Promotores inmobiliarios: ¿cómo se construyen y cómo se venden las casas de obra nueva en España?
Promotoras, constructoras o inmobiliarias. Lo cierto es que, el público en general desconoce quien se encuentra detrás de la edificación de una vivienda de obra nueva. A veces todas las fases del proceso son llevadas a cabo por una empresa que engloba todos los servicios, o entran diferentes entidades para cada tarea.
¿Qué son los promotores de obra nueva?
Una entidad promotora es aquella que tiene en propiedad el terreno donde se realizará la construcción de propiedades u otros tipos de proyectos urbanísticos. Esto quiere decir que, una de sus principales funciones es buscar y comprar el terreno para poder levantar nuevas casas.
Por norma general, para las labores de edificación suele contar con una empresa tercera, la constructora, ya que tiene la capacidad de llevar a cabo la edificación de inicio a fin. De este modo, uno de los primeros pasos de la promotora, tras adquirir el solar, es contactar con un arquitecto que diseñe el proyecto, el cual se puede modificar las veces que sea conveniente, para ver la viabilidad de la construcción de obra nueva, así como saber qué es necesario para su desarrollo. Una vez los promotores den el visto bueno, se debe comenzar con los trámites requeridos por las autoridades, con el objetivo de que la edificación se ajuste a las normativas y planes de desarrollo urbanístico del municipio.
Tras realizar todos estos procedimientos, se debe contratar a un aparejador que será la persona responsable de velar por el correcto cumplimiento en el desarrollo de la obra. Por lo tanto, la promotora simplemente requiere de inversión para poder financiar la edificación y contratar a terceros y así poder comenzar todas las labores.
En los últimos años, han aparecido promotoras que también son constructoras, lo que beneficia en el seguimiento de la obra. Pues, de este modo el comprador puede conocer todo tipo de detalles de su inmueble de forma directa, sin tener que acudir a terceros (constructoras, arquitectos y similares), ya que todos estos profesionales forman parte de su plantilla.
Promotoras inmobiliarias: ¿qué son y qué funciones tienen en el desarrollo de una promoción de obra nueva?
Los promotores inmobiliarios son aquellas entidades que reúnen las funciones de una constructora y las propias agencias inmobiliarias. De este modo, estas empresas y/o profesionales ofrecen un plus, mejorando el servicio de constructoras y agentes inmobiliarios en la mayoría de las ocasiones.
La promotora inmobiliaria integra todas las fases de una construcción. Es decir, es la responsable de adquirir el suelo donde se levantarán las casas de obra nueva. También debe velar por el buen desarrollo de la edificación, así como será la encargada de comercializar las propiedades de la nueva promoción. De este modo, tienen la capacidad de mostrar desde terrenos propios hasta pueden involucrar al comprador en el diseño de su hogar, ofreciéndole la oportunidad de intervenir en su distribución. Por el contrario, la inmobiliaria solo puede mostrar inmuebles ya terminados, que están en plena fase de comercialización.
En definitiva, prestan un servicio comúnmente conocido como “todo en uno”, que se convierte en un extra para los compradores de obra nueva, ya que son conocedores en todo momento del estado de su futura casa, así como son partícipes de su construcción.
Funciones de una promotora inmobiliaria de obra nueva
Este tipo de empresas albergan un amplio abanico de actividades relacionadas con el proceso de edificación. Entre ellas, podemos encontrar:
- Estudio y análisis del suelo.
- Adquisición del terreno: El estado del solar es fundamental para la construcción de la promoción. Del mismo modo, negociar el precio final repercutirá en la facilidad de venta de las futuras viviendas.
- Análisis del proyecto de obra: Trazar un plan económico, conocer qué inversión será necesaria, saber las licencias requeridas, examinar la comercialización de las propiedades, etc.
- Financiación del proyecto: La solvencia para planificar y financiar la obra es primordial, antes de comenzar con todo el proceso.
- Gestión administrativa: Realizar todos los trámites necesarios y requeridos por las autoridades del municipio.
- Construcción: Puede ser una labor de la propia promotora o de una entidad tercera, la constructora.
- Venta sobre plano o en las primeras fases de obra: Suele ser habitual la venta en estas situaciones, ya que el precio final se ve reducido hasta en un 30%.
- Realizar las inscripciones de las casas de obra nueva en el Registro de la Propiedad.
- Plan de marketing: conocer quién es el comprador ideal, diseñar una estrategia para la posterior comercialización de las casas, preparar soluciones para las necesidades de los clientes, estudiar el mercado, análisis de datos y métricas, seguimiento de objetivos, etc.
- Venta de las viviendas terminadas.
- Atención al cliente.
- Asesoramiento legal y financiero.
¿Constructora de casas de obra nueva: qué es y cuál es su labor?
Se trata de la empresa encargada de hacer realidad lo plasmado en los planos. Para ello, cuenta con una amplia plantilla de profesionales, especializados en todos los campos relacionados con una construcción de obra nueva. Es decir, la cimentación, transporte de materiales, acabados, sistemas eléctricos, fontanería y similares. Todo ello, con la última tecnología, eficiente y responsable con el medio ambiente, que facilita el trabajo, aportando una mayor calidad y garantía que las edificaciones viejas.
Su principal propósito es obtener el máximo rendimiento de las casas, lo que se traduce en ajustar el presupuesto establecido, para que el beneficio de la venta sea lo más elevado posible. Por ello, el sector de la construcción tiene una alta competencia, no realizándose las cosas como es debido en muchas ocasiones.
La constructora juega un papel fundamental en el desarrollo y la venta de una promoción y no por ser quien levante la edificación, sino porque su reputación también influirá en el precio final y en la capacidad de venta. Tras terminar las obras, la constructora entrega toda la edificación al promotor, para que este sea quien la comercialice.
Fases de construcción de una promoción de casas de obra nueva
Una edificación de obra nueva vive diferentes fases, desde su diseño del proyecto hasta la firma y entrega de escrituras. Todo este proceso suele durar, normalmente, unos 24 meses. Los estados de la obra son:
- Estudio del suelo.
- Viabilidad de la construcción, con el diseño del anteproyecto, que se regirá siempre bajo la normativa urbanística.
- Realización del proyecto, que debe de ser visado por el Colegio de Arquitectos del municipio.
- Obtención de las licencias.
- Inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad.
- Preventa de las propiedades.
- Construcción de la promoción.
- Finalización y entrega de llaves y escrituras.
Promociones de obra nueva más famosas de España
La obra nueva de España se concentra en las principales ciudades, capitales de provincia, especialmente en Madrid y Barcelona. También se aglutina en la costa del mar Mediterráneo y la Costa del Sol, donde la densidad de población es más alta, así como el reclamo turístico y la inversión extranjera. De este modo, algunas de las promociones más conocidas del país son:
- Idilia Views, en Rincón de la Victoria (Málaga).
- Célere Finestrelles II, Barcelona.
- Habitat Alborán, Torremolinos (Málaga).
- ASG Homes, Vistahermosa (Alicante).
- Bell Sarrià, Barcelona.
- Park & Palace, Madrid.
- Sky Homes, Valencia.
- Residencial Nereidas, Torremolinos (Málaga).
- Isla de Pedrosa de Gestilar, Valdebebas (Madrid).
- Marein Banús, Puerto Banús, Marbella (Málaga).
