Inflación, subidas del tipo de interés y mayores exigencias al contratar un crédito de este tipo. Los ciudadanos están experimentando constantemente cambios en la cuota mensual y en la amortización de su hipoteca. Principalmente, los propietarios que hayan contratado una variable o mixta. Este tipo de préstamos constan de una cuantía fija mensual más un porcentaje que varía en función del mercado. En concreto, del Euribor que, a día de hoy, se sitúa en una cifra récord de 2,5%. El valor más alto desde 2009. Esa variabilidad está haciendo que, actualmente, cada español esté asumiendo un coste extra anual de 2.000 euros y mensual de 200-300 euros.
La gran problemática es que esto no repercute en la cuantía solicitada. Es decir, el aumento del gasto va destinado a pagar un mayor interés, pero no a reducir la deuda con el banco. Por lo que, para los propietarios que hayan solicitado a un banco 200.000 euros, por ejemplo, para comprar una vivienda de obra nueva, abonarán cada mes una mayor cantidad, pero no se verá reducido ni en los años de amortización ni en el montante inicial.
¿Se puede cambiar el tipo de interés contratado?
La imparable subida del Euribor hace que día tras día más ciudadanos se planteen cambiar la tipología de su hipoteca, pero ¿es posible? Un rotundo sí. Actualmente, no hay sólo una, sino tres formas en vigor de poder pagar menos contratando una fija, en lugar de seguir asumiendo una variable.
Subrogación. Generalmente, este término está asociado, en el sector inmobiliario, a formar parte de una hipoteca ajena. Es decir, subrogarse a un préstamo es, en definitiva, cambiar el propietario original por el nuevo. Esto ocurre cuando se adquiere una casa de segunda mano o de obra nueva, donde el nuevo dueño puede adherirse al crédito que previamente ha solicitado el constructor. En cambio, en este caso, se trata de cambiarlo de entidad bancaria. Así se podrán negociar nuevas condiciones en general, tanto la variabilidad, el plazo y el tipo de interés.
Novación. Para realizar el cambio es imprescindible llegar a un acuerdo con el banco contratado que puede negarse y no aceptar la modificación. O hacerlo y en contraposición incluir otros aspectos o productos en el nuevo contrato. Aquí, también, deberán de pactarse de nuevo el tipo de interés, el capital, el plazo de amortización, etc.
Nueva hipoteca. Puede que sea el proceso más largo, ya que es necesario contratar una nueva en otra entidad y, posteriormente, anular la anterior.
Los españoles con una hipoteca variable están, actualmente, asumiendo un coste extra anual de 2.000 euros¿Tiene algún coste cambiar de una hipoteca variable a una fija?
Puede que, a priori, cambiar de una variable a una fija suene tentador por el incremento mensual que está suponiendo, pero se trata de una decisión que deberá de ser muy estudiada. Aunque, a largo plazo el trámite y todo el proceso compense, a corto plazo habrá que asumir costes extras, nuevas tasaciones de la vivienda, entre otros.
Todos estos gastos dependen directamente de cada entidad bancaria. Pero, en general, para una hipoteca nueva hay que realizar de nuevo todo el proceso tal y como si se hubiese adquirido una casa. Tasar la propiedad, crear unas nuevas escrituras y contratar a un notario y/o abogado. Además, habría que añadir el coste de cancelación del crédito anterior, que suele oscilar en torno a los 1.000 euros, los de formalización, así como de apertura de la nueva.
En la subrogación, los gastos vendrán determinados por la nueva entidad bancaria a la que se traspase el préstamo. Este trámite podrá incluir comisión de apertura o la contratación de otros productos o seguros.
Para los propietarios que hayan elegido la novación como el mejor método para cambiar de una hipoteca variable a fija, los gastos no están prefijados. Es decir, será el banco y los dueños los que, en ese acuerdo o pacto, determinen todos los términos legales del nuevo préstamo. Pudiendo incluir o no otros costes adicionales en ella.
Según la Ley Hipotecaria, obligatoriamente, en los casos de subrogación y novación, deberá de haber una comisión bancaria determinada por el banco contratado, que no podrá, legalmente superar el 0,15% del montante del crédito. Excepto, si tiene una vida de más de 4 años, ya que en este caso no podrá cobrarse ninguna comisión al respecto.
Al respecto de la tasación, que tiene un precio de mercado de en torno a 300 a 500 euros, puede que haya bancos que la soliciten en cualquiera de las tres opciones o no. Todo dependerá del tiempo en el que se realizó la tasación inicial de la vivienda, se firmó el crédito o si la zona o el mercado donde se ubique la propiedad han variado.
Frente a todas estas comisiones, gastos y extras, se hace necesario comparar y buscar la opción más beneficiosa a largo plazo. A pesar de que al principio suponga una nueva inversión, tasación o papeleos, en el futuro supondrá un ahorro anual de en torno a 2.000-3.000 euros, dependiendo del valor del inmueble. Incluso, y tal como se encuentra el mercado en este momento y en los próximos años, el beneficio para las familias que cambian de una hipoteca variable a una fija podría ascender hasta los 4.000-5.000 euros anuales hasta 2025.
Es aconsejable que los nuevos propietarios de una vivienda de obra nueva o de segunda mano contraten una hipoteca fijaVentajas de contratar una hipoteca fija
En un entorno de inflación y una posible crisis económica, lo mejor es asegurarse la cuota, al menos, durante los próximos años. Este es el principal motivo por el que es aconsejable realizar un cambio de una hipoteca variable a fija. Pero, además, existen otros como:
- Estabilidad financiera. Conocer cuál será la cuota a pagar durante los próximos 20-30 años de vida útil del préstamo hace que la previsión a corto o largo plazo sea más sencilla. Permite planificar personal y laboralmente.
- Sin riesgos ni cambios. Los primeros años la cuantía abonada irá destinada a pagar los intereses. A partir de ahí, todo el dinero mensual y anual se irá reduciendo proporcionalmente del montante solicitado.
- Actualmente, el porcentaje a aplicar se encuentra en mínimos históricos de entre un 1-2%.
- Tranquilidad ante la subida del Euribor y la incertidumbre del mercado en general.
- Procedimiento de contratación más rápido al no tener que negociar tipos de interés.
- Sin clausulas suelo.
