El Código Civil es el encargado de regular en España el condominio. Se trata de una comunidad de bienes que pertenece a más de una persona. Puede ser un terreno dividido entre amigos o un piso en herencia que pertenece a tres hermanos.
La extinción supone la supresión de esa unión, ya sea porque se vende a un tercero o porque alguno de los propietarios ha decidido hacerse con la totalidad del inmueble. Esta disolución implica que la parte de cada uno es cedida, generalmente, por una contraprestación económica. Este precio se determinará gracias a la tasación de la totalidad de la propiedad o, si es posible, por el valor de cada parte. Algo que si puede hacerse cuando se trata de un edificio, por ejemplo, al fraccionarse por plantas o un local, pero que se torna complicado cuando se trata de una vivienda común. Es difícil determinar el valor de una habitación o una parte de un garaje. Por ello, lo más común, es que se tase todo el conjunto de propiedades y se divida entre los propietarios legales de la misma.
Proceso para extinguir un condominio
Por divorcio o herencia. Estos son los casos más comunes por los que se decide extinguir un condominio. Pero lo cierto es que, también es posible disolverlo por acuerdo propio. Es decir, porque uno de los propietarios quiere renunciar a su derecho a la titularidad, ya sea porque no puede asumir los gastos acaecidos, no está de acuerdo con la separación de bienes o, simplemente no desea la propiedad. En este caso, al renunciar no obtendrá ninguna recompensación económica por ello. Al declinar el inmueble, también rechaza cualquier vinculación financiera, ya sea negativa o positiva.
Para los que sí son dueños de la propiedad y desean venderla, existen dos formas de extinguir la unión:
- Acuerdo entre las partes. Es el proceso más rápido y menos costoso. Es, en definitiva, un pacto de mutuo acuerdo para disolverlo. Este procedimiento es válido cuando uno de los propietarios quiere adquirir la parte de los demás, uno de los dueños quiere retirarse del condominio recibiendo una indemnización o cuando la propiedad va a venderse. Cuando se trata de un condominio conyugal, es decir, derivado de un matrimonio, esta extinción deberá de aparecer en el acuerdo de divorcio.
- Proceso judicial. Cuando el método anterior se torna complicado o, directamente, las partes deciden hacerlo delante de la justicia. Se realiza a través de una demanda de división de cosa común, donde serán los letrados los encargados de adjudicar la parte económica que proceda.
En cualquiera de los casos anteriores, será necesario tasar los bienes comunes, una valoración perital sobre el acuerdo, sino ha sido de forma judicial, aceptar la cesión/venta de la copropiedad y, finalmente, firmar las escrituras de la extinción.
El perito tasador es una pieza clave en los procesos de extinción de condominio. Sobre todo, cuando el acuerdo se realiza en privado y no ante un juez¿Quién es el encargado de abonar la escritura de la extinción de condominio?
En la finalización o eliminación de un condominio, será el nuevo propietario el encargado de asumir el pago de las escrituras, así como de otros gastos. En los casos de divorcio o herencia, el responsable será el que se quede con la propiedad. De hecho, siempre es la persona que se convierte en el dueño final del inmueble el que debe de hacer frente a los gastos de:
- Escritura.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- De notaria, en los que también se incluyen la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Y peritaje de la propiedad para conocer el valor total tras la extinción realizada.
La extinción de un condominio tributa igual que la compra de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Sólo está sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados que supone, según la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, entre un 0,5 o 1% del precio total peritado de la propiedad. Por lo que, aunque el valor actual sea mayor que el inicial, es decir, se haya conseguido una plusvalía, no habrá que abonar ningún porcentaje de la diferencia. Al igual que, tampoco habría que abonar el rédito ganado en la declaración anual de IRPF. Algo que sí ocurre en cualquier venta habitual en el mercado inmobiliario.
Precauciones en el proceso de compra de una propiedad en condominio
Adquirir un condominio puede ser un proceso muy fácil o complejo. Todo depende de las condiciones en las que se haya extinguido dicha propiedad colectiva. Antes de comenzar el proceso de compra, es necesario tener en cuenta algunos aspectos para evitar posibles costes de más o problemas de forma:
- Saber cual es la naturaleza del condominio. Cuando el inmueble es de más de un propietario. Puede ser, una copropiedad o comunidad de bienes, cooperativa, responsabilidad individual o sociedad limitada. Cada uno de ellos tiene la misma finalidad, la compra de una propiedad entre más de una persona. La única diferencia es la forma legal en la que se adquiere y se divide dicho inmueble.
- Conocer cuáles, y cuántos propietarios tiene la vivienda, así como las causas de la extinción de la unión. No es lo mismo una disolución por motivos personales que por la incapacidad, por ejemplo, de realizar una obra por restricciones municipales o por problemas en la estructura.
- A través de un abogado o un profesional, conocer si hay litigios, deudas públicas o un embargo contra la propiedad.
- Solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad. Este documento indicará, a efectos legales, quienes son los propietarios, las medidas del inmueble, su descripción y las cargas.
- Visitar la propiedad con un técnico para revisarla y conocer su estado. Además de, analizar la zona, ver las áreas de ocio, centros educativos, conexiones, etc.
- Hablar con la comunidad de vecinos, si la hubiese, y solicitar los estatutos. Puede que, si a corto o medio plazo se deseen realizar obras u otras modificaciones y, según la tipología de las mismas, estén limitadas o prohibidas. Así como, conocer cuáles son los gastos mensuales y si hay una derrama en proceso.
- Tener en cuenta los gastos que supone la adquisición de un condominio que, suelen oscilar en torno a un 20% del precio del inmueble. En esta cuota se integrarían las escrituras, el coste del notario, el registro de la propiedad y la gestoría.
- Si la compra va a ser a través de una hipoteca, es aconsejable comparar precios e intereses en más de una entidad bancaria. Sobre todo, para conocer si alguna de ellas es capaz de financiar el 100% del precio.
