¿Qué hipoteca elegir en 2023?

2023 se presenta como un año crucial para el mercado inmobiliario. Estará marcado por el aumento de los tipos de interés que crearán un efecto directo e inmediato sobre la compra de viviendas de obra nueva y de segunda mano. Primero ejerciendo una reducción forzosa de precios para incentivar la demanda por la subida de precios, y segundo un endurecimiento de los requisitos para acceder a ellas. Los ciudadanos necesitarán ingresos sólidos y un perfil financiero atractivo y estable para que los bancos les concedan una hipoteca.

Este es el panorama que se vislumbra a corto y a medio plazo, en torno a la crisis económica, la subida del Euribor por parte del Banco Central Europeo y la inflación en España. Por ello, muchos ciudadanos están contemplando la posibilidad de cambiar su hipoteca variable hacia una fija. Contratar un crédito de este tipo supone la obligatoriedad de asumir unas cuotas mensuales durante más de 20 años. Un periodo tan amplio en el que pueden variar las características personales y laborales.

Es, en definitiva, un acuerdo contractual con una entidad bancaria que tiene como finalidad obtener una cantidad de dinero para adquirir una propiedad. En ese pacto se firman los intereses, montante y plazo de devolución.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

Elegir una opción u otra puede suponer un éxito o un absoluto fracaso. De esta decisión dependerá la estabilidad económica de los próximos 20 o 25 años. La hipoteca está formada por 3 elementos: Capital, interés y plazo.

La cantidad de dinero que el banco aprueba a los propietarios forma el capital solicitado. En general, las entidades bancarias suelen aprobar el 80% del valor de la vivienda, pero hay casos en los que ese porcentaje puede elevarse hasta el 100%, según la situación de los dueños y del valor de adquisición. No es lo mismo pedir financiación para un piso de 110.000 euros, que para una villa de lujo de más de 1.000.000 euros.

Los intereses son los responsables de elevar la cuota mensual. Se trata del porcentaje que se paga de más a la entidad bancaria en concepto de préstamo. Pueden ser fijos o variables. Y dentro de ellos hay tres conceptos: TIN, TAE y Euribor.

• El tipo de interés nominal (TIN) es la cantidad que el banco cobra por la cesión del dinero, sin incluir gastos ni comisiones.
• La tasa anual equivalente (TAE) es el rendimiento anual del producto financiero elegido. Se calcula con la frecuencia de los pagos, si son mensuales o trimestrales, por ejemplo, las comisiones bancarias y los gastos de la operación en general.
• Euribor. Puede que sea el más conocido y, a la vez, controvertido. Es un índice que viene dictado por las entidades bancarias a nivel europeo. Su fluctuación depende de las operaciones financieras entre ellos. Es el responsable de la variación mensual de la hipoteca variable.

Finalmente, el plazo es el que marca el inicio y la finalización de la relación contractual con el banco. Determina cuando los propietarios han devuelto la totalidad del dinero, es decir, el solicitado más los intereses. A mayor plazo de vencimiento, las cuotas serán mas bajas y viceversa.

Según estas tres premisas, las hipotecas se clasifican en:

• Fija. La cuota mensual no varía en todo el periodo de amortización. Desde el primer mes hasta el último la cantidad será la misma. No se ve afectada en ningún momento por la subida o bajada del Euribor o por cambios en el mercado financiero. Es la opción más costosa a corto plazo, ya que tiene, a priori, unos gastos y costes más elevados que las demás, pero aporta estabilidad y tranquilidad a los solicitantes.
• Variable. Esta es la opción que más quebraderos de cabeza está dando a nivel europeo. De forma directa si los tipos de interés bajan, lo hará la cuota y si suben, se encarecerán. Cuentan con unos intereses de apertura más bajos, pero suponen un riesgo para aquellos que tengan una hipoteca con una vida útil de en torno a 30-40 años. A pesar de ello, es la más solicitada en España.
• Mixta. Es un híbrido de las dos anteriores. En los primeros años la cuota mensual será fija, pero al final de la amortización pasará a ser variable.

Al igual que se hace de forma previa a contratar un seguro o comprar un coche, es imprescindible hacerlo antes de firmar una hipoteca definitivamente

Factores a tener en cuenta al solicitar una hipoteca

Los tipos de interés o el plazo de amortización. Aunque son principalmente los parámetros a analizar a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, hay otros elementos que afectan de forma directa a indirecta como:

• Tener ahorrado en torno a un 10-30% del valor del inmueble. Aunque la entidad bancaria, con suerte, conceda el 100% del precio, esa cuantía no cubre los gastos de notario, registro de la propiedad, tasación de la misma, impuestos, etc. Los gastos asociados a la adquisición del inmueble no están incluidos en ningún crédito de este tipo.
• Documentación. Es imprescindible contar con toda la identificación personal en regla para formalizar cualquier trámite financiero. Desde el DNI, la vida laboral, declaración de IRPF, últimos recibos u otros préstamos. La entidad bancaria podrá solicitar cuanta información necesite para corroborar la solvencia y la situación personal y económica.
• El Banco de España recomienda que la cuota mensual de la hipoteca no deberá de ocupar mas de un 35% del presupuesto total.
• Crear un presupuesto de ingresos y gastos para conocer cuál es la cuota más indicada o la que se puede asumir, según los ahorros, pagos periódicos, seguros o margen para imprevistos.
• Revisar el contrato. A pesar de que no seamos profesionales, se aconseja leerlo, preguntar dudas o acudir a un experto que nos explique el contrato que vamos a firmar.
• Comisiones de apertura, asociadas a la hipoteca, obligatoriedad de tener una nómina, amortización parcial, entre otros. Aunque los intereses sean menores, también hay que tener en cuenta los gastos y costes derivados de dicha operación.
• Comparar préstamos, requisitos y características en, al menos, dos entidades bancarias.
• Comprar una vivienda que se amolde a tus ingresos y que, también, sea atractiva para el banco. Esto aumentará las probabilidades de concesión, al tratarse de un inmueble que, si hubiese alguna deuda, tuviese una venta fácil.

Las previsiones para el próximo año no son halagüeñas. Se prevé una nueva subida del Euribor

Previsiones del mercado inmobiliario para 2023

En el ultimo trimestre de 2022 ya se está experimentando lo que ocurrirá a partir del próximo año. Mandatarios europeos y políticos españoles ya han avisado de una posible inflación.

El gran problema es que no hay suficiente materia prima para abastecer tanta demanda y, mucho menos, tras el confinamiento del que, aun, empresas y ciudadanos no se han recuperado. La producción sigue ralentizada y los tiempos de creación han aumentado exponencialmente. Sobre todo, con la subida de los carburantes y el gas. ¿La consecuencia? Una gran subida de precios para frenar el consumo ante la desbordante demanda.

Para solucionar esta situación, el Banco Central Europeo ha subido de un 1,50% en 2021, hacia un 2,20%, que se prevé al cierre de este año, el Euribor. El principal indicador económico en la zona euro. Y que, según los expertos, se cree que ascenderá hasta el 3% en 2023.

Con esta subida se pretende ajustar el mercado gracias al efecto dominó. Suben los precios, desciende la demanda y se reduce la inflación. Lo que para finales de 2023 y comienzos de 2024 creará un mercado más equilibrado, justo y con precios más bajos. Esta previsión confirma que, para los futuros propietarios que vayan a firmar una hipoteca entre 2022 y 2023, opten por una fija.