Piso o hipoteca, ¿qué elegir primero?

Lo más habitual en España es elegir primero la vivienda para después solicitar financiación a nuestra entidad bancaria. Pero, más allá, de lo que sea normal o más demandado, es necesario al comienzo del proceso prever cualquier escenario y solicitar toda la información posible.

Puede que para un cliente solvente y con un contrato e ingresos estables sea más rápido primero elegir la vivienda y, posteriormente, solicitar la hipoteca. Y para otro con ahorros, pero con un trabajo temporal sea preferible contactar primero con la entidad bancaria. Las características de la casa, del futuro propietario y del mercado, serán las claves para elegir uno u otro proceso.

¿Por qué buscar primero la hipoteca y después la vivienda?

Puede que para los españoles este orden, primero solicitar la financiación y después elegir la casa, sea poco habitual o fuera de lo común. Pero, este proceso está muy extendido en Europa, donde es muy normal realizar un estudio de viabilidad sobre las condiciones y el montante que el banco nos financia para, posteriormente, visitar y elegir propiedades en ese rango de costes.

Conocer que inmueble puedes adquirir en función de tus condiciones económicas y personales, es uno de sus principales beneficios. En definitiva, que hogar puedes permitirte con la financiación del banco y los ahorros, ya que, en general, suelen conceder el 80% del valor total.

Además, el ahorro de tiempo que supone para todas las partes. Tanto para el banco como para los futuros propietarios. Al conocer previamente la financiación, una vez firmada la reserva o el contrato de compraventa, ya no hay que esperar a la respuesta del banco al tenerla pre concedida. Y, por supuesto, los usuarios no visitarán inmuebles que, a ciencia cierta, saben que su entidad no les financiará.

Pero, para que este trámite sea eficaz y efectivo, para solicitar una hipoteca es necesario cumplir algunos requisitos. Aunque estos varían según el banco y, sobre todo, el perfil de la persona contratante, los requisitos básicos para cualquier financiación son:

• Tener un contrato estable o indefinido. Este tipo de personas son el cliente ideal para cualquier entidad bancaria, ya que con ellos asumen el menor riesgo posible.
• Ingresos fijos. La cuota mensual no deberá de suponer más del 35-50% de los beneficios mensuales de la unidad familiar.
• Ahorros. Para la parte que el banco no concede, que varía en torno al 20-30% es necesario aportar otro tipo de ingresos y para además hacer frente a los gastos de la compraventa de la vivienda.
• Historial crediticio. No tener deudas con Hacienda o cualquier entidad pública o privada en el momento de solicitarla. Deberán de ser saldadas previamente para que no se perciba como riesgo de impago.
• Situación personal. Divorciado, casado, soltero, con o sin hijos, personas al cargo…
• Otros aspectos como, que sea la primera o segunda hipoteca, tener además un crédito personal, otras deudas, inversiones o propiedades.

Cuanta más información aporte el cliente a la entidad bancaria, se podrá realizar un perfil económico mucho más exacto. Para conocer a la perfección hasta donde puede financiar y cuanto dinero aportar para la compra de la casa. Evitando en todo momento la incertidumbre, el retraso y agilizando el proceso de adquisición.

Ya sea de obra nueva o de segunda mano, comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes. Sobre todo, a nivel económico

Ventajas e inconvenientes de encontrar la casa de tus sueños antes de solicitar la hipoteca

El proceso más habitual o coherente es seleccionar primero la vivienda que deseamos comprar y, posteriormente, acudir a la entidad bancaria para solicitar la financiación. En este caso, lo más importante es ser realistas sobre nuestras capacidades económicas y situación personal. Puede que deseemos una de las casas de obra nueva que acaban de construir en nuestro municipio con piscina, garaje privado y trastero, pero que uno de la pareja esté desempleado y se tengan dos hijos puede dificultar el pago mensual.

Hay que ser honestos y fijar un presupuesto certero con el que podamos hacer frente sin esfuerzos. Teniendo en cuenta siempre ese porcentaje que la entidad bancaria no concede. En total, hay que tener unos ahorros estimados del 20-30% del valor del inmueble más los gastos acaecidos en el proceso (impuestos, notarios, abogados, si los hubiese…).

El principal beneficio de elegir primero la casa es que con la tasación la entidad bancaria podría ampliar la cuantía del crédito hipotecario. Pero, ¿qué ocurre si el banco nos deniega la hipoteca en este paso? Si tras analizar tu capacidad económica y solvencia se deniega puede ocurrir:

• Si has firmado un contrato de arras o de reserva y has abonado previamente una cantidad económica, la perderías por no poder comprar la propiedad.
• El propietario podrá vender a otro comprador económicamente más solvente y con una hipoteca pre concedida.

Comprar una vivienda de obra nueva es una alternativa perfecta para los clientes que han visto denegada la financiación de una entidad bancaria

Alternativas a solicitar una hipoteca o buscar una vivienda definitiva

Tras la crisis sanitaria, la subida de precios y la inflación actual, hoy en día, es muy difícil acceder a un inmueble. Y, mucho más complicado, cumplir con los requisitos de las entidades bancarias. Puede que contemos con un trabajo bien remunerado, pero sin mucha antigüedad o, por el contrario, con un bajo salario, pero una gran estabilidad. Con los nuevos tipos de interés y una grave crisis azotando el mercado, las exigencias van a aumentar mucho más, lo que llevará a miles de ciudadanos a buscar una alternativa en la búsqueda.

Una opción puede ser alquilar un inmueble con opción a compra. Aunque es complicado encontrar propiedades que estén disponibles en ese estado, es una de las mejores elecciones cuando no se cuenta con las condiciones óptimas para solicitar un crédito hipotecario o con ahorros para afrontar los gastos. Se trata de un contrato con una duración determinada por el propietario de una cuantía fija al mes. Las mensualidades se irán descontando del precio final hasta el momento en el que se fije la compra del inmueble. Los inquilinos podrán adquirirla antes de finalizar el contrato si lo desean. El acuerdo entre ambas partes implica que el propietario se compromete a no vender y los arrendatarios a comprar en el periodo estipulado. La principal ventaja es que, a la hora de solicitar la financación, la cuantía final habrá descendido, como también los intereses por ese valor.

Adquirir una casa de obra nueva. Si se hace sobre plano y al comienzo de la edificación, este tipo de inmuebles ofrecen una financiación muy ventajosa frente a las de segunda mano. Los pagos se realizan antes de firmar las escrituras, en este caso un 10% del valor, otro como señal y el restante en cantidades en periodos de tiempo pactados con la constructora. Podrán ser trimestrales o semestrales. El acceso o solicitud no se realiza hasta el final de la obra, es decir, a la firma de las escrituras y a la entrega de llaves. Por lo que, desde la reserva hasta el día de la entrada, pueden pasar entre 2-5 años, en función de la construcción. Esto permite a los clientes una flexibilidad tanto de ahorro como de pago. Pudiendo, al final de todo el proceso, hasta conseguir una financiación de hasta el 100%, dependiendo de la cuantía restante a pagar. También existe la posibilidad de subrogarse al préstamo por la promotora o constructora, lo que favorecerá la capacidad de aceptación por parte de la entidad bancaria.

Siempre teniendo en cuenta, que en las viviendas de obra nueva hay que hacer frente al pago del IVA, en este caso de un 10%, a la Hacienda Pública. Para un aplazamiento de este pago es imprescindible gestionarlo con dicha entidad. Además, de los gastos de notaria, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la gestoría.