El sector de la construcción en España sigue creciendo de manera contenida pero constante. A pesar de la crisis energética, la subida de precios y la escasez de mano de obra y de materiales, el precio medio de la vivienda nueva no ha parado de subir desde 2015, y la delicada situación sanitaria tampoco la ha frenado. Esto se explica por un repunte en la demanda y “por la mejor calidad del producto residencial, por las mayores exigencias de compradores y el compromiso de las promotoras respecto a la sostenibilidad y su disposición a ofertar una vivienda de mayor calidad”, según el informe de Inmocoyuntura presentado por Euroval.
El 2021 se ha situado como un año récord en la compraventa de casas de obra nueva y las previsiones para el 2022 son positivas, según la promotora Aedes Homes, que pronostica un “crecimiento moderado y sostenible de la demanda de inmuebles de este tipo. Por el contrario, la oferta sigue siendo muy limitada, lo que podría presionar ligeramente los precios al alza”.
Asimismo, la brecha de precios entre la vivienda de obra nueva y la de segunda mano en España ha crecido marcando el máximo de los últimos 6 años. Un inmueble a estrenar ya cuesta alrededor de un 34% más que uno usado. Las casas que más se han encarecido son las más grandes, que superan las 4 habitaciones. El precio medio de las nuevas construcciones en España se sitúa actualmente alrededor de 2.025 €/m2, siendo las comunidades con los precios más altos Baleares, Madrid, Barcelona y Euskadi.
Además, se prevé que los precios sigan al alza, principalmente por el encarecimiento de las materias primas y el bloqueo del comercio internacional. Según Eurostat, las promotoras y compradores deberán afrontar, un aumento de los costes de construcción cercanos al 12% de forma anual.
La obra nueva en los últimos años en España
Según las estadísticas de construcción del Ministerio de Fomento, la superficie de uso residencial construida en 2021 fue de 19,9 millones de m2. De esas cifras, algo más de 13 millones lo ocupan las edificaciones de pisos en altura (aproximadamente un 66% de la superficie construida), puede ver los pisos nuevos que aun estan en venta. El resto, unos 6,5 millones, se reparten en propiedades unifamiliares, correspondiendo un 26% a adosados y un 7% a inmuebles independientes. En total, se han construido 31.337 edificios residenciales y 108.318 casas, ver casas disponibles.
La tipología plurifamiliar es la mayoritaria en España, principalmente en ciudades, donde el urbanismo ha apostado por la edificación en altura, estando la unifamiliar más presente en zonas periféricas de las ciudades y, sobre, todo, en ubicaciones más rurales.
Pero, hay que tener en cuenta que de esos casi 20 millones de superficie construida, los espacios comunes pueden representar alrededor de un 20% del total. En los últimos años, las áreas comunes han cobrado gran importancia, así como las instalaciones de que disponen los inmuebles.
También, los espacios de las propiedades, con el auge del teletrabajo, han hecho que las propiedades a estrenar se diseñen con zonas diferenciadas de trabajo, ocio y descanso.
Las casas a esternar ofrecen numerosas ventajas, por ello el mercado de obra nueva en España sigue creciendoLa situación de la obra nueva en los principales mercados nacionales
Al finalizar 2021, Madrid y Málaga eran las provincias con mayor demanda de vivienda de obra nueva, por detrás de Barcelona, Alicante y Valencia. Los datos presentados a mediados de mayo por la Sociedad de Tasaciones indican que el stock de casas a estrenar en Madrid capital se ha reducido un 39%. Del mismo modo, Barcelona registra una caída del 18% durante el último año, lo que conlleva un aumento del precio de los inmuebles de este tipo en estas capitales.
Durante el primer trimestre de 2022, el valor del m2 en la Comunidad de Madrid se situó en 3.128 €/m². En cuanto a Barcelona, registra una caída de un 4,2% en el precio de propiedades a estrenar en venta, y marca, actualmente, 2.910 €/m2.
En cuanto a la Comunidad Valenciana, Valencia logra el mejor comportamiento en absorción de propiedades a estrenar con una tasa del 105%. Alicante tampoco se queda atrás, y logra desbancar a Málaga como destino preferido para adquirir obra nueva por el comprador extranjero.
Invertir en obra nueva en España
La situación actual, marcada por el crecimiento sostenido de la demanda y la tendencia al alza de los precios, ha hecho de las viviendas de nueva construcción una de las opciones más rentables del mercado inmobiliario. Su revalorización es superior a otras tipologías de inmuebles y es un valor refugio ante la creciente inflación. También es un producto de calidad y, sobre todo, sostenible, lo que responde a los nuevos requisitos y demandas del mercado inmobiliario. Todo ello conlleva que la inversión en este tipo de activos no dejará de aumentar en los próximos años, ya sea para alquilar u obtener beneficios de la futura venta.
Uno de los principales factores a tener en cuenta es que la demanda actual es superior a la oferta existente. Según los cálculos de la Asociación de Promotores de la Construcción de España, se necesitarán entre 120.000 y 150.000 propiedades nuevas al año hasta 2030 para cubrir la demanda estructural del mercado, por lo que siempre habrá gran cantidad de interesados en adquirir este tipo de casas.
Su revalorización es continúa. Y es que, teniendo en cuenta los datos de la Sociedad de Tasación, el valor de la vivienda de este tipo se ha incrementado una media de un 5,6% en España desde 1985.
Hemos de tener en cuenta que es un producto atractivo, que cuenta con servicios y espacios comunes que los inmuebles de segunda mano no pueden ofrecer. Ya sea para uso personal o para invertir, las principales ventajas de adquirir una casa de esta índole en España son la reducción de los costes de mantenimiento y no tener la necesidad de realizar reformas. Hemos de tener también en cuenta que son más sostenibles y eficientes energéticamente, lo que incurre en mayores ahorros de consumo.
Del mismo modo, computan en la balanza las garantías que ofrecen, ya que todas las promociones están obligadas, por la Ley de Ordenación de la Edificación, a tener tres tipos de garantía con diferente duración temporal:
- 1 año para daños materiales por vicios o defectos de ejecución.
- 3 años para desperfectos causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos construidos o las instalaciones.
- 10 años para cualquier problema que afecte a los elementos estructurales.
Las casas en construcción destacan en la periferia de las principales ciudades y en el litoral mediterráneoSostenibilidad: el imprescindible de la vivienda de obra nueva
Actualmente, la sociedad está viviendo una época de transición hacia la sostenibilidad, la reducción de emisiones y la transformación digital, factores cada vez más presentes en la conciencia de los compradores a la hora de adquirir una vivienda.
Según el informe de la Sostenibilidad de la Demanda de Vivienda en España, realizado por Solvia y Fotocasa, el 95% de los españoles que quiere mudarse, ya sea alquilando o comprando, considera importante vivir en una casa sostenible. Ello conlleva que los inversores inmobiliarios sigan también esa premisa, que se ha vuelto indispensable.
El futuro del mercado de obra nueva en España
Durante el primer trimestre del 2022, la superficie visada total, tanto para el sector no residencial como para el residencial, ha crecido un 16,5% con respecto al año anterior en España. Solo el número de viviendas visadas para obra nueva ha experimentado un aumento de un 23,3%.
Está previsto que durante el presente 2022 se finalicen, al menos, 130.000 casas, muy cerca de las 127.000 que se finalizaron en 2021. Según los datos del INE, durante el primer trimestre de 2022 se han cerrado más de 50.000 operaciones.
En cuanto al futuro, las predicciones apuntan a que el mercado tenderá a enfriarse, pero ofrece cierta protección ante la inflación, según el informe inmobiliario de Bankinter para 2022-2023.
