El sector inmobiliario comenzó 2022 siguiendo las pausas de crecimiento marcadas en 2021, pero la abrupta subida del Euribor comienza a frenar el mercado español. La compraventa de viviendas ha sufrido una fugaz caída de más del 20% en abril con respecto al mes anterior. Esto ocurrió debido a que el índice al que se referencian las hipotecas a tipo variable volvió a tasas positivas.
Concretamente, según las cifras del Instituto Nacional de Estadística, la firma de hipotecas sufrió una caída de un 22,9%, aunque en términos interanuales ha crecido un 4,9%. En relación a la compraventa de casas, ha marcado un descenso de un 20,1%, pero teniendo en cuenta que, como en el caso de la firma de hipotecas, ha experimentado una subida de un 11,9% en términos interanuales.
Por tanto, los datos reflejan una contención en la tendencia del crecimiento que se lleva presentado los últimos meses.
En general, y según los expertos, el mercado inmobiliario se enfrenta a un año de paralización en las operaciones. La previsión de Analista Financieros Internacionales estima que las transacciones de inmueble mermarán alrededor de un 15% interanual al finalizar el año, esperándose un crecimiento contenido en 2023 que no llegará a las cifras históricas de 2021.
Números de record en el mercado inmobiliario
Recordemos que, tras la pandemia, la demanda de pisos se disparó a nivel nacional gracias al ahorro acumulado de las familias y la nueva tendencia habitacional, por la cual se buscan pisos más espaciosos, terrazas, zonas verdes o salir de las grandes urbes. Las cifras del INE lo demuestran, ya que en 2021 se vendieron un total 517.376 propiedades en toda España, lo que supone un aumento de un 35,2% respecto a 2020.
En 2021 las ventas se dispararon más de un 38% y alcanzaron máximos de 14 añosAsí mismo, creció la demanda para el segmento de oficinas, industriales, logística y retail. Éste último ha sido el que ha experimentado mayor subida, y se prevé que la inversión en retail crezca hasta un 30% a lo largo del año. Las mayores transacciones las encontraremos en parques empresariales.
En la demanda de este mercado, como en el del sector residencial, destaca la búsqueda de espacios más grandes y luminosos para trabajar, así como la recuperación de la inversión hotelera, tras el retorno del turismo.
El sector logístico concentra, en general, mucho interés, debido al auge del comercio electrónico. Pero, sin duda, uno de los mayores reclamos del sector inmobiliario sigue siendo la búsqueda de oficinas para retomar la actividad presencial.
El enfriamiento del sector inmobiliario
La previsión que manejan los expertos es que el sector se va a ir moderando, aunque continue el alza de los precios, debido, principalmente, a los siguientes factores:
- Inflación desbocada: los valores continúan al alza, y por tanto el ahorro de las familias disminuye. Ello implica que no se pueda adquirir una propiedad porque ni los precios de las viviendas ni el coste hipotecario son asequibles. Del mismo modo, la pérdida de capacidad adquisitiva de las familias conduce a un menor consumo, y ello conlleva una menor inversión en propiedades, por lo que disminuirá la demanda.
- Deterioro de las condiciones financieras: el anuncio del BCE de retirar los estímulos monetarios a partir de julio, se traduce en un incremento progresivo del Euribor a 12 meses, lo que encarece el precio de la casa a consecuencia de la tensión inflacionista. Por ello, el acceso al mercado inmobiliario será más complicado, ya que el desembolso inicial será más costoso que en los últimos años.
- Subida del Euríbor: en junio, este índice triplicó el valor alcanzado en mayo. Esto conlleva que las entidades financieras hagan más atractivas las hipotecas variables y encarezcan las fijas, que fueron el producto estrella de 2021.
- Aumento del precio de las las materias primas: esto da lugar a que se eleve el precio de la obra nueva, haciendo que se frene la construcción y comercialización de las mismas. Ello produce un ahorcamiento del mercado que, tras muchos años boyante, e interrumpido temporalmente por la pandemia, dará lugar a que se construyan menos casas, por lo que habrá menos producto para elegir.
Previsión del mercado inmobiliario para los próximos meses
A pesar de que siguen los récords en la cantidad de compraventas, la tendencia comienza a moderarse, anticipando cierta ralentización en el boom que se inició en 2021. A pesar del incremento de un 11,9% interanual, que es la mejor cifra desde abril de 2008, el total de transacciones fue un 20% más bajo en abril de lo que se registró en marzo.
Según el Índice de Precios de la Vivienda del INE, el valor medio del m² aumentó un 8,5% interanual durante el primer trimestre de 2022. Acumula así 32 trimestres de crecimiento y registra la mayor subida desde verano de 2007. La segunda mano aumentó un 8,2%, mientras que la obra nueva se disparó un 10,1% con respecto al mismo periodo de 2021.
Los expertos prevén que el sector vuelva a crecer de forma moderada en 2023, aunque no llegará a los niveles de 2021A partir de los datos del INE, los expertos prevén crecidas de un 6% en el precio del inmueble libre en 2022, y un 8% para la obra nueva.
Se espera que la demanda caiga los próximos meses, principalmente debido al Euribor, y que frene así los incrementos en el precio del ladrillo. La subida de los tipos de interés es una de las pocas herramientas vigentes para contener la inflación. Por lo tanto, la futura evolución de los precios estará marcada por el equilibrio entre el aumento del coste de las hipotecas y la mejoría del poder adquisitivo de la población.
Los expertos coindicen en que las hipotecas seguirán encareciéndose hasta fin de año, pero los intereses son todavía bajos en comparación con sus máximos históricos.
Para más adelante se prevé una bajada de los valores de venta de cara al final de 2022 que se acumulará en el primer trimestre de 2023, con lo que se produce la oportunidad de comprar como inversión en alquiler, por el aumento de la rentabilización de la inversión en este tipo de residencial, sobre todo para aquellos con capacidad de comprar sin endeudarse.
En cuanto al futuro, aunque las predicciones apuntan a que el mercado tenderá a enfriarse, éste aún ofrece cierta protección ante la inflación, según el informe inmobiliario de Bankinter para 2022-2023.
