¿Qué aspectos se analizan para declarar el valor de una vivienda de obra nueva?

Más allá de abonar el Impuesto de Valor Añadido (IVA) o de Actos Jurídicos, la declaración de obra nueva es un trámite puramente administrativo que confirma que su construcción se ajusta a la legislación vigente. Esta declaración y procedimiento deberá de ser realizado por la empresa constructora o gestora del terreno y la edificación, a través del ayuntamiento pertinente y siempre con un arquitecto o técnico especialista. La declaración del valor obra nueva será imprescindible para entregar la vivienda a los propietarios y dar por finalizada la construcción

¿Qué tipos de declaración de obra nueva existen?

Proyectada o en plano, en construcción o finalizada. Para cada uno de los procesos por los que pasa cualquier promoción de casas de este tipo, existe legalmente una declaración de la misma. Es decir, cada una de las formas en las que avanza y se presenta la edificación, hay que realizar unos trámites y confeccionar unos documentos distintos. Cada uno de ellos dependerá de la fase en la que se encuentre la edificación:

Declaración de obra nueva en construcción. A pesar de que la construcción acabe de comenzar, también es imprescindible inscribirla en el Registro de la Propiedad a estos efectos. De hecho, es obligatorio y necesario para que la constructora o inmobiliaria puedan pedir un préstamo o hipoteca bancaria. Para obtener este tipo de declaración son necesarias la licencia municipal de obras y el certificado técnico de la misma, realizado por una dirección facultativa.

Declaración de obra nueva terminada. En esta fase interviene un notario para dar fe pública de que se ha realizado la edificación en conformidad con la legislación vigente y las licencias expedidas por el ayuntamiento pertinente y el proyecto visado. Esta declaración es imprescindible para dar de alta la luz, agua o cualquier suministro, así como para poder alquilar o vender, sin perjuicio de que se hayan podido realizar reservas de inmuebles.

Serán necesarios los siguientes documentos: escritura de la propiedad, de la división horizontal, si procede, licencia de primera ocupación y habitabilidad, según cada comunidad autónoma, certificado final de obra, de eficiencia energética, libro del edificio, seguro decenal y coordenadas exactas del inmueble.

Acta final. Una vez que toda la promoción y cada una de las viviendas a estrenar estén listas para ser entregadas a sus propietarios, como paso previo, hay que realizar un acta final. Se trata de un documento que redacta y firma la dirección de obra, donde constata que ha sido terminada. También confirma que la edificación ha sido construida conforme a la ley y al proyecto inicial o modificado.

Para levantar el acta final, según la Ley del Suelo y Rehabilitación, son necesarios: la firma del arquitecto técnico, las licencias y permisos indicados anteriormente, así como el libro del edificio y el visado del colegio de arquitectos.

El coste de las declaraciones de obra nueva depende de cada comunidad autónoma, pero, en general, oscila entre el 3 y el 5% del valor total de la construcción. En esa cuantía estaría incluido los impuestos pertinentes, documentación legal y tasas exigidas, además de los honorarios de notaria.

El libro del edificio, la licencia de habitabilidad y ocupación o la de obra, son algunos de los trámites necesarios para obtener la declaración de obra nueva

Requisitos legales para la declaración de obra nueva

Dentro de las fases anteriores, existen algunos agentes imprescindibles como el notario o el arquitecto, que serán clave para que legalmente sea considerada la promoción como nueva. En esta declaración la ley exige:

• Las licencias del ayuntamiento. Para que se lleve a cabo cualquier construcción, previamente debe de estar autorizada por la entidad local pertinente. La confirmación se realiza en base a un proyecto presentado por la constructora y realizado por un arquitecto colegiado, donde deberá constar la descripción de la finca, el certificado catastral de la misma, graficas del terreno, construcción diseñada… y todos los datos que permitan constatar la legalidad y funcionalidad de la edificación.
• Técnico colegiado. Será el encargado en todo momento de verificar y corroborar la legalidad de cada uno de los procesos de la edificación. Que se ajuste a la licencia obtenida y al proyecto.
• Seguro decenal. Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución durante todo el proceso de construcción. Este será el encargado de hacer frente a cualquier incidente durante la edificación, así como de garantizar la cobertura legal de las casas de nueva construcción durante 10 años. Es decir, será el que damnificará a los propietarios de las viviendas construidas si en el plazo de una década se ocasionan algún vicio o defecto oculto de fachada, estructura, vigas, soportes, cimentación muros de carga, etc. Esta garantía estará disponible para cada uno de los propietarios en el momento en el que se constata legalmente que la construcción ha finalizado.
• Libro del edificio. Que se entregará a cada uno de los dueños de las propiedades.
• Certificado de eficiencia energética. Suscrito por un técnico colegiado, especialmente para el edificio construido y tendrá una validez de 10 años.

Subrogar la hipoteca de la constructora para nuestra propia vivienda nos ahorraría los gastos de apertura, por ejemplo, y el estudio previo en una entidad bancaria

Aspectos a tener en cuenta antes de comprar una vivienda de obra nueva

Los inmuebles de nueva construcción son un valor seguro. Una inversión de presente y futuro que se revaloriza anualmente, según el Banco de España, en torno a un 5%. Se caracteriza, principalmente, por ser una casa sin estrenar y construida dentro de un complejo residencial con zonas comunes. El principal reclamo son los servicios extras, tales como piscina, trastero, garaje, zona infantil o jardín.

Además de lo anterior, el proceso de compra es lo que las hace diferentes frente a las de segunda mano. Se pueden adquirir sobre plano, con algunos descuentos, en fase de construcción o en últimas unidades, pero siempre directamente a la constructora o gestora de la propia obra.

Para que la adquisición sea un éxito, hay que tener en cuenta:

• Verificar en el Registro de la Propiedad, a través de una Nota Simple, que realmente la compañía gestora de la compraventa es propietaria del terreno donde se está edificando. Y conocer la solvencia de la misma. También es posible contratar un seguro que se haga cargo de los posibles inconvenientes durante la compra o de la paralización de la construcción.
• La posibilidad de personalización. Algunas compañías permiten modificar muchísimos aspectos de la vivienda como, por ejemplo, la pintura, los armarios, sanitarios, cocina… Los propietarios que han comprado el inmueble sobre plano tendrán mas posibilidades de personalización que los que lo hayan hecho ya finalizado.
• Echar un vistazo a la memoria de calidades, así como las prestaciones y los servicios de las zonas comunes
• Tener presente los plazos de construcción y de entrega, ya que posteriormente se deberá de abonar el IVA pertinente, y pagar el valor restante del inmueble tras la firma de las escrituras
• Valorar la posibilidad de subrogar la hipoteca de la constructora para nuestra propia vivienda a estrenar.