¿Cómo comprar una casa y alquilarla?

Según el Banco de España, el pasado año, la rentabilidad de comprar una propiedad para después alquilarla aumentó un 7,9% su revalorización. Ya sea como inversión a corto o a medio plazo, o como una segunda vivienda para el futuro. Comprar una propiedad para después alquilarla es una práctica muy habitual y en auge durante los últimos años en nuestro país.

Puede que, a priori, con la incertidumbre económica no sea rentable, pero las previsiones de una bajada de precios en el mercado inmobiliario pueden activar de nuevo esta actividad.

Al principio es una gran inversión, ya que hay que hacer frente a los gastos de hipoteca, si se tuviese, costes de notario y abogados o registros, y si es de obra nueva, al pago del IVA. Pero, una vez que el inmueble esté arrendado, el propietario comenzará a percibir un capital fijo mensualmente. Una rentabilidad que, en general, es muy superior a los gastos que el dueño afronta periódicamente. Y, si el activo, es decir, la vivienda no acaba siendo rentable mensualmente o se necesita liquidez, se puede poner a la venta.

Aspectos a tener en cuenta antes de poner en alquiler tu nueva vivienda

Se trata de una decisión y una operación que debe de estar bien consensuada y estudiada. Sobre todo, cuando el desembolso inicial y el precio total de la casa es muy alto. Como puede ser un piso en el centro de Madrid o una villa en la playa en Denia, Alicante.

Lo ideal es adquirir un inmueble de obra nueva, ¿El motivo? Aunque sean los inquilinos quienes la estrenen o convivan en ella más tiempo que el propietario, este tipo de propiedades se encuentran en perfecto estado por lo que, no habría que hacer ninguna modificación o reforma. Además, cuentan con una garantía legal de 10 años para daños y desperfectos de la construcción, ya sea del techo o por daños de la estructura. Aumentado ese ahorro, tanto a corto como a largo plazo. Aparte, de que son inmuebles muy atractivos y se alquilarán de forma inmediata.

Pero, más allá de si es de segunda mano o nueva construcción, hay que prestar especial atención a:

• El precio de la vivienda. Puede que adquirir una de obra nueva sea la mejor opción, pero si el coste es demasiado alto la rentabilidad puede demorarse mucho tiempo. Para conocer que tan buena es la inversión, habría que echarles un vistazo a portales inmobiliarios y conocer cuál es el precio medio de compraventa y de alquiler.
• Los gastos. No sólo se trata del precio final de inmueble, sino del notario, las escrituras, el abogado, si lo hubiese, los gastos de las entidades bancarias, el IVA o el Impuesto de Actos Jurídicos.
• Ubicación. Puede que tenga una gran terraza o la distribución sea ideal, pero en algunas ciudades, como Sevilla, Valencia o Barcelona, la localización de la casa lo es todo. Es muy importante que tenga supermercados, centros sanitarios y educativos, así como el transporte público cerca.
• Tipo de vivienda. La finalidad es clave para conocer que propiedad adquirir. Si será destinado a piso de estudiantes y, por consiguiente, dividirse en habitaciones, para familias o como destino de vacaciones. Según esta característica, podría ser perfecto un piso de 4 habitaciones para arrendamiento estudiantil y un apartamento o loft si será para los meses de verano en la costa.
• Los servicios y características del edificio. Si tiene ascensor o no (y, por consiguiente, habría que instalarlo en el futuro), acceso a personas con discapacidad, garaje, etc. El estado, en general, del residencial o la comunidad vecinal, donde se ubique la propiedad. Puede que según esto vayan surgiendo gastos extras, tales como derramas o costes de mantenimiento.
• Los gastos de comunidad. Estos siempre son asumidos por el propietario del inmueble, por lo que también es conveniente conocerlo antes de adquirir una propiedad en ese edificio.

Antes de comprar un inmueble para luego arrendarlo hay que estudiar muy bien la situación del piso o casa

¿Cómo determino la cuota mensual del alquiler?

Aunque la primera idea puede ser hacerlo al alza, lo mas conveniente es atender al mercado inmobiliario y económico de la zona para fijar el precio que los arrendatarios deben de pagar mensualmente.

En general, el precio viene determinado por tres factores:

• La ubicación. Hay provincias en España que tienen asegurada la rentabilidad de un alquiler. Estas son Madrid, Barcelona, Murcia, Almería, Málaga y Tenerife. Y la localización más buscada es el centro de las ciudades, así como las afueras con buenas conexiones.
• Las calidades del mismo. No es lo mismo un estudio de 60 metros en un residencial de obra nueva con piscina, jardín y garaje, que uno de la misma extensión a las afueras de un municipio. Los extras y el buen estado de la vivienda hacen que ese inmueble se alquile con más facilidad que los demás.
• La situación económico financiera del país. Actualmente, frente a la imposibilidad de pedir un préstamo, debido a las enormes exigencias y las subidas de interés, la mayor parte de los ciudadanos necesita alquilar una casa. Esta obligatoriedad hace que los alquileres suban.

También, hay que tener en cuenta a qué público va dirigido nuestra nueva propiedad. Si es específico para la zona estival, tendrá un precio mas alto que lo de larga duración o si es para estudiantes, deberá de estar dividido por habitaciones. El tipo de inquilino determinará las características del contrato, la temporalidad del mismo y la cuota mensual. Por supuesto, habrá que hacer un presupuesto total de cuanto ha costado en total. Debe de aparecer el precio del inmueble, financiado o no, el plazo del préstamo, si lo hubiese, el tipo de interés, la cuota mensual a pagar, la comunidad. En definitiva, los gastos de todo el proceso de adquisición en general.

Esta cifra determinará la cuota mínima de arrendamiento para cubrir gastos y cuanto tardaremos en amortizar la compra del inmueble.

Comprar una vivienda de obra nueva para alquilarla es, actualmente, la mejor opción

Ventajas de comprar una vivienda para alquilarla

Aunque esta operación puede contener riesgos, son más los beneficios que las desventajas para los propietarios. Se trata de un ingreso regular que aporta liquidez, permitiendo, hacer frente a los gastos acaecidos de la compraventa y generar dinero extra.

Sin duda, el ahorro o beneficio económico es el principal aliciente para realizar esta operación, pero comprar para posteriormente arrendar, trae otras ventajas, como:

• Facilidad de venta. La enorme demanda actual del mercado inmobiliario hace que, sino es rentable el alquiler o se necesita el dinero de forma rápida, pueda venderse. Sobre todo, en ciudades como Alicante o Málaga, donde el mercado de compraventa es muy activo.
• La tendencia del alquiler está en auge. La incipiente crisis económica y la inflación deja día tras día a más ciudadanos sin la capacidad económica para comprar una vivienda propia. Esto hace que el arrendamiento esté en alza y sea una inversión segura a corto y medio plazo.
• Beneficios fiscales. En la declaración anual de la renta es posible acceder a una reducción de casi un 60%, según la situación laboral y personal. Además, algunos municipios, también ofrecen deducciones en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o sobre gastos de reparación, hipoteca o comunidad.