Hipoteca inversa o, según el Banco de España, hipoteca vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria. Todas ellas tienen la misma finalidad: completar los ingresos de las personas de edad avanzada poniendo como garantía su propia vivienda.
Es uno de los pocos productos financieros, sobre todo crediticios, a los que pueden acceder los ciudadanos de más de 65 años. Se trata de un préstamo fuera de lo común, donde el cliente en lugar de pagar, recibe una cuantía mensual a cambio de su propiedad tras el fallecimiento. Eso sí, por el precio máximo de la misma. Es decir, el banco paga de forma prorrateada a los propietarios el total del valor de la casa en concepto de renta por quedarse con el inmueble.
Aunque en España es muy desconocida, en Estados Unidos este tipo de rentas son muy comunes para parejas sin hijos o con problemas financieros. Es, al fin y al cabo, un complemento extra a la pensión.
Requisitos legales para contratar una hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero creado para un público muy específico. La normativa por la que se rige, en concreto, la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario, es la encargada de establecer las condiciones para acceder a esta concesión. Aunque, algunas pueden variar según el banco que lo apruebe.
- Que el préstamo recaiga sobre la vivienda habitual del o los solicitantes. Será imprescindible la tasación de la misma para conocer la cuantía y que tenga un seguro de hogar contra daños.
- Si la entidad bancaria lo permite, también podría hacerse con una segunda o tercera casa.
- Que los beneficiarios tengan como mínimo 65 años o tengan dependencia reconocida.
- El limite para su concesión y/o petición es hasta los 70 años.
- Que la garantía, en este caso la propiedad, se pueda ejecutar tras el fallecimiento del último beneficiario.
La hipoteca inversa es muy recomendable para parejas o personas sin hijos que necesiten un extra al mes en su jubilación¿Cómo se calcula una hipoteca inversa?
Se compone del crédito hipotecario y de un seguro de vida vitalicio. Este se encargará de seguir abonando al titular la renta mensual pertinente en el caso de que el cliente sobreviva al plazo máximo acordado. Por ejemplo, si una mujer de 68 años pactase con el banco que percibirá la cuantía pertinente hasta los 90 años, en el caso de que no falleciese a esa edad, la aseguradora seguiría pagando las cuotas a la titular hasta su fallecimiento.
La cuota de este seguro será abonada mensualmente, semestral o anualmente, dependiendo de la contratación por el asegurado y titular de la hipoteca inversa, no por el banco. Por tanto, esta obligatoriedad supone un gasto extra al mes, que deberá de restarse a la renta ofrecida por el banco para conocer realmente lo que va a percibirse.
Para el cálculo de la renta percibida, ya sea por el banco o por el seguro, dependerá principalmente de los siguientes factores:
- Del valor de la vivienda que, cuanto más alto sea, mayor será la asignación.
- De la edad en la que el propietario contrate dicho producto, teniendo en cuenta la esperanza de vida, según el sexo. Cuanta más edad se tenga, siempre por debajo del límite establecido, más renta se percibirá. No es lo mismo comenzar a recibir pagos desde los 65 años que a los 70 años.
¿Se puede cancelar una hipoteca inversa?
Aunque parezca que es irreversible, lo cierto es que tanto los propietarios como los herederos pueden cancelar la hipoteca inversa. En el caso de los titulares, en cualquier momento y sin pagar intereses. Eso sí, devolviendo toda la cantidad recibida hasta la fecha. En este caso, el propietario no perderá el inmueble tras su fallecimiento, pero contará con una deuda pendiente con el banco. Las condiciones de su devolución deberán de ser pactadas con este, ya que puede concederle otro préstamo o crédito o, en cambio, lo hará en un mismo pago.
Algo parecido ocurre cuando hay herederos, hijos o familiares de segundo o tercer grado. Estos heredan la propiedad más la deuda que pueden cancelar con la entidad bancaria. Ósea devolver la cantidad, para poder recuperar la vivienda. Por el contrario, el proceso seguirá su curso y será el banco el titular del hogar. Para hacer frente a esta situación, los herederos podrán:
- Pagar la deuda más los intereses de forma directa, si cuentan con el dinero suficiente para ello.
- Solicitar una hipoteca con el mismo u otro banco para cubrir los pagos.
- O vender la vivienda y saldar la deuda.
Lo más importante para calcular la cuota percibida mensualmente es la edad del beneficiario y el valor del inmuebleVentajas y desventajas de una hipoteca inversa
Aunque todo depende de la situación económica de los beneficiarios, así como las condiciones de la casa y de los posibles herederos, la hipoteca inversa ofrece unos jugosos beneficios mensuales para disfrutar de la jubilación. Principalmente las ventajas de contratar una de ellas son:
- Mantener la propiedad, por ende, poder seguir viviendo en el inmueble.
- Incentivos fiscales. Además de obtener descuentos en los gastos de notaría y registro, el dinero percibido mensualmente no tributa. Es decir, a efectos de la Hacienda Tributaria no sería un aumento de patrimonio.
- En el caso de ser la residencia habitual se puede disfrutar de la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos documentados.
- Sin necesidad de aportar ningún aval para acceder a este crédito hipotecario, ya que la garantía en este caso es el hogar habitual o la segunda vivienda.
- La capacidad de poder calcularlo en cualquier momento, ya sea por los titulares o, tras el fallecimiento de los beneficiarios, por los herederos.
- La hipoteca inversa permite alquilar el inmueble que se ha entregado como garantía, pero no venderlo.
Aunque las ventajas sean muy suculentas, este producto financiero también cuenta con un lado menos amable. Algunos de los inconvenientes de contratar una hipoteca de este tipo son:
- Los gastos de constitución deberán abonarse previamente a recibir ninguna cuantía mensual, de forma inicial.
- La renta percibida no se revaloriza. Aunque si lo haga el inmueble, ya sea por su localización o por haber mejorado el estado del mismo, esto no se verá reflejado en el dinero recibido. Esto se traduce en que la pensión recibida tiene menos valor que la vivienda.
- En el caso de vender el inmueble, se deberá de cancelar previamente el préstamo.
- Obligatoriedad de contratar un seguro.
