Todo lo que debes saber del contrato de arras

El contrato de arras consiste en un acuerdo privado previo a la venta entre el propietario y el comprador. Se trata de un documento mediante el que ambas partes adquieren un compromiso legal de forma previa a la compra de la vivienda:

• Los futuros inquilinos, en concepto de señal, entregarán un porcentaje del precio total del inmueble. Aunque puede variar según el acuerdo, en general, es un 10% del precio de venta.
• El dueño se compromete a no traspasar la casa a otra persona y, además, a entregarla en las condiciones que hayan pactado.

A pesar de ser un trámite de gran importancia, lo cierto es que no se realiza con demasiada asiduidad, más por desconocimiento que por lo que puede ofrecer. Pueden redactar un contrato de arras para la venta de una propiedad:

• Los profesionales de la inmobiliaria encargados de la venta del inmueble.
• Contratar a un profesional externo como un abogado, por ejemplo, especializado en este ámbito. Los honorarios variarán desde los 90 € hasta los 400 €, dependiendo de las características de la transacción.
• A través de un contrato de arras, ambas partes pueden confeccionar su propio acuerdo de arras sin supervisión legal ni la ayuda de un profesional.

¿Cuántos contratos de arras hay vigentes?

La elección depende de la finalidad del acuerdo que se vaya a constatar mediante el acuerdo. Actualmente existen tres tipos, definidos y clasificados por el Tribunal Supremo de España. El profesional contratado o el comprador y vendedor, serán los encargados de seleccionar el que mejor se adecue a la compraventa del inmueble. Y, sobre todo, a las obligaciones legales a asumir. Se dividen en:

• Arras confirmatorias. En esta tipología, el comprador abona una cantidad en concepto de reserva, que se restará de la totalidad del precio. El dinero restante será entregado el día de la firma de las escrituras públicas. Este acto confirma el compromiso de ambas partes respecto a la casa. En este caso, no se podrá rescindir el acuerdo de forma unilateral, lo que acarreará un incumplimiento legal y, por consiguiente, una resolución judicial al respecto. El comprador podrá solicitar la devolución del dinero más un extra por daños y/o gastos, y viceversa.
• Arras penales. En este pacto el compromiso para ambas partes sigue siendo el mismo, es decir, comprar y vender el inmueble. La diferencia radica en la indemnización por no cumplir lo pactado. Sí es el comprador el que no quiere seguir con la operación, perderá el dinero aportado para reservar la vivienda. Y, en el caso, del vendedor, tendrá que devolver la cantidad acordada como señal más otra cifra fijada en el documento.
• Arras penitenciales. Aquí, ambas partes podrán desestimar unilateralmente el acuerdo, con una pérdida monetaria mayor que las anteriores para el comprador. Sí el dueño decide finalmente no vender, le devolverá el doble. En caso contrario no habrá una indemnización extra, más que el dinero aportado para reservar la vivienda.

Si en la redacción de dicho documento no se especifica de forma clara y expresamente qué tipología es, se entenderá a efectos legales que son arras confirmatorias.

El contrato de arras también permite indicar los muebles o electrodomésticos que los propietarios dejaran a los compradores

¿Cómo se redacta el contrato de arras?

Tan importante es como se confeccione, como quien lo realice. Más allá de los datos imprescindibles, hay que ser especialmente minucioso. ¿El motivo? Tras la firma, ese documento devengará tanto para el cliente como el propietario obligaciones legales. Aunque sea un pre contrato, refleja las condiciones futuras de la transmisión del inmueble y, contendrá, los mínimos que posteriormente se incluirán en el documento de compraventa, como:

• Datos personales del propietario y el comprador, así como su firma. En el caso de parejas en régimen de bienes gananciales, solo bastará la firma de una. En cambio, si optaron por separación de bienes, será necesaria la signatura de los dos.
• Descripción y ubicación. Características, dirección, localidad, referencia catastral y todos datos que permitan la plena identificación de la casa.
• La cantidad que se ha dado de señal.
• El precio final del inmueble y la forma de pago del mismo
• El tiempo máximo para formalizar la compraventa. Normalmente el plazo para realzar las escrituras es de 90 días. Pero, este plazo puede variar si las partes lo acuerdan así, dejando constancia en el documento.
• Distribución de los posibles gastos de la casa.
• Cargas de la vivienda. Si tiene deudas, hipoteca devengada o que esté al corriente de todos los pagos, incluidos suministros.
• Tipología elegida, además de las cuantías de indemnización por incumplimiento.

Información extra de un contrato de arras

Al ser privado, es posible incluir clausulas adicionales a las imprescindibles que se consideren oportunidad. Algunas de ellas pueden ser:

• Pago del IBI. Tal y como ocurre con otros gravámenes, es el que habita a 1 de enero quien se encarga de asumir dicho pago. Es muy habitual que en las ventas que se realizan en el primer semestre del año, el propietario negocie el pago con el vendedor.
• Inclusión de muebles o electrodomésticos. En el caso de que el inmueble se venda amueblado o con la lavadora, por ejemplo, es conveniente señalarlo en el documento a firmar.
• Cambios en la entrega de llaves. Normalmente, se reciben en la firma de la escritura, pero si hubiese algún cambio, es necesario reseñarlo. Puede que se entreguen de forma previa porque los compradores dejan antes un piso de alquiler o lo hagan después de haber firmado. En cualquier caso, es muy importante indicarlo.

Los vendedores o compradores pueden realizar personalmente el contrato de arras

Diferencia entre señal y anticipo

Ambos términos son muy parecidos y, a veces, pueden llevar a confusión dentro de los trámites para la adquisición de una propiedad. Normalmente, el dinero entregado en el contrato de arras se le denomina señal, y a la cuantía de uno de compraventa, anticipo.

En el primero de ellos, la señal es en concepto de reserva, y el compromiso adquirido por las partes puede romperse. De hecho, el Código Penal es el encargado de indicar la penalización que conlleva incumplir este acuerdo. Por suerte, por su naturaleza jurídica, se trata de un documento que permite a alguna de las partes rescindirlo por cualquier motivo. En cambio, el anticipo entregado se restará al precio de venta de la vivienda y ni el comprador ni el vendedor podrán rescindirlo.

¿Y sí vence el contrato de arras?

Sí los 90 días o el tiempo pactado han transcurrido y no se ha formalizado las escrituras, también se obtendrán las indemnizaciones mencionadas anteriormente. A no ser que:

• Se desee seguir con la compraventa, pero o el comprador o vendedor hubiesen necesitado un plazo extra. En este caso se puede realizar una prórroga del documento añadiendo un anexo al original e indicando una nueva fecha para la firma de la compraventa.
• Fallecimiento de alguna de los firmantes. Por este motivo, el Código Penal excluye a las partes ser penalizadas. Al tratarse de una fuerza mayor ninguna de ellas será indemnizada.