¿Qué hipoteca es la más adecuada para comprar tu casa de obra nueva? Todo lo que debes saber

Entre la letra pequeña, los seguros, requisitos e imprescindibles, contratar una hipoteca puede ser un quebradero de cabeza y, convertirnos, casi en unos expertos en la materia. Fija, variable, mixta e, incluso, personalizada, buscar la que mejor se adecue a nuestras necesidades puede demorar la adquisición del inmueble elegido.

Una hipoteca, según la RAE, es “Derecho real que grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda.” Se trata de un producto financiero que tiene como finalidad permitir que los beneficiarios adquieran una vivienda, con la obligación de devolver la cantidad recibida más los intereses en un periodo de tiempo pactado.

Tipos de hipotecas: Fija, mixta y variable

Según la finalidad, su solvencia financiera, o el tipo de casa a adquirir. Elegir la adecuada no sólo depende de las preferencias del cliente. Las entidades bancarias clasifican estas según el tipo de interés a aplicar en la cuota: fijas, variables o mixtas.

• Fija. Se caracteriza por tener unos intereses pactados fijos durante toda la vida útil de este producto financiero. Lo que se traduce en que no habrá riesgos, ni cambios en ninguna cuota, siempre será la misma. La principal ventaja por la que la mayor parte de los ciudadanos eligen esta opción es por la estabilidad, a pesar de que el precio a pagar sea más alto que las demás. Ideal para préstamos de entre 20 y 30 años.
• Variable. La cuantía mensual se divide entre una fija y otra variable. Este último depende del Euribor, por lo que, a veces, puede ir a la baja y otras al alza. Perfecta para los clientes que soliciten préstamos de no más de 20 años.
• Mixta. Es un híbrido entre las anteriores. Al principio, durante unos años se pagará una cuantía fija y, posteriormente desde el décimo año hasta el final, será variable.

Ya sea fija, variable o mixta, según el Banco de España lo ideal es la cuantía de la hipoteca no sea más del 35% de los ingresos mensuales

Requisitos para solicitar una hipoteca

Los cambios sociales y económicos han hecho que las entidades bancarias endurezcan las condiciones para pedir una. Es verdad que, en gran medida, depende mucho de los ingresos de la unidad familiar, pero más aun de la profesión y de la vivienda a adquirir. No es lo mismo un funcionario que solicite dinero para comprar un inmueble de nueva promoción de 300.000 euros a una villa de lujo de 1.500.000 euros. A pesar de que el sueldo sea fijo y cuantioso, las cualidades de la propiedad también son determinantes. Sobre todo, la capacidad para asumir los demás gastos.

Aunque varían en función del banco, en general, es fundamental cumplir con los siguientes requisitos para poder optar a una hipoteca y que sea aprobada.

• Solvencia económica. Hay bancos que ofrecen el 100% de la financiación de la vivienda, pero, en gran medida, sólo ofrecen el 80%. Por lo que, para hacer frente al 20% restante es necesario tener ahorros o acudir a un préstamo o crédito.
• Tipo de contrato. Que sea estable, con una cuantía media y con cierta antigüedad en la empresa, son características que favorecen que sea aceptada.
• Historial crediticio. No estar en ninguna lista de impagos, no tener deudas con hacienda o con algún ente público y no tener préstamos. Tener un buen historial es muy importante para que el banco confíe.

Documentos necesarios para pedir una hipoteca

Para comprobar los requisitos anteriores y otros, es imprescindible entregar los siguientes documentos en la entidad bancaria:

• DNI o NIF de los solicitantes.
• En el caso de deudas pendientes, comprobante de haberlo pagado o si es un préstamo, de los últimos recibos.
• Contrato de arras o señal de la vivienda que se vaya a adquirir.
• Documento expedido por CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para conocer la situación financiera.
• Últimas declaraciones del IRPF, si es en conjunto
• Copia del saldo de las cuentas corrientes para comprobar que se cuenta con el dinero a aportar.
• Información del Registro de la Propiedad sobre la vivienda y/o escrituras, si se tienen.

Además de éstas, hay un trámite o documento que varía en función de la situación laboral. Dependiendo si se trabaja por cuenta propia o ajena, se deberán de presentar:

• Empleados por cuenta ajena, es decir, contratados por entidades públicas o privadas. La documentación necesaria es: el contrato laboral y las nóminas de los últimos tres meses.
• Trabajadores por cuenta propia, ósea autónomos, deberán aportar a la entidad bancaria la declaración anual de IVA, así como los pagos trimestrales en curso sobre el IVA, justificante de los pagos de las cuotas de la seguridad social para él y sus empleados, si los hubiese, y la declaración del IRPF.

Haber tenido alguna deuda con Hacienda o con una compañía telefónica, por ejemplo, puede hacer peligrar la concesión de una hipoteca

Gastos derivados de una hipoteca

Por desgracia, no basta con pedir una hipoteca o préstamo para hacer frente al valor de la vivienda. También será necesario más dinero para otros gastos externos imprescindibles para completar toda la gestión, tanto bancaria como inmobiliaria. En el caso de los inmuebles de obra nueva, por ejemplo, habrá que asumir el IVA antes de recibir la vivienda.

Por lo que, más allá de la mensualidad y la entrada del piso, hay que tener en cuenta para hacer el presupuesto total los siguientes gastos:

• Tasación. Ya sea de nueva construcción o de segunda mano, para que al banco pueda calcular la cifra que puede prestar, un profesional deberá de hacer una aproximación del valor de mercado. Este trámite ronda entre los 200-500 euros, en función de la provincia y/o Comunidad Autónoma.
• Notaria. Ya sea para dar fe de las escrituras o del préstamo hipotecario, esta figura es imprescindible durante todo el proceso de compraventa.
• Registro. Aunque no es obligatorio, lo normal es que al adquirir una casa es dar fe de ello con las escrituras en el Registro de la Propiedad. Este tendrá un coste inherente marcado por la legislación vigente.
• Gestoría. En el caso de un autónomo, que preparen la documentación pertinente para entregar al banco tendrá un coste adicional.
• Impuestos. El IVA para las viviendas de obra nueva y el Impuestos de Actos Jurídicos Documentados para las de segunda mano. La cuantía y los plazos dependerán de las características del inmueble y de la Comunidad Autónoma.
• Comisiones. Ya sea de apertura o subrogación, estos valores quedarán en manos de la entidad bancaria donde se solicita.
• Productos adicionales. Sólo el seguro contra daños en la propiedad es, por ley, obligatorio contratar, pero existen otros productos combinados, voluntarios y de seguros que pueden aumentar la cuota mensual.

Consejos para elegir de forma correcta tu hipoteca

Pedir consejo a familiares, amigos o personas de confianza. No basta sólo con tener una conversación al respecto, sino que hay que informarse mucho, preguntar y, sobre todo, acudir a profesionales para analizar la situación. De nuestra decisión dependerá la estabilidad financiera de, al menos, 30 años, sobre todo para los que eligen variables.

• Elegir el que mejor se adecue a nuestras cualidades personales y profesionales. Hay que conocerse perfectamente en todos los sentidos para saber si según nuestro empleo podremos hacer frente a las diferencias de cuota de las variables o preferimos no tener sorpresas y elegir una fija.
• Seleccionar un plazo de devolución acorde con la situación y el precio de la vivienda. A menor tiempo la cuota será más grande, pero a más años se abonarán una mayor cantidad de intereses.
• Antes de encapricharse con la nueva promoción de obra nueva de la ciudad o el último ático construido, es muy importante conocer cuál es el importe máximo que el banco podrá prestarnos para comprarlo.
• Informarse sobre las comisiones, gastos y seguros que dicha entidad bancaria obliga a contratar junto a la hipoteca.
• Comparar bancos y las características de devolución de cada uno de ellos.
• La cuota mensual es tan importante como los años que se deberá de hacer frente a ella. Hay que plantearse si, además de pagarla, se puede ahorrar, pagar extras, viajes o margen para imprevistos. El Banco de España recomienda que no suponga más del 35% de los ingresos de la unidad familiar.
• Leer la letra pequeña, las condiciones y posibles cláusulas abusivas.