¿Cómo se calcula y qué características tiene el nuevo impuesto de plusvalía?

Los ciudadanos le han ganado la batalla al impuesto de plusvalía, gracias a la sentencia emitida por el Tribunal Constitucional sobre el cálculo del mismo. Con estos cambios podrán pagar, de media, entre un 15-20% menos o, incluso, no asumirlo. En cambio, los ayuntamientos perderán más de 70 millones de euros en recaudación. Para algunas provincias este impuesto suponía el 20% de sus ingresos anuales.

La plusvalía municipal, como se la denomina comúnmente, es el impuesto de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Un tributo local, directo y real gestionado y recaudado por el ayuntamiento donde se localice la vivienda. La finalidad de este tributo es tasar el incremento del valor del inmueble, que se experimenta en su transmisión, ya sea por venta o herencia. Los sujetos pasivos encargados de hacer frente al mismo son diferentes según la finalidad.

En caso de venta, será el vendedor el obligado a asumir la plusvalía. Que tendrá un plazo de 30 días hábiles para pagar el tributo. En cambio, cuando se produce un traspaso gratuito, tales como las herencias, el heredero será el que adquiera el deber de cargo. En este caso el tiempo para saldarlo aumenta hasta los seis meses, prorrogable hasta un año previa solicitud a la entidad local.

Derogación y efectos legales del nuevo impuesto de plusvalía

La declaración de inconstitucionalidad por parte del Tribunal Constitucional supone la supresión y derogación de la anterior forma de cálculo de la base imponible mediante la que se derivaba la cuantía a pagar. El motivo, según el tribunal citado anteriormente, es que la plusvalía modificada establecía “un método objetivo de determinación de la base imponible del Impuesto que determina que siempre haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento y de la cuantía real de ese incremento”. Afectando de forma directa al artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Es decir, la ley daba por sentado que en cualquier operación de compraventa o transmisión de bienes hubiese de forma obligatoria un aumento de patrimonio. Con la modificación, abre la posibilidad a que, con el mercado inmobiliario tan cambiante de los últimos años, se den pérdidas en las transacciones.

Estos cambios generaron efectos a partir del 10 de noviembre del pasado año, inclusive. Entre la deliberación y la entrada en vigor de la sentencia hubo tres períodos en los que el tributo se comportó, según el día de la firma, de forma diferente para los contribuyentes.

• Todas las operaciones previas a la sentencia, es decir, presentadas o liquidadas a 26 de octubre, se comportarán de acuerdo a la anterior regulación.
• Transacciones realizadas entre el 26 de octubre y 9 de noviembre de 2021. El Estado no puede exigir el pago de este impuesto desde ninguna entidad local del país, tras la inconstitucionalidad de la norma que regula la base imponible del mismo.
• A partir del 10 de noviembre, comenzará a calcularse en conformidad a la nueva normativa que ya se encuentra vigente.

Esta modificación habría supuesto una gran noticia para el sector inmobiliario

¿Cómo se calcula ahora el impuesto de plusvalía?

El nuevo texto introduce diferentes regulaciones y, sobre todo, la exención, que no se había contemplado hasta la fecha. Lo que en ningún momento aparece es el carácter retroactivo del mismo. Todas las operaciones y pagos previos al 10 de noviembre del pasado año no podrán ser reclamados en ningún caso.

A pesar de los desacuerdos en los entes locales por la pérdida de ingresos, el Real Decreto da la posibilidad al contribuyente de elegir cómo calcular la base imponible del tributo:

1. Por la plusvalía real, que se calcula con la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el precio de la venta. Esta estimación directa cuenta con dos premisas:
   • Cuando los bienes inmuebles tienen parte edificada y parte sin edificar, es decir, suelo y construcción, como un terreno, por ejemplo, la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición se obtiene con el valor catastral que representa el suelo sobre el valor total.
   • Para realizar la operación, se escogerá como valor de transmisión o adquisición la cuantía más elevada de los documentos declarados, o en el impuesto de sucesiones o de la Administración Tributaria. Sin incluir los gastos u otros tributos derivados de la compraventa o transmisión.
2. O el nuevo sistema implantado en base a la evolución del mercado inmobiliario. La base imponible se obtiene multiplicando el valor catastral del suelo por los coeficientes determinados por el Ayuntamiento pertinente. Los coeficientes se determinarán anualmente en función de los cambios sociales y económicos. De ahí que, el incremento del valor esté determinado por lo que ocurra en el sector. Según el número de años que tenga el inmueble se generará un porcentaje diferente. Por ejemplo, 0,45% si tiene más de 20 años, 0,08% si la vivienda es de hace 10 años o 0,14% si es del último año.

Son tres las modalidades a las que se enfrentan los contribuyentes en el nuevo impuesto de plusvalía para calcular la base imponible

Excepciones del nuevo impuesto de plusvalía

Una de las principales mejoras introducidas a este gravamen es la exención del pago del tributo por los contribuyentes que cumplan con requisito de no haber experimentado en la venta o trasmisión del inmueble un incremento del valor del suelo. Es decir, cuando el precio por el que se ha vendido es inferior al de compra.

En este caso, las operaciones bajo esta premisa no están sujetas al pago del gravamen en ninguno de los casos. Pero, esto no quiere decir que no tengan que realizar dicha operación, ya que en el caso de que no presenten la documentación pertinente estarán incurriendo en una falta administrativa.

Deberán de gestionar el impuesto igual que si fuesen a asumir alguna cuantía. De hecho, deberán de presentar toda la documentación para que el Ayuntamiento sea el responsable de emitir el fallo. En estos casos, el cálculo se realiza de acuerdo a las reglas de estimación directa, el método de plusvalía real. En base a la diferencia entre lo que se pagó en el momento de la compra y el precio que se ha obtenido en la venta del inmueble.