¿Quién financia las viviendas de obra nueva en España?

Subvenciones o créditos. La financiación externa es el principal recurso económico con el que cuentan las promotoras o constructoras a la hora de construir nuevas promociones de viviendas de obra nueva. Sus opciones son limitadas, escasas y asumen un sobrecoste desde el comienzo del proyecto.

Las empresas no necesitan sólo ayuda para construir, sino para adquirir el terreno donde se va a edificar, adelantar el pago de materiales o de mano de obra. Son necesarios entre 8.000 y 10.000 millones de euros para edificar en torno a 80.000 viviendas en España.

Buscar financiación externa significa obtener recursos económicos fuera de la empresa para invertirlos en el propio negocio. Ya sea a través de bancos o inversores, este tipo de entidades prestan dinero a cambio de un porcentaje, a veces, muy elevado de intereses. Éste es uno de los principales hándicaps de este tipo de transacciones. Así como, otras desventajas a destacar:

• Retraso en la puesta en marcha de la obra, debido a posibles demoras legales o técnicas de la concesión del crédito o préstamo.
• En ocasiones, permitir nuevos inversores o accionistas de la empresa conlleva la cesión de distintas decisiones corporativas.
• Reduce el beneficio para la empresa del proyecto.
• Dependiendo del riesgo de la inversión, se podría pedir un aval personal o familiar.
• Aumento de las comisiones por los diferentes trámites a realizar con abogados, notarios y similares
• Dificultad por un retraso en el pago de la cuota o lo intereses.

Tipos de financiación externa

Inversores pequeños, grandes, corporaciones internacionales, líneas de crédito o pagarés y cesiones administrativas. Las constructoras despliegan un abanico de posibilidades para llevar a cabo sus proyectos de casas de obra nueva. Acuden a los mercados en busca de las diferentes fuentes de financiación disponibles para solucionar la falta de capital, ya sea para el pago de proveedores, material o para aumentar la mano de obra. La financiación ajena es imprescindible hoy en día para cualquier empresa.

Según su tipología, los tipos de financiación más comunes y utilizados son:

• En función del plazo de devolución del capital solicitado. La deuda puede ser saldada tanto a corto plazo, es decir, menos de un año, como a largo. Esta última modalidad aumenta de forma progresiva anualmente, a mayor capital, más años y mayores intereses. Todos los términos se acuerdan previamente a la firma del contrato.
• Según su origen pueden ser internas o externas. Las más habituales son las segundas y su elección dependerá de la cantidad a financiar, el plazo, los intereses, la tramitación y el riesgo establecido en la operación. Son fuentes de financiación externa:

1. La línea de crédito.
2. Préstamo bancario.
3. Nuevos inversores.
4. Crowdfunding.

Bancos o la aceptación de nuevos inversores son las más habituales

Los bancos, la financiación más habitual

Se necesitan al año 150.000 viviendas de obra nueva para satisfacer la demanda del mercado. Eso se traduce, dependiendo de las características de las mismas, en una inversión de más de 20.000 millones de euros.

Normalmente, la mayor parte de las empresas del sector inmobiliario acudían a las entidades bancarias para satisfacer sus necesidades económicas. Pero, debido a la crisis económica y las altas tasas de paro, los bancos están aumentado las exigencias y condiciones para acceder a este tipo de créditos. La inflación sube, los intereses y el riesgo a que el capital obtenido no sea devuelto, también. La solvencia se las empresas se han visto dañada por la situación económica, social y sanitaria europea, que ha hecho que los bancos sean menos flexibles.

Además, las constructoras actualmente necesitan más dinero. Anteriormente, se financiaba en torno a un 30-40% de la promoción, pero hoy en día esas cifras se han elevado hasta el 60%, o por encima.

A pesar de los inconvenientes, la financiación bancaria es la más segura del mercado. Por esta y las siguientes ventajas es la más utilizada por las pymes en España:

• Financiación más rápida que otros métodos.
• A través de la valoración financiera, la cuota se adapta a las necesidades y a la situación de la empresa.
• Negociación de las condiciones y plazos del capital solicitado.
• Posibilidad de cancelación anticipada.
• Flexibilidad o reagrupación de pago frente a algún imprevisto económico.
• Información continua sobre amortización, intereses y capital deudor.
• Seguridad jurídica.

Las grandes obras suelen durar en torno a 2-3 años, inclusive más, lo que requiere de una gran financiación

Crowdfunding, una alternativa a la financiación privada

La RAE define el crowdfunding como la “forma de financiación colectiva mediante la participación de muchas personas en algún proyecto empresarial a cambio de algún tipo de retribución o compensación. Literalmente, crowd ('multitud') y funding ('financiación'). Entendida en ese sentido amplio, engloba otras formas participativas como puede ser el crowdequity, el crowdlending o el crowdfunding en sentido estricto, que es una forma de financiación en la que las personas interesadas en el proyecto reciben a cambio de su aportación una compensación no dineraria como puede ser un producto, un email de agradecimiento, etc.”.

Esta fuente de financiación externa nació en Estados Unidos en 2009, y convierte a los participantes en accionistas e inversores. En términos generales, se trata de publicar nuestro proyecto en una web especializada, donde personas o empresas de todo el mundo pueden aportar un donativo a cambio de una compensación.

Este modelo ya ha alcanzado al sector inmobiliario. En España, un ejemplo de ello es Wecity. Una web especializada en la que se encuentran nuevos proyectos de construcción, donde anónimos y empresas pueden aportar el capital que deseen.

Los pasos a seguir para crear una campaña de crowfunding son los siguientes:

• La constructora, inmobiliaria o el arquitecto hace llegar a la plataforma elegida de crowdfunding su proyecto. En este debe constar la descripción de los inmuebles a construir, calidades, capital necesario, cantidad mínima de inversión, tipo de interés para la devolución (o no) y el tiempo necesario para la recaudación y ejecución de las propiedades.
• El proyecto se publica durante 30 días, 2 o 3 meses. Todo depende del volumen de dinero necesario y de cómo transcurran las inversiones.
• Cuando el plazo finalice los inversores y la gestión quedará en manos del propietario.

Este modelo ha ido variando con el paso de los años hasta aparecer en escena un nuevo anglicismo, croewdlending. Es muy similar al anterior, pero en este caso los donativos son préstamos y, por consiguiente, generan unos intereses a devolver. Su éxito ha sido tal, que, mediante esta tipología de obtención de capital, en Estados Unidos, las empresas recaudarón 50.000 millones de dólares en 2021.