Todo lo que debes saber de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de propiedad horizontal es una de las primeras legislaciones que se establecieron en nuestro país. Data de 1960, y se erige como la normativa que sienta las bases de la convivencia vecinal y comunitaria. La Ley de Propiedad Horizontal regula las relaciones, derechos y obligaciones que los propietarios de viviendas de obra nueva o de segunda mano o, de cualquier inmueble en general, tienen al pertenecer a un mismo edificio, residencial o comunidad.

El Código Civil la define como: “los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”.

Principales modificaciones de la ley de propiedad horizontal

Desde su origen en la década de 1960, la ley de protección horizontal ha sufrido innumerables modificaciones: 1988, 1990, 1992, 1999,2000, 2003, 2009, 2011, 2013, 2015, 2018, 2019, 2021 y la última, el 15 de junio de 2022. Todas ellas fruto de los nuevos cambios sociales, habitacionales y las nuevas medidas europeas al respecto.

La más reciente tiene por objeto regular y modificar tres pilares fundamentales:

• La escasa y baja cualificación energética de las casas españolas y su deterioro. El 84% corresponde a construcciones previas a los años 80, sin ningún tipo de eficiencia energética. Y, el 75% de ellas, además, no tienen un acceso adecuado para personas de movilidad reducida.
• Pautas para tomar medidas más eficaces frente a las nuevas legislaciones nacionales y europeas en materia de rehabilitaciones.
• Llevar a cabo el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Bajo estas premisas, los cambios introducidos en la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, son:

• Dotar a las comunidades de propietarios con capacidad para sancionar a vecinos morosos, permitiéndoles restringir el uso de servicios, instalaciones o elementos comunes. Siempre que no se trate de espacios básicos y esenciales, tales como escaleras o ascensor, y sin que la sanción sea desproporcionada.
• Los recibos de la comunidad impagados podrán resolverse en un proceso de mediación o arbitraje, así como uno especial de reclamación de deudas.
• Para realizar obras de rehabilitación del edificio que favorezcan la eficiencia energética de la comunidad, ya sea la instalación de placas solares o cambios en la electricidad, bastará con mayoría simple de los propietarios para llevarse a cabo. Además, de la misma para solicitar ayudas o subvenciones al respecto. Este tipo de gastos se considerarán generales u ordinarios, y no extraordinarios como suele ocurrir con las obras extras o derramas.
• Prohibición de que los dueños puedan alterar los elementos arquitectónicos y estéticos comunes a todo el edificio o residencial de obra nueva.

La ley de propiedad horizontal ha sido modificada, en total, en 14 ocasiones. Todas ellas con el objetivo de adecuarse a los hábitos de vida de la población y las nuevas normativas europeas

Figuras destacadas de la Ley de propiedad horizontal

Los órganos de gobierno, decisorios y representantes de cada comunidad de vecinos, también viene regulado en este texto legal. Establece quienes son los cargos, quien puede formar parte de ellos y cómo deberán constituirse todos y cada una de las figuras comunitarias, que son:

• El presidente, o vicepresidente en caso de ausencia. El mayor representante de la comunidad es nombrado de entre todos los propietarios del edificio, ya sea por propia elección, es decir, votación, por turno rotativo o por sorteo. Este cargo será obligatorio, por lo que ninguna comunidad puede encontrarse sin esta figura al frente, ya que es el encargado de ostentar legalmente la representación de toda la comunidad frente a las leyes y fuera de ellas. En caso de enfermedad, ausencia o imposibilidad del presidente, el vicepresidente le sustituirá a todos los efectos. Su designación será por el mismo proceso.
• Secretario y administrador. Podrán ser dos figuras distintas o iguales. Una misma persona puede ostentar ambas tareas sin que sea obligatorio que su elección se realice entre los dueños de las viviendas. Es muy común, que las comunidades de vecinos tengan un administrador de fincas externo, que sea el responsable de las tareas económicas, contables, fiscales y de asesoría jurídica.
• La Junta de propietarios. Se trata del conjunto de dueños de cada uno los inmuebles, lo que comúnmente se conoce como “la reunión de vecinos”. Será mandatorio por ley que, al menos, se reúnan una vez al año.

El nombramiento de cada una de estas figuras es anual, excepto que los estatutos propios de la comunidad indiquen lo contrario. A excepción, del administrador y la secretaría que pueden hacerse antes, ya que hay absoluta libertad para cambiar de empresa gestora o, todo lo contrario, de sea encargue de las gestiones de forma fija e indefinida.

Además, todas estas premisas serán imprescindibles en comunidades de más de cinco dueños. Para viviendas, edificios, locales o residenciales de menos de esa cifra, la administración podrá realizarse de forma legal por la administración pública, según el Código Civil.

El presidente de la comunidad será el representante legal del edificio o residencial ante los vecinos y, también, en un juicio

Derechos y obligaciones dentro de una comunidad

La ley de propiedad horizontal es la encargada de determinar los deberes y cargos que, mínimo, cada propietario de una vivienda dentro de una comunidad debe obligatoriamente que realizar. Además, de forma adicional, cada residencial, complejo o edificio puede añadir, pero siempre dentro de la legalidad vigente, añadir nuevos derechos y obligaciones. Todas ellas, de forma consensuada entre la mayoría de los vecinos. Si se tratara sólo de una iniciativa presencial e impulsada por una minoría, esta no tendría efectos en ningún caso.

La actualización de 2022, también, ha modificado algunos aspectos de las obligaciones de los dueños para con la comunidad. El texto, y las premisas, definitivas son:

• Conservar el inmueble y las zonas comunes de las que se es copropietario. Es decir, cada vecino deberá de mantener en buen estado el rellano de su piso o el vallado de su jardín, por ejemplo.
• Respetar las zonas horarias en las que no se puede realizar ningún ruido, según los estatutos comunitarios. En el caso de que este tipo de límites no se encuentre regulado, se tomarán como indicador la ley vigente en cada comunidad autónoma. En Andalucía, la Junta, a través de su plan de contaminación acústica, específica los ruidos permitidos entre las 8 horas y las 21 horas.
• Prohibido impedir que alguno de los vecinos, sean o no propietarios, disfrute de la totalidad de las zonas comunes.
• Facilitar el acceso a terceros autorizados a la vivienda con la finalidad de realizar obras o tareas de reparación, conservación o mejora del inmueble o para la comunidad.

En cuanto a los derechos de cada miembro del edificio:

• Participar en las juntas de propietarios con voz y voto.
• Negarse al pago de una derrama cuando la cuantía sea el triple de una cuota mensual.
• La posibilidad de hacer modificaciones en la casa, siempre y cuando no altere al resto de propiedades.
• Usar y disfrutar libremente de todos los servicios de la comunidad.