Constructoras, agentes inmobiliarios, publicistas, promotoras, gestoras de cooperativas de viviendas… Durante el proceso de compra de una vivienda de obra nueva entran en escena un conjunto de agentes. Cada uno de ellos lleva a cabo una función y un objetivo totalmente diferente. Desde la compra del terreno, la gestión de las licencias, venta de los inmuebles o entrega. Todas ellas dependen y variarán según quien construya la promoción, sea el encargado de la dirección de la obra o del proyecto.
Normalmente, suele haber confusión entre todas ellas, ya que hay grandes empresas que son capaces de aglutinar todas las tareas y fases del proyecto. Pero, lo más común es que cada una de ellas sea una entidad distinta y haya cooperación entre las partes.
¿Qué es una constructora?
Una constructora abarca un sinfín de profesionales y tareas. Desde arquitectos, abogados, peritos, diseñadores, obreros, carpinteros, etc. En su plantilla caben diferentes sectores y personas de distinta localidad e, incluso, hasta subcontratados de otras empresas para realizar trabajos específicos.
Es la encargada de llevar a cabo el proyecto y hacer realidad el conjunto de villas, casas adosadas, dúplex o estudios, tanto las propiedades como las zonas comunes, ya sea piscina, pista de tenis o sala de yoga. Posee la infraestructura y la mano de obra necesaria para construir desde modificaciones, edificaciones sencillas hasta las más complejas.
Una constructora realiza las siguientes actividades:
- Estudio y acondicionamiento del suelo.
- Rehabilitación y restauración.
- Creación y diseño del proyecto, así como el análisis y viabilidad del mismo.
- Planificación de la obra.
- Compra de materiales y maquinaria.
- Cumplimiento de las normas autonómicas, estatales y europeas sobre edificación, contaminación y gestión de residuos.
- Ejecución total del proyecto. Desde los cimientos, pasando por los muros, acometidas eléctricas, instalación de mobiliario y limpieza.
Finalmente, es la encargada de subsanar cualquier incidencia o rehabilitación en las viviendas de obra nueva durante la década de garantía. Es la responsable a todos los efectos de garantizar la calidad de la obra y de los materiales y, por tanto, es la destinataria de las reclamaciones o quejas emitidas por los propietarios.
Este servicio no supone ni debería de suponer ningún coste extra para los inquilinos que pueden reclamar durante el primer año los defectos de acabado, tales como pintura, suelos con desperfectos, ventanas mal colocadas o que no cierran o la diferencia de los materiales instalados y los presupuestados o pactados con anterioridad. Hasta el tercer año los problemas que afecten de forma directa a la habitabilidad de la vivienda. En este caso se trataría de goteras, la calefacción, electrodomésticos, humedades, suelo radiante y similares. En definitiva, todo lo relacionado con la higiene, el medio ambiente, el aislamiento térmico y acústico, así como el ahorro de energía, incluyendo las placas solares instaladas.
Y, por último, en la primera década para los daños más importantes o vicios ocultos que afecten a la estructura, las vigas, los forjados, cimentación o muros de carga. Cualquier elemento que ponga en peligro la estabilidad de la vivienda.
La constructora tiene la capacidad y potestad de externalizar servicios, sin dejar de ser la encargada del proyectoFunciones de una promotora inmobiliaria
La promotora tiene el segundo papel más importante tras la encargada de construir la promoción de obra nueva y es poner en marcha todos los engranajes para que el conjunto de viviendas sean una realidad. Entre sus principales actividades destacan:
- Adquirir el terreno adecuado.
- Planificar toda la construcción y gestionar la financiación del proyecto.
- Elegir las agencias inmobiliarias que se encargarán de vender y promocionar las viviendas.
- Gestión de las licencias pertinentes para la edificación, desde la licencia de obras, habitabilidad hasta la recogida de residuos o el vado.
- Redactar y entregar el Libro del Edificio.
- Contratar los seguros de responsabilidad civil, daños materiales, caución y cualquiera que fuese necesario durante toda la ejecución del proyecto.
En definitiva, una promotora inmobiliaria es el enlace entre la encargada de construir el complejo de viviendas de obra nueva y la empresa que, posteriormente, las comercializará. Tiene el poder de decisión sobre el terreno, impulsa la iniciativa y la financia.
Hay ciertas promociones en las que la promotora puede hacer su papel y, además, el de gestora y venta de los inmuebles. Es lo menos común, pero suele darse con asiduidad. De hecho, una de las principales confusiones en el sector es no distinguir con claridad entre una promotora y una agencia por la similitud de sus actividades.
La constructora es la encargada de reparar cualquier vicio oculto o desperfecto encontrado en un inmueble de nueva construcciónCaracterísticas de una agencia inmobiliaria
Puede tratarse de una empresa creada especialmente para la venta de una o varias promociones o una inmobiliaria común. Esta será la encargada de la comercialización de las viviendas en construcción.
El objetivo es, no solo la venta de los inmuebles, sino convertirse en los intermediarios entre el cliente, y futuro propietario, y la constructora. Además de, publicitar, comunicar y mantener informados sobre todo lo relacionado con el complejo residencial: características, materiales, planos, plazos de entrega, etc.
De hecho, esta es una de las principales protecciones legislativas de la Ley de Ordenación del Territorio. Este texto brinda una garantía para todos aquellos propietarios de una vivienda de obra nueva durante el proceso de reserva, pago y posterior habitabilidad. Además de, la cobertura de los 10 primeros años respecto a vicios ocultos, daños estructurales, entre otros. Esta ley incluye como fraudulento la publicidad engañosa, exige total transparencia entre cliente y vendedor y considera contractual cualquier comunicación entre ambas partes.
Se trata de una forma de evitar diferencias entre las promociones o rebajas en folletos o anuncios y que, posteriormente, no se lleven a cabo. Tiene como principal objetivo la transparencia y la capacidad del cliente de poder solicitar cuanta información necesite, sobre la eficiencia energética, memoria de materiales, planos del edificio o licencia de obra o habitabilidad.
Las agencias inmobiliarias prestan los siguientes servicios:
- Se encargan de mostrar el piso piloto.
- Aclarar las dudas y emitir publicidad y comunicación, tanto a prensa, radio, televisión como a posibles clientes.
- Asesoramiento legal.
- Inspección de las propiedades.
- Agilizar las transacciones y aportar soluciones a los propietarios.
- Ayudar a la obtención de la financiación.
