¿Qué gastos y pagos son obligatorios cuando se compra una vivienda de obra nueva?

A la hora de adquirir una vivienda se torna imprescindible conocer de primera mano los gastos que conllevan dicha compra. El objetivo es saber cuál será el precio final a pagar y decidir sobre una tipología u otra de obra nueva. Puede que tras revisar el catálogo de obra nueva nueva disponibles para comprar y al ver dichos cálculos se pueda optar por una propiedad con más metros cuadrados o en una distinta ubicación o, al contrario, rebajar los requisitos.

Antes de conocer cada uno de los gastos de convertirse en propietario de una nueva construcción, hay que responder a la eterna pregunta ¿Qué diferencias en cuanto a impuestos y/o gastos hay en la compra de una obra nueva frente a la de segunda mano?

Diferentes gastos al comprar una casa de obra nueva y una de segunda mano

En general, ambas fincas llevan intrínseco los mismos tributos y costes, la gran diferencia radica en los gravámenes. A priori, el comprador del inmueble de obra nueva debe hacer frente al IVA del 10%, tributo que no se establece en las de segunda mano. Sin embargo, deberán de abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6-10%. Hay que tener en cuenta que varía según la Comunidad Autónoma, por lo que puede ser más bajo o más alto. En cambio, el IVA es el mismo para todo el país.

Lo mismo ocurre con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al que hacen frente las propiedades de nueva construcción al inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad. En este caso, si son las Comunidades autónomas las encargadas de regular su porcentaje que, generalmente, está entre un 0,5% - 1,5% del precio del inmueble. En las viviendas de segunda mano esa tasa también es necesaria, pero sin esa nomenclatura, ya que es imprescindible registrar el cambio de titularidad y las nuevas escrituras en el Registro de la Propiedad pertinente.

Gastos fijos en la adquisición vivienda de obra nueva

El sector inmobiliario y la economía, en general, han creado un proceso específico para la compra-venta de inmuebles en el que son imprescindibles algunos agentes. Tanto públicos como privados (abogados o notarios), entran en juego en las diferentes fases del proceso de adquisición.

Entre todo hay que hacer frente al 10% - 15% del precio del inmueble en tributos y otros gastos. La cuantía depende de las características y del precio final de la vivienda, así como de la comunidad autónoma en la que se encuentre.

El principal gasto al adquirir una casa es la hipoteca. De su contratación se derivan los siguientes gastos:

• Tasación. La mayor parte de las entidades hipoteca tan sólo el 80% del valor real y actual de la propiedad, exceptuando casos en los que se conceden el 100%. Para calcular que cantidad corresponde a ese porcentaje es necesario realizar una tasación, que tienen un precio de entre 300€ y 700€. Es obligatorio que se realice por una empresa homologada por el Banco de España.
• Comisiones. Los servicios financieros de la entidad hipotecaria conllevan unos gastos que pueden oscilar entre el 0,5% o 1,5%, en función del banco. Se conoce comúnmente como comisión de apertura y engloba el estudio, la gestión y la formalización final de la hipoteca.
• Muebles. Amueblar la vivienda puede suponer un gasto adiccional considerable

En el momento de la firma de la compra de una casa de obra nueva hay que pagar unos gastos fijos

Gastos eliminados por la nueva Ley Hipotecaria al comprar una casa de obra nueva

Gracias a la modificación de la ley hipotecaria, que entró en vigor en 2019, los propietarios han reducido considerablemente los gastos al adquirir una vivienda de obra nueva. El objetivo, además de hacer frente a los altos gastos bancarios, es ofrecer mayor protección a los consumidores y reforzar la transparencia en las hipotecas.

Ya sea de 150 m² o 30 m², con garaje o trastero, un chalet adosado o un estudio, los siguientes gastos son absorbidos por la entidad bancaria. Es decir, será el banco donde se contrate la hipoteca la que realizará el pago de estas cuantías:

• Notaria. El notario es el encargado de validar el contrato de compra y elevarlo a escritura pública. Sus honorarios se rigen por unas tasas fijas establecidas por el Gobierno, en función del precio de la propiedad comprada. Normalmente, oscila entre los 500€ - 1.000€, en función del número de escrituras o de las gestiones extras que haya realizado.
• Registro. Tras la firma notarial, inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad tiene un coste de los 500-600 euros. No puede superar jamás el 1% del valor de la vivienda.

Además de estos dos conceptos, también se harán cargo de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un tributo por inscribir la vivienda por primera vez, y que varía según la comunidad autónoma. Los precios oscilan entre los 1.200 euros hasta los 6.000 euros.

En el caso de las escrituras, las originales son gratuitas en la compra de una vivienda de obra nueva. Serán las sucesivas copias las que el propietario si tendrá que abonar a la notaria pertinente. En general, se trataría de un coste menor a un euro por cada página.

Según la ciudad los gastos fijos de la compra de una casa de obra nueva serán de mayor o menor cantidad

Pagos fijos tras la compra de una propiedad de obra nueva

Tan importantes son las cuantías a las que hacer frente en la compra de la vivienda, como los costes de vivir en ella. La calculadora seguirá sumando mes a mes, para hacer frente a los gastos de mantenimiento y ordinarios de una propiedad:

• Comunidad. Este pago mensual o trimestral, dependiendo de la comunidad vecinal, depende en gran medida de las zonas comunes. Si hay ascensor, piscina, parque infantil, garaje o portería. En la cuota se incluye los gastos de suministros, seguro, limpieza, administrador de fincas, jardinería y/o reparaciones. Aquí también entrarían los gastos por derrama u obras extraordinarias. El precio puede oscilar desde los 30 euros para comunidades con muchos vecinos y pocos servicios comunes, hasta los 500-600 euros para los residenciales más exclusivos.
• IBI. Los gravámenes se pagan previos a la compra, durante la habitabilidad y en la venta. En este caso, el Impuesto sobre Bienes inmuebles es anual y grava el valor de los inmuebles, ya sea garaje, trastero o vivienda. Viene determinado por el Ayuntamiento pertinente, y oscila entre el 0,5- 1,5% dependiendo de la provincia, el suelo donde se localice la propiedad y la antigüedad del edificio. Generalmente, será el catastro el que indique la cifra total de la que se deriva dicha cuantía.
• Hipoteca. Se erige como uno de los principales gastos al comprar una vivienda. Todo depende de la cantidad de entrada que se haya dado al contratar la hipoteca y/o del precio del inmueble.
• Suministros. Luz, agua, gas y, hoy en día, se suman internet, cuotas mensuales a suscripciones, varias líneas telefónicas o videojuegos. Tal y como están las tarifas de luz o gas, los gastos fijos en suministros pueden oscilar entre los 300-600 euros mensuales.
• Seguros. De hogar, de hipoteca, de vehículos o por daño a terceros. Algunos de ellos se hacen imprescindibles al contratar una hipoteca y, por supuesto, al adquirir un coche o moto. La cuantía dependerá de las características del inmueble (continente), del valor de los objetos de dentro (contenido) y de la póliza contratada.
• Tasa de basuras. Algunas provincias lo unifican con la cuota vecinal, pero otras lo cobran a parte a cada ciudadano. Tiene un coste de entre 30-60 euros mensuales.