Un terreno, villa, parcelación, piso o vivienda de obra nueva. Todas ellas tienen algo en común, y es que deberán abonar la cuota mensual o anual de la comunidad a la que pertenezcan. Detrás de dicha cuantía de dinero se encuentra la situación económica del edificio, si hay una derrama que abonar por una obra inminente o ya finalizada, alguna deuda tributaria o el aumento de la electricidad.
Para calcularla se tienen en cuenta desde el número de vecinos, garajes, piscina de un residencial de obra nueva, por ejemplo, o de consumo de agua. Cualquier situación pasada, presente o futura inciden en la cuota mensual de la comunidad.
Tipos de gastos de comunidad
En una comunidad de vecinos cada gasto o coste se diferencia según su relevancia, obligatoriedad o característica. Será prioritario y necesario, por ejemplo, arreglar una tubería que gotea o los porterillos porque han dejado de funcionar, que colocar plantas artificiales en la entrada al edificio. De forma generalizada y, según la finalidad, se pueden dividir los gastos comunitarios en dos grupos:
- Gastos ordinarios o cotidianos. Son aquellos que, pase lo que pase, deben cubrirse de forma mensual. Son básicos para la habitabilidad, accesibilidad y el buen funcionamiento del edificio o complejo residencial. Tales como garaje, luz comunitaria o limpieza general. Estos son aprobados por la Junta de la comunidad y cuentan con un presupuesto anual específico. Se incluyen desde el conserje, el mantenimiento de la piscina o jardín, las antenas comunitarias, la conservación de las tuberías o el tejado o los gastos de recogida de basuras.
- Gastos extraordinarios. Se trata de los costes extras que no están contemplados, a priori, en el cálculo anual. Suelen ser obras o reformas que se han aprobado por mayoría de los vecinos y que tienen un proceso muy largo, de entre 1 a 2 años entre que se aprueba hasta que se ejecuta. A veces pueden abonarse con dinero que tenga la comunidad en cuenta o añadirse un plus a la cuota ya prefijada. Aquí se incluyen las derramas por instalar un ascensor o una rampa de accesibilidad a personas con discapacidad. Este coste o plus mensual tiene fecha de principio y fin, es decir, la cuantía total se divide por cada uno de los vecinos y el período de devolución del préstamo que se haya solicitado.
En ningún caso, los ciudadanos que estén arrendados en un piso de alquiler deberán de abonar las cuotas de la comunidad. Ya sean ordinarios o extraordinarios¿Cómo se calcula la cuantía mensual de la comunidad?
Además de la clasificación anterior, no todos los vecinos abonan la misma cuantía mensual. Aunque esto puede cambiarse con los estatutos de la comunidad, en general, y según la ley, puede y debe de hacerse distinción entre los vecinos.
Se reparten según la participación que tengan dentro del edificio. No es lo mismo un ciudadano que tenga una cochera con trastero de 60 metros cuadrados, a quien sólo tenga un pequeño cuarto de 5-10 metros en el mismo lugar. Por ende, la cuota dependerá de los metros cuadrados útiles de cada inmueble. Se tiene en cuenta las escrituras de cada una de las viviendas para fijar dichas distinciones. Lo mismo ocurre cuando hay un gasto extra derivado de las zonas comunes, a mayor extensión, mayor es el pago.
Si, en cambio, todos los miembros de la comunidad han decidido que cada uno de los vecinos asuma una cuota igualitaria, deberán de reflejarse en los estatutos. La única premisa es que haya unanimidad. Esta exención, afecta directamente al reparto de los gastos o a no asumir el pago de algunos costes, tales como ascensor por propietarios de inmuebles en la planta baja, por ejemplo.
Una vez que se abre la puerta a cambios y derivaciones, puede que más de un vecino exija más cambios. Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios deberían de tener una cuota distinta que depender de la superficie que ocupa dentro del edificio o residencial, la altura, situación privilegiada, si es de interior o exterior.
A ello, hay que añadir que no sólo de esto depende la cuota de la comunidad sino, también, de otras variables como las instalaciones de la finca y los servicios. Una promoción de obra nueva que cuente con pistas deportivas, zona de juegos infantiles y zona de ocio, tendrá una cuota muy superior a un piso de segunda mano que no tenga ningún extra. Haya o no diferenciación en la cuantía.
Los estatutos de la comunidad de vecinos marcarán todas las pautas en cuanto a voto, pago o diferenciación de cuotas¿Es obligatorio abonar la cuota mensual de comunidad?
Según la Ley de Propiedad Horizontal cada propietario deberá “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
De esta cita se traduce que cada vecino de forma obligatoria debe de pagar los gastos generales del edificio, pero no ocurre lo mismo con algunos extraordinarios. Si la finalidad es reforzar la seguridad del residencial, es decir, instalar cámaras de seguridad, cambiar el suelo porque tenga deformaciones o hacer arreglos en la piscina, si deberán de ser abonados.
En cambio, para otro tipo de derramas que se destinen a fines estéticos, tales como pintar la fachada por gusto o decorar el edificio, no son necesarios, por lo tanto, no son obligatorios. Esto no quiere decir que quien no pague no tenga derecho a disfrute, es decir, porque un vecino se haya negado a abonarlo puede seguir accediendo a las zonas o espacios mejorados igualmente.
Se pueden dividir en:
- Gastos en los que el propietario no puede negarse, como reparaciones del edificio. Aquí también se incluye el ascensor.
- Costes opcionales que, independientemente, de que la mayoría de los vecinos apruebe, se puede negar el pago.
Es muy importante señalar que, en el caso de los inquilinos de alquiler, en ningún caso, ellos deberán abonar este dinero. El pago de la comunidad es responsabilidad del propietario del inmueble, y siempre él debe ser quien acuda a las reuniones, vote y realice los pagos pertinentes, ya sean gastos ordinarios o extraordinarios. Será el dueño el responsable frente a la comunidad de su vivienda, haya o no inquilinos arrendados en ella.
