Puede que 2022 haya sido uno de los años más beneficios para el sector desde la crisis del ladrillo de 2008-2011. El boom de las viviendas de obra nueva, el aumento significativo de la demanda y los cambios sociales, lo han convertido en uno de los años más exitosos. De hecho, el nivel de adquisición es tan grande que hacen falta 150.000 casas más de las ya construidas o en proceso para paliar la demanda.
El sector inmobiliario goza de una salud excelente para enfrentarse a la inflación de los próximos años. Los precios han subido tanto, entre un 5-10% en los últimos años, que la leve bajada que se aproxima no hará mella ni en las calidades ni servicios de las nuevas propiedades en construcción.
El nuevo cliente se perfila como un usuario más exigente, con diferentes preferencias y consciente con el medio ambiente. Las placas solares, los suelos radiantes o el doble acristalamiento no son negociables, deben de ser un básico de cualquier obra nueva que se precie.
El mercado inmobiliario de 2022 en números
Las cifras arrojadas por organismos públicos y privados corroboran el momento alcista que se vive en el sector. Si las previsiones no fallan, 2022 cerrará con un incremento de transacciones del 26% respecto al año anterior, según la Estadística de Transmisiones de Derecho de la Propiedad.
Siguiendo la misma línea, el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), que ofrece el listado nacional de comunidades autónomas, donde más han aumentado la compraventa de inmuebles. El top tres en España está compuesto por Baleares (58% frente a 2021). La Rioja (49%) y Canarias, con un 42,7%. En territorios como Andalucía, Madrid y Comunidad Valenciana ese incremento fue de más del 30%,
Sin lugar a dudas, el retorno a la normalidad ha sido clave para esta aceleración del mercado. El parón casi al completo generó una acumulación de stock que no hizo bajar los precios, sino subirlos. El motivo principal del aumento fue el crecimiento de la demanda frente a la oferta. La falta de materiales, los ERTES y los meses sin construcciones, supusieron para las constructoras y promotoras un retraso en las entradas e iniciación de obra de más de 6 meses.
Esto se tradujo en una subida del metro cuadrado, entre finales de 2020 y finales de 2021, en 14 de las 17 comunidades autónomas españolas. Un 14,7% en la Comunidad Valenciana, 14% en Madrid, 13% en Murcia, 12,4% en Cataluña, 12% en Canarias y 11% en Baleares. Estas cifras supusieron el comienzo de uno de los años más caros del sector inmobiliario como es 2022.
A pesar de la subida, según el Instituto Nacional de Estadística, la compraventa de vivienda sigue reactivando la economía. En total, en los primeros 7 meses de 2022, se han adquirido 385.719 casas, entre las de segunda mano y de obra nueva.
Los datos negativos del año vienen de la mano de los desahucios. Mientras, los ciudadanos han comprado más inmuebles que los años anteriores. Por otro lado, han aumentado las sentencias de desalojo. Tanto el régimen de arrendamiento como en propiedad. Según esta misma entidad pública, en las comunidades autónomas que más se incrementó los impagos fueron Baleares, seguida de Cantabria, Murcia, Canarias, Castilla-La Mancha, Andalucía, Madrid y Comunidad Valenciana.
La huelga de transportes y la guerra entre Rusia y Ucrania han sido los detonantes sociales más significativos para el mercado inmobiliarioClaves del precio de la vivienda en 2022
Esta variación y crecimiento de los costes a lo largo y ancho de la península tienen origen en movimientos políticos, sociales y cambios económicos. El sector inmobiliario ha convertido el precio de los inmuebles en la respuesta a los desequilibrios acaecidos durante 2022 como:
- Diferencias entre la oferta y la demanda. Los cambios de hábitos tras el confinamiento hacia un inmueble con más espacios abiertos, jardín o un residencial con zonas comunes, presenta un mercado donde hay demasiados clientes y una falta enorme de viviendas construidas.
- Huelga de transportes. Los parones y el desabastecimiento de comercios en España supusieron otro leve retraso en las construcciones. Además, de un aumento de las materias primas.
- Conflicto Rusia-Ucrania. Sin lugar a dudas, ha sido el acontecimiento que más consecuencias ha tenido sobre todos los países en Europa. Los materiales, el gas y el petróleo se han encarecido de forma significativa. Algunas constructoras han paralizado totalmente las obras y otras han seguido, pero aumentando también los precios finales.
- Subidas del tipo de interés. El Banco Central Europeo aumentó a primeros de diciembre los tipos de interés en un 0,75%, la subida más grande de toda la historia en la zona euro. Un vaticinio de la dureza y crecimiento de las exigencias en las entidades bancarias. Y, sobre todo, de las cuotas de los usuarios y nuevos clientes.
2023 se posiciona como el año en el que los cambios económicos y políticos de los últimos años comiencen a hacerse latentes en cualquier mercado2023, el año de la ralentización
Expertos en todos los ámbitos coinciden en que, los próximos años, el mundo experimentará una crisis económica muy parecida a la de 2008. Este pronóstico afectaría de forma directa al mercado inmobiliario, motor e indicador de riqueza de cualquier país.
En este caso, la tendencia es hacía un descenso de entre el 1-3% de los precios y de un 15-20% de la demanda. A pesar de que las propiedades sean más asequibles, los ciudadanos perderán poder adquisitivo debido a la gran inflación de precios.
Este castillo de naipes tiene un efecto dominó en el que, si no se compran casas, se dejarán de construir nuevas. Lo que supone un descenso de la compra de materiales, de contratación de mano de obra (pérdida de empleo) y de concesión de hipotecas. Entidades financieras, minoristas, mayoristas y fabricantes, entre otros, se verían afectados de forma directa.
El giro se prevé para finales de 2022 y comienzos de 2023, con la caída de las compraventas y el ajuste de los precios. Según el Banco Central Europeo, el precio de las propiedades bajará hasta el 9% en los países de la eurozona durante los próximos dos años.
En definitiva, todos estos cambios se traducen en una recesión en el ladrillo, más dificultades de acceso a una vivienda e hipoteca, subida de los alquileres y un descenso significativo de la cesta de la compra de los españoles.
