Según fuentes actuales, España afronta un déficit persistente en su parque residencial: entre 3 y 3,7 millones de nuevas viviendas serán necesarias en los próximos 15 años para absorber la creación de hogares y garantizar la asequibilidad. Todo indica que sin medidas estructurales, la crisis de falta de vivienda se prolongará, encareciendo los precios y debilitando el acceso a la compra o el alquiler. ¿Cuál podría ser la solución al déficit de las viviendas en España? En ObrasNuevas analizamos la situación actual y las opciones que tienen los habitantes para acceder a la vivienda en España hoy en día.
Un déficit acumulado con consecuencias reales
El Instituto Nacional de Estadística estima que entre 2024 y 2039 solo se crearán 3,7 millones de hogares nuevos.
Apenas 127.500 viviendas comenzaron en 2024, muy alejadas de las 200–300.000 que se requerirían anualmente. Sólo se registra un déficit de entre 450.000 y 600.000 hogares entre 2022 y 2024.
La escasez de terrenos urbanizables disponibles, las dificultades administrativas y la limitada disponibilidad de vivienda pública intensifican la problemática.
Suelo rústico: ¿es la solución que necesitamos?
La conversión de terreno rústico en urbanizable se presenta como una estrategia esencial. De acuerdo con El Economista, acelerar este procedimiento podría liberar espacio para más de 400.000 hogares al año.
Sin embargo, transformar terreno agrícola en edificable puede llevar entre 10 y 20 años, con restricciones de carácter normativo y autonómico.
El mensaje es claro: España requiere una urgente modificación de la Ley de Suelo para acelerar las licencias, las áreas urbanizables y reducir gastos. Una ocasión crucial para impulsar la oferta de bienes raíces.
La asequibilidad: nuestro gran reto social
Un informe de Atlas Real Estate Analytics alerta de la necesidad de 3,5 millones de viviendas asequibles para asegurar que la carga del alquiler/compraventa no supere el 30 % de los ingresos.
Madrid acumula el mayor déficit (864.000), seguida de Barcelona (716.000), Alicante (306.000) y Valencia (276.000).
Además, solo un 1,5 % del parque residencial es vivienda pública, frente al 9 % de la media europea. La escasez de VPO agrava el problema, especialmente para familias jóvenes y de ingresos bajos.
Políticas públicas en marcha
Hoy en día en España la materia de las viviendas se regula principalmente por las siguientes normativas:
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Ley por el Derecho a la Vivienda (2023)
Esta ley busca dar respuesta al creciente problema del acceso a la vivienda, especialmente en zonas tensionadas donde la demanda supera con creces la oferta. Incluye medidas como la limitación del precio del alquiler, la obligación de registrar los contratos y nuevas herramientas para proteger a los inquilinos ante desahucios.
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PERTE de Construcción Industrializada
El Gobierno ha impulsado un Plan Estratégico (PERTE) que promueve la construcción industrializada de viviendas, con una inversión prevista de 1.300 millones de euros hasta 2035. El objetivo es aumentar la producción de viviendas mediante métodos más sostenibles y rápidos, alcanzando hasta 20.000 unidades al año.
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Empresa Pública de Vivienda
Entre las medidas a medio y largo plazo, se contempla la creación de una empresa pública que coordine la promoción directa de viviendas por parte del Estado. Aunque aún en fase de estudio, esta iniciativa busca reforzar el parque de vivienda asequible y garantizar el acceso a la vivienda como un derecho básico.
¿Funciona? Obstáculos reales
A abril de 2025, los resultados de los programas públicos de vivienda no han alcanzado lo prometido: se han entregado apenas unas 350 viviendas públicas, muy por debajo de las 244.000 que el Gobierno había anunciado.
Como consecuencia, se ha ejecutado menos de la mitad del presupuesto disponible para vivienda pública, un hecho que denuncia importantes problemas en su aplicación.
Entre las principales barreras se encuentran la excesiva burocracia para hacer realidad los proyectos, la carencia de suelo urbanizable disponible o el aumento casi cronificado de los materiales y de la mano de obra en el sector de la construcción. Estas barreras limitan la respuesta rápida y efectiva del Estado en relación a la grave escasez de vivienda pública asequible.
Opinión experta y comparativa internacional
La Comisión Europea viene a hacer un llamamiento a España para que ponga las bases para reforzar su parque de vivienda pública, lleve a cabo la modernización de la Ley del Suelo y establezca medidas que impidan el crecimiento desenfrenado del alquiler turístico, acciones que para el propio organismo europeo son necesarias para garantizar un acceso más justo y asequible a la vivienda, sobre todo en los núcleos urbanos que están sometidos a presión. En este sentido, distintos expertos en urbanismo y políticas de la vivienda cuentan que hay que abrir nuevo suelo edificable donde se pueda, acelerar los plazos urbanísticos a través de una digitalización y transparencia mayores, fomentar la rehabilitación de las viviendas vacías y establecer modelos de colaboración público-privada para poder consensuar proyectos sostenibles y eficientes.
Como modelo internacional, se puede mirar la anterior experiencia sueca del “miljonprogrammet” en el periodo anterior al del plan de vivienda española, que de entre 1965 y 1975 hizo ver cómo construir en masa y bajo plan, desde el Estado, puede transformar drásticamente la accesibilidad a la vivienda. Durante aquella década, Suecia ha logrado levantar un millón de viviendas de calidad, bien comunicadas y con servicios básicos garantizados, atendiendo tanto la demanda de vivienda como la satisfacción de ciertos objetivos sociales. Llevar a la práctica estas características adaptándolas al contexto español conllevó la necesidad de contar con la ayuda de un marco normativo más rápido y definido, así como la oportunidad de construir una estrategia a largo plazo que combinara iniciativas públicas, inversiones privadas y criterios de sostenibilidad.
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