Uno de los elementos esenciales a tener en cuenta a la hora de comprar o vender un inmueble es su superficie. Y es que, es normal que las personas se interesen por conocer cuál es la extensión de la propiedad que pretenden habitar. Si bien, normalmente se identifica a la superficie de una casa con una cantidad numérica que se expresa en metros cuadrados, es importante tener en cuenta que en materia de viviendas edificadas se distingue entre útil y construida. Estos tipos presentan diferentes consecuencias jurídicas en el ámbito fiscal, notarial y registral. Además, son de gran importancia para conocer el verdadero espacio físico de la propiedad.
¿Qué es la superficie útil?
Para comenzar, es importante aclarar que las nociones de estos diferentes tipos surgen de las normas jurídicas de distintas materias relacionadas con el sector inmobiliario, como son el Derecho Catastral, el Derecho hipotecario y el Derecho Registral. Esto implica que existe un marco normativo que se refiere a la dimensión de la casa y por ello debemos recurrir a la norma aplicable, según el caso concreto.
De esta manera podemos encontrar un concepto en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Según esta norma, la superficie del suelo es el espacio definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. De esta definición surge que es la medida del espacio interior de una casa, es decir la medida del suelo de la zona interior del perímetro, el cual podemos “pisar”, y que constituye el área por donde nos desplazamos y que utilizamos.
A su vez, de acuerdo a lo establecido en la norma mencionada, también debemos considerar los balcones, terrazas y otros espacios exteriores, siempre que estén cubiertos, ya que los no cubiertos quedan expresamente excluidos de este concepto.
Tampoco debemos considerar como útil aquella que está ocupada por cerramientos interiores fijos, elementos estructurales verticales. Por ejemplo, los pilares o columnas, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la extensión del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Concepto de superficie construida
La orden mencionada también hace referencia a este tipo, diciendo que es la medida de la superficie útil, más el 100% de aquella compuesta por los cerramientos exteriores de fachada o medianeros y el 50% de los cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. De esta manera, podemos decir que la construida es la suma de la útil y los cerramientos exteriores. En resumen, es la medida del perímetro total del inmueble. Por lo tanto, aquí sí que debemos tener en cuenta el espacio que ocupan los pilares, columnas, tabiques, canalizaciones y conductos, pero también debemos excluir a la extensión del suelo cuya altura sea inferior a 1,5 metros.
Es importante destacar que, las viviendas plurifamiliares que forman parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal poseen un tipo de superficie conocida como construida con elementos comunes. En términos generales, es la medida de la edificada más relacionada con la parte proporcional de las zonas comunes, que corresponde al piso o local, según el porcentaje que tiene en la dimensión de esos elementos. Por lo tanto, a esta extensión de nuestra vivienda deberemos sumarle la parte proporcional que le corresponde, sobre zonas comunes, como son las escaleras, pilares, ascensores, entre otros.
En muchas ocasiones se tiende a confundir estos dos términos¿Cuál es la diferencia entre ambas superficies?
A partir de los conceptos explicados, básicamente podemos decir que la diferencia entre ambas radica en que la primera solo comprende a la zona interior del inmueble sin incluir los cerramientos exteriores e interiores, mientras que la segunda corresponde a la medida del espacio interior incluidos dichos cerramientos.
En virtud de lo expresado, otra diferencia es que la construida suele ser un 10% o 15% superior a la útil. También podemos destacar que los trasteros o plazas de garaje, normalmente, tienen su propia extensión útil y construida. Por lo tanto, se computan como elementos independientes.
Entendemos entonces que, uno de los aspectos claves para poder comprender la distinción de ambos tipos es tener en cuenta el hecho de que en materia de edificaciones es fundamental establecer los límites de cada inmueble. Esta delimitación, generalmente, se lleva a cabo a través de la cimentación de muros y cerramientos exteriores e interiores, los cuales constituyen el elemento fundamental a partir del cual surgen ambas clases de espacios.
Importancia de la distinción entre ambos tipos
La distinción presenta consecuencias en distintos aspectos que debemos tener en cuenta a la hora de efectuar una compraventa o cualquier operación que se refiera a un inmueble edificado.
En primer lugar, conocer el área útil de un piso o local nos permitirá conocer cuál es el verdadero espacio utilizable del mismo. Es decir, la zona donde podremos desplazarnos e instalar nuestros muebles y demás objetos.
Por otro lado, la distinción es importante desde el punto de vista del catastro, registro administrativo donde se puede acceder a la información de inmuebles rústicos y urbanos. La extensión que informa el catastro, conocida como catastral, hace referencia a la construida, o en el caso de viviendas sometidas a propiedad horizontal, a la misma, pero con elementos comunes. Además, es la que sirve de base para el cálculo de impuestos, como el IBI o la plusvalía, así como para determinar la parte que le corresponde a una vivienda en la comunidad de propietarios. También sirve para determinar el valor de las edificaciones, según lo dispone el Real Decreto 1020/1993 sobre normas técnicas de valoración y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Por otro lado, el Registro de la Propiedad también informa de la superficie de las fincas rusticas y urbanas, la cual es conocida como registral. Si bien, no hay un criterio fijo que establezca cuál debe registrarse. Por lo general, hace referencia a la construida, aunque en algunas ocasiones se utiliza la útil. Esto también depende de la que conste en la documentación, que se presente a inscribir, ya que la función del Registro es tomar nota de los datos que figuren en los documentos que deben registrarse, siendo la mayoría escrituras públicas.
En materia de valoración de la propiedad, fundamentalmente con fines hipotecarios, el área a tener en cuenta será la que pueda ser comprobada por el tasador, que habitualmente coincidirá con la catastral o registral.
Finalmente, creemos que es conveniente recurrir a la legislación de cada comunidad autónoma y de los ayuntamientos en materia de urbanismo, edificación, y viviendas de protección oficial, ya que en esta normativa podrá tener en cuenta estos tipos, según el caso concreto.
A la hora de comprar una vivienda, es necesario conocer la superficie útil y construida¿A qué tipo de superficie se refiere un anuncio inmobiliario?
Por regla general, los anuncios de venta publicados en portales inmobiliarios se refieren a la superficie construida. Esto se debe a que se trata de los metros que se han tenido en cuenta para establecer el valor de la casa. No obstante, entendemos que también debería incluirse los datos de la útil, ya que de esta manera el comprador podrá conocer cuál es el espacio que podrá pisar o utilizar, y así evitar cualquier inconveniente o malos entendidos con el vendedor. De esta manera, se estaría facilitando mayor información a posibles compradores, y se brindaría una imagen de transparencia y confianza. Otra sugerencia es consultar al propietario o a la agencia inmobiliaria encargada de la venta del inmueble a qué tipo se refiere el anuncio, o acceder a la página del catastro, donde se pueden obtener todos los datos de la vivienda.
