¿Una vivienda a estrenar puede tener más de uno o dos dueños?

Comprar un piso de estudiantes entre varios jóvenes para reducir la cuota de arrendamiento, un chalet en la playa entre familiares o una vivienda para destinada a alquiler vacacional. Todas estas opciones son posibles y se permiten en España, gracias a la legislación vigente.

Se trata de una medida que está en auge, debido a la subida de precio de los inmuebles, del alquiler y del endurecimiento de las exigencias bancarias de los créditos hipotecarios. Es, en definitiva, una nueva forma de acceder a una primera o segunda residencia con la ayuda de la situación económica, personal y familiar de personas de confianza, ya sean familiares de primer o tercero grado, amigos o conocidos.

¿Cómo adquirir una vivienda entre varias personas?

La solución para jóvenes que no pueden comprar por sí mismos una casa, a parejas que no tienen recursos para comprar su primera casa juntos o a familiares que quieren un inmueble en la playa, se puede formalizar de cuatro formas:

• Copropiedad o comunidad de bienes. Tiene como finalidad la compra de una vivienda y su posterior explotación. Ideal para familiares o socios que quieren invertir y sacar rédito de su adquisición. Funciona de forma similar a una comunidad de vecinos, ya que sería necesario crear unos estatutos y deberá de estar gestionada por uno de los propietarios. Este será el presidente, y todas las decisiones deberán de realizarse por mayoría de dueños. Legalmente se considera un proindiviso y no tiene personalidad jurídica. Todas las decisiones y gastos se dividirán en función de la aportación inicial de cada miembro.
• Responsabilidad individual. Cada uno de los propietarios del inmueble pone como aval cualquier tipo de bien presente y futuro, es decir, un piso actual o un terreno en herencia. Todos responden individualmente frente a la deuda total de la propiedad adquirida, según su participación en la misma. También, se sigue el mismo procedimiento para una derrama en el vecindario o una obra imprescindible en la misma.
• Sociedad limitada. Al igual que la comunidad de bienes, este proceso es perfecto para comprar y alquilar. Se trata de crear una sociedad limitada tal y como si fuese una empresa o sociedad mercantil para limitar la responsabilidad de cada miembro a su aportación en la compra. La gran ventaja de esta opción es que sólo responden frente a un problema con el patrimonio aportado, en ningún caso con los bienes personales. Este proceso tiene un coste más elevado que los demás, ya que al tratarse de la creación de una sociedad tiene acarreados unos costes iniciales de 3.000 euros, así como gastos de mantenimiento, gestoría, impuestos o Registro Mercantil.
• Cooperativa. Aunque no es la más común para ciudadanos al uso, ya que generalmente se utiliza para inmobiliaria o constructoras, también permite que varias personas adquieran un terreno o solar y construyan su propia vivienda de obra nueva o casa rural, por ejemplo.

Aunque se trata de un producto desconocido, para los que deseen adquirir una vivienda en copropiedad, también existe una hipoteca especial y que permite que varios propietarios soliciten un crédito

¿Es posible una hipoteca compartida?

Al igual que ocurre con la propiedad de la vivienda, también es posible solicitar una hipoteca entre varias personas. Sean familiares o cónyuges. En cualquier caso, el límite deberá de establecerlo el banco, pero a priori no hay número mínimo ni máximo de deudores. En concreto, se le denomina codeudores a cada uno de los propietarios de la vivienda.

Estos tendrán la misma responsabilidad frente a la deuda. En este caso, es muy difícil que cada individuo pague una cuota distinta dependiendo del capital aportado, por lo que todos los reajustes deberán de hacerse de forma previa a la hipoteca, o mediante alguna cláusula o contrato privado.

Las condiciones de este producto financiero serán las mismas que las de una hipoteca al uso, tanto los intereses, las comisiones o gastos de apertura. La única diferencia es que la cuota mensual será asumida por más de una persona.

Los casos de éxito de una hipoteca compartida son mucho mayores que las individualizadas. El motivo es que el banco cuenta con más de una garantía de pago y esto permite obtener mejores resultados y mayor flexibilidad. Sobre todo, si hubiese que calcular de nuevo la deuda.

En cuanto a un impago o retraso, el banco reclamará a todos y cada uno de ellos individualmente para saldar los costes. En el caso de que un propietario o más de uno falle en su compromiso de, serán los demás los que deban de afrontar su parte, traer otro socio nuevo o reformular la deuda. Pero, en ningún momento esto causará problemas sobre la vivienda, sino sólo frente a los dueños.

Cabe señalar que, se trata de un producto no muy común ni definido, por lo que la entidad bancaria tendrá en todo momento las claves del proceso, las exigencias y requisitos para concederlo. Y es que, habría que tasar la casa de obra nueva, analizar la situación económica, personal y laboral de cada propietario, así como conocer su historial financiero para saber si tienen otras hipotecas, préstamos o deudas públicas.

El contrato de compraventa reflejará el porcentaje de propiedad de cada uno de los dueños

Ventajas de comprar un inmueble entre varios propietarios

Ante la incipiente crisis económica, inflación y subida vertiginosa de precios de las viviendas, en general, compartir una propiedad se erige como una opción a corto y medio plazo. A pesar de las ayudas y subvenciones que ha puesto en vigor el Gobierno. Aun así, hay muchos jóvenes que siguen sin poder acceder a una vivienda en propiedad o en alquiler. Además, de otros colectivos a los que las medidas dejan a un lado. Los beneficios de esta alternativa en auge en el mercado inmobiliario son:

• Al dividir la cuota entre varias personas esta se ve reducida, al menos, a la mitad.
• Compartir gastos, tales como luz, agua, comunidad… así como obras y reformas.
• En el contrato de compraventa vendrán indicados los turnos y utilización que cada uno de los dueños hará de la misma. Lo que permite que esté regulado legalmente y cada propietario sepa cuando podrá disfrutar del inmueble adquirido.
• No hay restricciones de acceso a diferentes partes de la vivienda por haber aportado menos cantidad. Las reparticiones se harán para el conjunto de la propiedad, la única diferencia será la duración de la estancia, según la inversión.
• Mayores posibilidades de obtener un crédito hipotecario por una entidad bancaria.