra, los materiales de construcción y, por supuesto, de la vivienda. La economía no vive su mejor momento y lo que se vislumbra no es nada halagüeño. Las cifras de precios no dejan de subir, pero tampoco cesa la demanda. De ahí, que se hable de una posible inflación.
En lo que respecta al mercado inmobiliario, la gran diferencia entre la burbuja de 2008 y la actual es que, en la primera de ellas la crisis derivó de un exceso de oferta que el mercado no podía asumir. Es decir, había un porcentaje más alto de inmuebles para vender que clientes que podían o querían comprar.
En cambio, hoy en día, la situación es completamente diferente. La paralización de las obras en los últimos años supuso un atraso de entre 6 meses y un año en la construcción de nuevas viviendas, pero la demanda en lugar de descender, ha aumentado exponencialmente. Y, ahora mismo, el mercado inmobiliario es incapaz de abastecer las peticiones de promociones de casas a estrenar.
El sector inmobiliario de obra nueva en cifras
Este tipo de propiedades viven su mejor momento en ventas desde 2007, gracias al cambio de paradigma de la población española. Tras la situación vivida en los últimos años, los ciudadanos optaron por un cambio radical de modo de vida y, sobre todo, de inmueble.
Esto hizo que el mercado de propiedades de nueva construcción experimentara un auténtico crecimiento. Amenazando la estabilidad del mercado y dejando sin stock a las principales ciudades de España. Estos hechos y la situación económica y social del momento han supuesto un sinfín de cambios en todo el proceso de edificación.
Actualmente, las siguientes cifras son la mejor definición para explicar la situación del mercado inmobiliario de obra nueva:
- En el primer trimestre de 2022 el precio de los nuevos inmuebles ha subido un 8,5%, respecto al año anterior. Lo que se traduce en un aumento de en torno a 40.000 euros.
- El valor de los inmuebles lleva ascendiendo 32 trimestres seguidos.
- El precio medio de una casa a estrenar es de 250.000 euros.
- Harían falta un total de 150.000 hogares nuevos al año para satisfacer la demanda en España. Hoy en día se están construyendo en torno a los 90.000-96.000 inmuebles.
- El pasado año, la compra de este tipo de inmuebles se redujo casi a la mitad la disponibilidad de las mismas en algunas ciudades como Madrid. El stock decreció hasta el 40% y en Barcelona hasta el 20%.
- En el primer trimestre de 2022 se han vendido, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, 28.165 transacciones de venta. Frente a las 23.000 del mismo periodo el año anterior.
- Los costes de edificación se disparan hasta un 35% más.
Desde 2020, el mercado inmobiliario ha sufrido una serie de dificultades¿Qué factores influyen en la subida del precio de la vivienda de obra nueva?
Internos y externos, ya sea en su propio sector o fuera de él. El mercado inmobiliario absorbe cualquier movimiento social, económico e, incluso, ecológico para sufrir cambios o modificaciones en sus construcciones. Con toda la vorágine actual, tanto en España como en otros países de Europa, las inversiones y las edificaciones se han visto afectadas de forma inmediata y a largo plazo. Algunos de los factores más influyentes para el aumento de precio son:
- Déficit de profesionales. Aunque este problema se lleva dando varios años, la falta de más de 700.000 especialistas está haciendo mella en toda la cadena productiva.
- La subida del tipo de interés. Los ERTES, deudas y embargos de las empresas ha hecho que las entidades bancarias endurezcan y aumenten sus condiciones para acceder a préstamos hipotecarios o créditos.
- Los que ya tienen créditos concedidos con intereses variables experimentarán una subida en la cuota contratada de entre 100-500 euros.
- Subida del combustible y de la luz. Estos dos suministros básicos, no sólo acarrean facturas y depósitos llenos más caros, sino que repercute en el coste del transporte de mercancías, compra de materiales y mano de obra. En concreto, en el último año el precio de las estructuras ha subido un 33%, 18% las fachadas, carpintería un 13%, vidrios un 50% y un 11% las pinturas.
A todo ello hay que añadir las escasas licencias de obra nueva aprobadas por los entes públicos ¿El motivo? Las entidades locales encargadas de otorgar los permisos demoran o paralizan las gestiones por la incertidumbre del mercado y la incipiente crisis económica.
Para abastecer la demanda, el mercado laboral de la construcción necesita casi 1 millones de profesionales¿Qué consecuencias tiene la situación actual para las constructoras de casas de obra nueva?
Más allá del cliente, las inmobiliarias, constructoras o empresas al frente de la construcción, son las principales damnificadas. Después de semanas paralizados por la huelga de transportes o el conflicto ucraniano, deben enfrentarse a las demoras administrativas de casi 18 meses de media. Esto produce un estancamiento de la inversión, la empleabilidad, las compras y, en definitiva, del mercado.
Un efecto dominó que, por las características del sector, no puede responder con las peticiones ni solucionar los problemas con tanta facilidad como desearía. Logísticamente no dan abasto para la demanda, ni tampoco burocráticamente.
Las promotoras se encuentran a la espera de los permisos, para dar el pistoletazo de salida a la edificación de sus proyectos. Todo ello para hacer frente a la falta de inmuebles de obra nueva.
