Los derechos de tanteo y retracto están contemplados en la Ley de Arrendamiento Urbano y se consideran a su vez dos figuras jurídicas muy empleadas dentro del sector inmobiliario, reguladas a su vez por el Código Civil. Si se quiere hacer una síntesis de lo que significa, básicamente se puede decir que hacen referencia a que, en el caso de que un propietario decida poner su vivienda en venta, el inquilino que se encuentra habitando en ella, tendrá preferencia frente a otra persona interesada en el caso de adquirirla. Aun así, es importante detallar en qué consisten cada uno de ellos, que, aunque estén muy vinculados entre sí, ambos presentan diferencias.
¿Qué es el derecho de tanteo?
Estipula que el propietario de una vivienda que se encuentre arrendada tiene que avisar al inquilino acerca de la intención de venta, para ofrecérsela en preferencia o, como mínimo, en igualdad de condiciones y de precio que a otros compradores amigos.
Con este, el inquilino que hasta ese momento tenía la casa alquilada se posiciona de manera preferente para adquirir dicha propiedad, frente a otros terceros interesados. El propietario del inmueble tiene la obligación de informar su intención de vender la casa con antelación al inquilino.
¿Qué es el derecho de retracto?
Viene dado una vez se haya llevado a cabo la acción de la compraventa de un inmueble a un tercero. Según el art 1521del Código Civil establece que: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Es decir, cuando el propietario no ha cumplido y el inmueble se ha vendido a un tercero, el inquilino puede acogerse al de retracto y anular la compraventa.
La diferencia más importante que existe entre ambos es que este último se ejerce antes de que el inmueble se haya transmitido a otro propietario, y el de retracto se da una vez que ya ha sido transmitido.
¿En qué momentos se puede acoger el interesado a cada uno de estos derechos?
Debido a la vinculación que existe entre ambos, así como en sus definiciones, puede parecer que se está hablando de los mismo, ya que entre ellos se encuentran muy pocas diferencias. Básicamente, sus matices o sus desigualdades se focalizan en el momento del ejercicio del derecho.
Es decir, el de retracto siempre se lleva a cabo en el periodo de después de haber adquirido una propiedad, ya que, si no se estaría hablando del de tanteo. El de retracto solo podrá entrar en escena si la persona perjudicada no ha podido manifestar su derecho de tanteo.
Para que estos conceptos, queden un poco más aclarados tienen que darse estos siguientes supuestos:
- Que el dueño de la vivienda alquilada no le haya informado o bien le haya omitido algunas de las condiciones de la operación de la venta del inmueble.
- Que el precio final de venta de la casa, que se le va a vender a un tercero, sea inferior al que se le ha ofrecido al inquilino, omitiéndole información para que no llevara a cabo su derecho de tanteo preferente.
El derecho de tanteo y de retracto amparan al inquilino de una vivienda arrendada¿Cuánto dura cada uno?
El período en el que se puede acoger a cada uno de ellos es de 30 días naturales. Para el de tanteo, el inquilino dispone de este plazo para poder comprar la vivienda si así lo desea. Empezarían a contar los días desde el mismo momento en el que el propietario le notifica su intención de vender la casa.
En cuanto al de retracto, este prescribiría a los 30 días, a partir de que el inquilino es notificado de las condiciones, de la escritura de compra, así como del precio en que se ha llevado a cabo la compra del inmueble.
Pese a que todos estos temas pueden quedar fijados y plasmados en el contrato del alquiler, no quita la obligación por parte del propietario de avisar de la venta del inmueble con un mes de antelación, la preferencia de poder renunciar a su derecho de tanteo.
Excepciones para la posibilidad de acogerse a cada uno de ellos
Cabe destacar que existen dos situaciones en las que el inquilino no puede hacer uso del derecho de retracto.
- La primera, cuando la vivienda arrendada se vende juntamente con otras propiedades que forman parte de un mismo inmueble.
- La segunda, en el caso de que se vendan de forma conjunta los locales y pisos de un inmueble a un mismo comprador, aunque estos pertenezcan a diferentes propietarios.
¿Cómo debe figurar su renuncia?
Para poder renunciar al derecho de tanteo en el caso de que un inquilino no quiera comprar la casa, se debe hacer mediante una cláusula de desistimiento, que debe figurar en el contrato de alquiler.
En este caso, el propietario tendrá total libertad para poder vender su inmueble a un tercero, aunque no por eso conlleve que el inquilino podrá peranecer en la propiedad hasta que finalice su contrato de alquiler.
