Nuda Propiedad de la vivienda: todo lo que debes saber

Cuando se tiene una propiedad, un bien o vivienda y no se tiene el derecho del uso y el disfrute de la misma, se le conoce como Nuda Propiedad, solo el usufructuario tiene ese derecho. Iremos paso a paso. En primer lugar, hay que saber qué es el Pleno Dominio o Plena Propiedad, así entenderemos mucho mejor lo que el término a explicar.

¿Qué significa el Pleno Dominio o Plena Propiedad?

Se tratan de la titularidad de un determinado bien. Es posible adquirir dicho título de dos formas: El derecho de una persona, es decir, el nudo propietario a ser dueño de un bien con la limitación de no poder disfrutar del mismo. En Usufructo, siendo el derecho de disfrute de una persona, usufructuario, sobre el bien que pertenece al nudo propietario. A pesar de recaer sobre un mismo bien, surgen dos derechos diferentes sobre una cosa común. La plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad sean en la misma persona.

¿Qué es la Nuda Propiedad de la vivienda?

Consiste en la posesión de un bien, pero sin tener el derecho del uso y el disfrute del mismo. La persona titular es el dueño, pero no puede disfrutar de él sin tener o disponer del usufructo.

Es muy frecuente en la actualidad, que el propietario de una vivienda venda la Nuda Propiedad y se reserve el usufructo, así, se asegura el uso de la casa en vitalicio y, además, recibe una compensación económica.

Usufructo

Es el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. Artículo 467 del Código Civil: el titular de este derecho se llama Usufructuario, quien podrá disfrutar del bien durante el tiempo que dure el usufructo pero sin disponer del mismo.

¿Qué diferencia existe entre ambos términos?

A pesar de que el Nudo Propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada, por lo que se llama una “propiedad desnuda”.

Nudo propietario:

• Es el propietario o el dueño del inmueble, pero, no tiene el uso ni el disfrute del mismo.
• Solo podrá disfrutar de la casa cuando finalice el usufructo, que generalmente suele ser a causa del fallecimiento del usufructuario.
• No puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad.

Usufructo:

• Tiene el derecho al uso y disfrute del hogar, pero no es el dueño o propietario del mismo.
• Podrá disfrutar y usar la casa mientras dure su derecho o el plazo estipulado.
• Puede alquilar la vivienda y adquirir la renta del alquiler. También puede vender el usufructo.

¿Cuáles son los derechos y las obligaciones del Nudo Propietario?

A pesar de que son limitados, este tiene unos derechos y obligaciones que debe cumplir, a saber:

Derechos:

• De propiedad.
• A vender la nuda propiedad.
• A hipotecar la nuda propiedad.
• A realizar obras y mejoras.
• A que se le restituya el uso y disfrute una vez terminado el usufructo.

Obligaciones:

• Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien.
• Respetar el derecho del usufructuario.
• Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo.
• Abonar la hipoteca de lo usufructuado,
• Responder ante el usufructuario.
• Hacerse cargo de los gastos de la comunidad.

El Nudo Propietario es el dueño del inmueble, pero, no tiene el uso ni el disfrute del mismo

Cómo vender la Nuda propiedad de la vivienda: requisitos, gastos y consejos

El vendedor debe tener al menos 65 años, ya que estas operaciones están reservadas habitualmente para viviendas ubicadas en grandes ciudades, como Barcelona, Madrid, Bilbao, Mallorca, Sevilla, Valencia, Alicante, Las Palmas; y núcleos turísticos como Marbella o Benidorm.

Hay que tener muy en cuenta que su venta se realiza con descuento de entre el 20% y el 60% aproximadamente, y no a precio de mercado. Depende, en líneas generales, de la ubicación de la casa y las características de la misma, así como de la edad del vendedor. La transacción de la compraventa debe hacerse y firmarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad, de esa forma se evitan problemas y se consiguen todas las garantías legales.

Según de qué manera se lleve la operación, hay tres alternativas de cobro:

1. Pago único: en la fecha de extinción, es decir, los fallecimientos del vendedor y del usufructuario, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar nada.
2. Renta Vitalicia: el vendedor transmite la nuda propiedad a cambio de recibir una renta vitalicia. Es aconsejable que se incluya una clausula resolutoria para los casos de impago.
3. Renta temporal: permite al vendedor mantener el derecho de usufructo a cambio de recibir una renta durante un plazo determinado.

En cuanto al pago de los impuestos, el vendedor deberá hacerse cargo de:

1. Estará exento de tributación en el 100% de la ganancia patrimonial que se genere, en caso de que sea residencia habitual. En caso de que sea una segunda casa o si la persona no cumple los requisitos exigidos por Hacienda, tendría que tributar en su IRPF por la ganancia generada.
2. Los impuestos que se aplican sobre las rentas que percibe el vendedor de la nuda propiedad. Los mayores de 70 años están exentos en un 92% de las percepciones que reciban como renta vitalicia; si las rentas son temporales, la exención depende del plazo de cobro, oscilando entre el 75% y el 88%.
3. Pago de la plusvalía municipal al ayuntamiento.

Los impuestos a los que debe hacer frente el comprador, se tratan del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el momento de la adquisición ç y en la fecha de extinción del derecho de usufructuario, tras el fallecimiento.

Con respecto a la repartición de los gastos de la vivienda, siempre están sujetos a la negociación y el acuerdo entre ambas partes. Por lo general, el usufructuario se hace cargo de los gastos de suministros, reparaciones extraordinarias, el IBI y su parte del seguro del inmueble. El comprador hará frente a los gastos de la comunidad y su parte del seguro del inmueble.