¿Cómo alquilar tu casa de obra nueva de forma segura?

Alquilar o vender. La eterna pregunta a la que se enfrentan propietarios de viviendas de obra nueva, ya sea en la ciudad o en la playa, cuando ese piso ya no es lo que necesitan o se trata de una segunda residencia. Decidirse a alquilar es una opción muy común y, sobre todo, muy beneficiosa económicamente. Permite amortizar la casa, si se tiene hipoteca, obtener el beneficio completo, en el caso contrario y mantener la propiedad, si no queremos desprendernos de ella.

Para que la decisión sea un éxito en todos los sentidos, es necesario tener en cuenta los riesgos que puede acarrear. El impago de los inquilinos es el primero de ellos, y acabar con el inmueble destrozado el segundo. Para garantizar lo máximo posible uno de tus bienes más preciados, es imprescindible acudir a un profesional inmobiliario y buscar el mejor asesoramiento posible.

Riesgos de alquilar la vivienda

Alquilar nuestra antigua casa o comprar para arrendar, para este caso es recomendable conocer el mercado y los precios de viviendas, aquí puede ver los precios de pisos de obra nueva . Cualquiera de estas dos formas de dar la posibilidad a otros inquilinos de vivir en una vivienda de nuestra propiedad conlleva ciertos riesgos. En general, la decisión de poner en alquiler el inmueble es puramente económica. Ya sea como un extra o por no querer vender. Pero, antes de tomar la decisión, es imprescindible tener presente algunas situaciones:

• Deterioro. Los muebles, electrodomésticos y hasta los utensilios de cocina. El uso de todo lo que haya en el hogar experimentará un deterioro que variará en función de los inquilinos. Que puede que sea algo normalizado, como si fuesen los propios propietarios, o que lo destrocen. En este tipo de ocasiones, a veces, ni la fianza ni el seguro es capaz de hacer frente a las reparaciones o sustituciones necesarias que necesitaría la casa después de un hecho como este. Por ello, cada día aumentan los pisos para alquilar sin amueblar.
• Depreciación. En el caso de aquellas a estrenar, tienen una garantía de hasta 10 años según los daños acaecidos. En esta situación, podría perderse el amparo legal y, además, devaluarse. En el caso de las de segunda mano, aunque no cuenten con ese periodo de garantía, puede ocurrir que el barrio en el que se encuentre cambie o haya una derrama o conflictos en la comunidad. En cualquier caso, dependiendo de la durabilidad del contrato de arrendamiento, el valor del inmueble puede descender en torno a un 10-15%
• Variación del precio. El momento alcista en el que se encuentra el mercado inmobiliario o la situación económica del municipio donde se encuentre, el valor de la zona puede variar durante la vigencia del contrato.
• Gastos. Aunque se asocia sólo con recibir una cuantía mensual, por el contrario, son muchos los costes, obligaciones, a los que el arrendador debe hacer frente, como el pago del IBI, la comunidad o arreglar algún electrodoméstico o desperfecto que se produzca en el hogar.

Conocer la solvencia económica de los posibles inquilinos es una de las medidas previsoras más importantes para alquilar tu vivienda

¿Cómo prevenir el impago?

A priori, es imposible asegurar el pago de la renta mensual de los inquilinos al 100%. Se presupone que el contrato, su durabilidad y condiciones serán cumplidas por todas las partes. Pero, entran en juego un sinfín de factores que el arrendador no puede controlar. Pero sí, poner en práctica algunas herramientas para minimizar al máximo el riesgo de impago.

Las medidas de prevención más comunes para garantizar el alquiler son:

• Solvencia de los inquilinos. Conocer su puesto de trabajo, sueldo, tipo de contrato y, si es posible, deudas, es la forma ideal de saber cuales son las características económicas de los posibles arrendadores. En el caso de realizar todas las gestiones por un profesional independiente o inmobiliaria, estos se encargarán de analizar los candidatos y de ofrecer al propietario la mejor posibilidad.
• En esta línea, elegir personas con nóminas que permitan pagar con holgura la cuota y, sobre todo, con contratos fijos. El alquiler, no puede suponer más del 50% de los ingresos de la unidad familiar.
• Seguro de hogar. La póliza principal del propietario mientras haya habitado la vivienda no es compatible con el arrendamiento. Estas sólo cubren a los habitantes o unidad familiar del dueño de la casa, pero no a los que la hayan alquilado. En estos casos, es necesario contratar un seguro especial. Ya sea de impago o ampliar el contrato existente e introducir los cambios de la casa.
• Factoring inmobiliario. Permite adelantar las rentas mensuales de hasta 12 meses en un solo pago. Ellos serán los encargados de reclamar las cuotas pertinentes.
• Fianza. La Ley de Arrendamientos Urbanos fija en uno el mínimo que puede exigirse y a dos meses el máximo. Es una forma de cubrirse económicamente en caso de impago, pero, por desgracia, a veces esta cuantía es superada por los inquilinos.
• Elegir a profesionales. Para evitar posibles engaños, documentación manipulada o retrasos, es mejor contar con una inmobiliaria, que sea la encargada de hacer frente a cualquier incidencia.

Alquiler la vivienda permite obtener un beneficio mensual o terminar de pagar la hipoteca

Morosidad de arrendamiento en España

La crisis sanitaria trajo consigo las cifras más altas de morosidad de inquilinos desde que se tienen datos. Se alcanzó en España, según el Fichero de Inquilinos Morosos, entre 2019 y 2020 una tasa del 66,9%. Más de 6 de cada 10 arrendados dejaron de pagar alguna de las cuotas mensuales. La media nacional de deuda nacional por inquilino asciende a 6.000 euros. Una cifra que aumenta según la Comunidad Autónoma. En Madrid, por ejemplo, crece hasta los casi 9.000 euros.

De hecho, la capital del país es la segunda comunidad donde más se elevó este endeudamiento en viviendas de alquiler. Encabeza la lista Murcia, con un 93%, Madrid (81%), Cataluña (80%), Andalucía (77%), Canarias (71%) y Castilla La Mancha (59%). Por provincias, son Madrid, Córdoba, Sevilla, Murcia, Barcelona y Málaga el top 5 de zonas más endeudadas.

Anteriormente, tener una propiedad y alquilarla, sobre todo, en el boom de los pisos turísticos, era un producto de éxito, una ganancia asegurada. Pero, actualmente, la rentabilidad del alquiler ha caído en picado desde 2018 casi un 30%. Un 33% en Madrid y un 14% en Barcelona.

Las dificultades económicas, la falta de empleos estables y la subida de los precios en venta, ha convertido el alquiler en una opción sin futuro. Los nuevos valores del mercado ofrecen una rentabilidad asegurada y más alta que el arrendamiento.

La rentabilidad es el resultado de dividir la cuota bruta mensual entre el precio de la casa. El beneficio es bajo, debido a la falta de sincronización entre el precio y el alquiler. Actualmente, encontramos cuotas mensuales de 1.200 euros para pisos de 190.000 euros, cuando la hipoteca ascendería a tan sólo 600 euros. Ese desfase de costes se ve mermado en la demanda y por los altos precios en la morosidad.

Las zonas de España donde el alquiler de propiedades de obra nueva es más rentable son Cantabria, Navarra, Cataluña y Canarias. En cuanto a la de segunda mano, encabezan la lista Murcia, Comunidad Valenciana, Castilla y León y Canarias.