¿Cómo deben de ser los pasos en la compra de una segunda casa de obra nueva?

Hoy en día, tener una segunda casa supone un lujo o un sacrificio. Pero, sobre todo, el sueño del español medio. Y es que, 2 de cada 10 españoles tienen una segunda vivienda de obra nueva, alejada de la habitual. La cultura española ha normalizado y venerado adquirir un inmueble en la playa o en la montaña, especialmente para los meses de verano y festivos nacionales.

Lo bueno es que ese costumbrismo ha ido evolucionando, y se prioriza como una inversión a corto plazo más que a largo. Gracias a las innumerables posibilidades que existen de rentabilizar la propiedad, cada vez más personas apuestan por destinarlas a alquiler de larga duración o vacacional.

Tanto si eres de los que prefiere comprar una segunda residencia para pasar el mes de agosto y la Semana Santa o para darse de alta en un portal de arrendamiento, es imprescindible conocer los requisitos de la hipoteca, los impuestos y las claves para no fallar en la compraventa.

Hipoteca sobre una segunda vivienda de obra nueva

Lo más común es que la propiedad adquirida pase a ser la segunda residencia. Para que ésta sea la primera deberá de residirse en ella durante tres años consecutivos, desde la fecha de la transacción o la finalización de las obras. Por lo tanto, será segunda cuando, a pesar de que se habite durante largas temporadas, no supere el trienio.

La distinción entre ambos inmuebles, también se hace durante la petición y tramitación de una hipoteca. Los bancos asumen menos riesgos, llegando a financiar sólo hasta el 70%. Los requisitos y las exigencias aumentan considerablemente, sobre todo, si ya se cuenta con otra deuda hipotecaria que recaiga sobre el domicilio habitual o un crédito personal. En estos casos, el expediente económico del cliente deberá ser muy positivo para que se conceda. Esto hace que sea necesario, y casi imprescindible, tener un alto porcentaje de ahorros de en torno al 30-40% del precio de compra para asumir todos los gastos.

Las segundas hipotecas se caracterizan por:

• Una financiación que cubre entre el 50-70% del precio de la propiedad.
• Un tiempo de amortización menor, que oscila entre los 20 y los 25 años, como máximo.
• Mínimo una aportación del 30% del valor del inmueble.
• Tipos de interés generalmente más elevados que las hipotecas convencionales.

Frente a estos requisitos, se hace necesario contar con unos ingresos elevados para hacer frente a todos los gastos, tener una situación laboral estable, así como contar con un avalista. Todo ello, en caso de impago, hará descender considerablemente el riesgo frente a la entidad bancaria.

Para los clientes con una primera vivienda ya pagada, podrían ser una opción rehipotercarla para adquirir la segunda. En caso contrario, es posible ampliar la hipoteca del domicilio habitual.

Tener una casa en la playa o donde retirarse es el sueño del español medio

Impuestos de una segunda casa

Para la Hacienda Pública cualquier inmueble distinto al habitual deberá, obligatoriamente, tributar cada año al considerarse como una capacidad económica. Es decir, contar con una segunda vivienda de obra nueva posibilita obtener algún beneficio al respecto, ya sea por un alquiler vacacional, de fin de semana o de larga duración. La Agencia Tributaria da por sentado que ese arrendamiento y beneficio se experimentarán.

Para que dicha propiedad sea incluida en la declaración del IRPF, deberá de cumplir los siguientes requisitos:

• No ser la residencia habitual.
• Si se trata de un terreno o parcela rústica no deberá de tener explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
• Que no se generen rentas (esto lo explicaremos más adelante).
• Si es de obra nueva, que la construcción haya finalizado. No se podrá declarar una vivienda que aun está en obras.

Si cumple dichas premisas, se aplicará un 2% sobre el valor catastral que aparezca en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o un 1,1€ si la administración ha corroborado su valor hace no mas de 10 años.

En el caso de que se adquiera como una inversión para arrendamiento a largo plazo o estacional, ésta tributará de forma distinta.

• Alquilar de forma permanente está considerado como un rendimiento de capital inmobiliario. Si el inquilino de nuestra vivienda la usa como domicilio principal, Hacienda nos permitiría una reducción de hasta el 60% en la declaración. Este cálculo se hace en base a los ingresos brutos obtenidos anualmente, menos los gastos del mantenimiento, tales como reparaciones, gastos, IBI, seguro, comunidad…
• En cambio, la tributación de un alquiler turístico o vacacional se realiza a beneficio, por la finalidad lucrativa de la actividad, considerándose como una ampliación de Patrimonio. En esta ocasión no se aplican deducciones, pero si, para su cálculo, se tienen en cuenta los gastos del propietario sobre el inmueble.

Es muy importante tener en cuenta la climatología y los espacios protegidos, a la hora de elegir la zona

Consejos para comprar una casa de obra nueva que no será la residencia habitual

Estudiar todas las posibilidades, la zona, los gastos… comprar una segunda vivienda ata mucho más que la primera. Por eso, es tan importante el estudio exhaustivo de esta decisión en todos los aspectos: personal, laboral y económico. Tener otro inmueble es un cambio muy significativo, por el que merece la pena tener en cuenta algunas consideraciones antes de realizar la compra:

• ¿Para disfrutar o alquilar? De la finalidad de la compra dependerá todos los aspectos de la compra. Tanto el presupuesto total, la calidad de los muebles o electrodomésticos, la zona o las prestaciones, tales como piscina privada o comunitaria, garaje sólo o con trastero, o con o sin terraza.
• Comparar precios, diferentes promociones y constructoras.
• Analizar la zona. Supermercados, restaurantes cercanos, carreteras de acceso, distancia de la playa o montaña, zonas verdes y parques o gimnasio. Tener en cuenta todo lo que ese barrio nos ofrece, más aún si será durante largas temporadas.
• Elegir la ciudad perfecta según nuestras necesidades. No es lo mismo una segunda vivienda para los fines de semana, que para los meses de verano. En el primer caso deberá estar cerca de la casa habitual y, en el segundo, encontrarse en otra comunidad autónoma. Pero esté donde esté, es imprescindible que tenga buena conexión en coche y en transporte público, ya sea tren o autobús.
• Climatología del municipio. A pesar de lo idílico del lugar, hay provincias españolas en las que las inclemencias del tiempo dan lugar a un temporal de fuertes lluvias y vientos. Esto puede ocasionar daños y un desembolso extra.
• Tener en cuenta no sólo la cuota mensual de la hipoteca y los impuestos, sino otros costes como comunidad, basura, agua y luz. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el gasto anual en estos servicios de una segunda residencia oscila entre los 1.500-2.000 euros.
• A los anteriores hay que añadir el impuesto de bienes inmuebles (IBI), así como los específicos de la provincia o la comunidad donde se localice.
• Tener ahorros o capacidad para afrontar un desembolso extra.