A lo largo de la historia, las herencias han sido un quebradero de cabeza para muchas familias. No todo el mundo está contento ni tiene las mismas intenciones de hacer con ella lo que el resto, por ello suele darse la circunstancia de que alguno de los herederos no quiere vender la vivienda recibida en herencia. En estos casos, existen varios pasos a seguir, partiendo de los más sencillos como son el acuerdo de todas las partes, hasta llegar a los más enrevesados como lo es la vía judicial. Sin embargo, antes de llegar a estas situaciones, existen pasos previos que deben cumplirse antes de llegar a la situación de venta.
La firma de la herencia
Cuando un familiar o persona cercana fallece se debe hacer la lectura del testamento (si lo hay) o que la ley decida a quién corresponde recibir sus posesiones. Estos últimos son los considerados herederos legítimos, aunque también se les puede denominar abintestato o legales. La ley que determina esto es el artículo 913 del Código Civil y se otorga por este orden: parientes del fallecido/a, viudo/a y el Estado.
¿Qué pasa si uno de los perceptores de la herencia no quiere firmar?
Sin embargo, existe la problemática de que uno de los propietarios no esté de acuerdo y no quiera firmar. Si esto sucediera hace unos años, las personas que sí quieren recibir la herencia necesitarían armarse de paciencia, puesto que los mecanismo que existían para poder desbloquear esta situación era acudir a los tribunales. No obstante, desde el año 2015, y con la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, este procedimiento se ha convertido en un trámite notarial más ágil que antaño.
Es así como la conocida ‘Interpelación notarial’ actúa, permitiendo que los interesados en recibir su parte no se vean perjudicados porque una de las partes no esté de acuerdo. Por tanto, según reza el artículo 1005 del Código Civil: “Cualquier interesado que acredite su interés en que el heredero acepte o repudie la herencia podrá acudir al Notario para que éste comunique al llamado que tiene un plazo de treinta días naturales para aceptar pura o simplemente, o a beneficio de inventario, o repudiar el bien heredado. El Notario le indicará, además, que si no manifestase su voluntad en dicho plazo se entenderá como aceptada pura y simplemente.”
Por tanto, una vez se hace uso de la interpelación notarial, la persona que se niega a firmar se verá obligada a dar una respuesta en un mes y, por tanto, a desbloquear así la situación.
¿Cuándo se puede vender una casa recibida en herencia?
Una vez el legado de bienes está repartido, llega la venta de la propiedad. Y es otra de las casuísticas que ha cambiado recientemente. Concretamente el 3 de septiembre de 2021 se aprobó la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, el cual establecía que los perceptores debían esperar un plazo de 2 años para poder traspasar la casa. Sin embargo, tras la eliminación de este artículo ya se puede realizar el traspaso conforme la vivienda queda inscrita en el registro de la propiedad.
Aun así, cabe destacar que todos aquellos que recibieran la vivienda antes de esa fecha, deberán esperar todavía al plazo bianual dado que la ley no es de carácter retroactivo.
Las casas ya se pueden vender conforme se heredan si se tiene un acuerdo¿Cómo vender un piso si la otra parte no quiere?
Una vez aclarados todos estos puntos, es aquí donde se llega al punto cumbre de la cuestión. Varios herederos (mínimo 2) reciben un bien de un familiar o allegado cercano que ha fallecido. Uno o varios de los implicados quieren traspasar la vivienda, pero se encuentran con que alguno de ellos no está por la labor. ¿Qué hacen?
Primeramente, hay que tener en cuenta el concepto de proindiviso, que hace referencia a que una propiedad está a nombre de varias personas, la cual a su vez (y en la mayoría de los casos a los que se hace referencia) se encuentra dividida a partes iguales, ya que los propietarios tienen el mismo porcentaje de derechos sobre el bien. Una vez entendido este concepto y sabiendo que ninguna persona puede ser obligada a vender, pero al mismo tiempo tampoco se tiene que ver obligada a no poder traspasar su porción, se comienzan a suceder una serie de etapas para acabar con dicho conflicto.
Adjudicación a uno de los propietarios
Es el primer paso y el que puede permitir que la situación se desbloquee rápidamente. La Ley, mediante el artículo 1062 del Código Civil, ofrece la oportunidad de que el heredero que no está interesado en traspasar la propiedad pueda quedarse con el 100% de esta, abonando el valor que corresponda a cada uno de los poseedores restantes.
Sin embargo, si alguno decide o considera que esto no es justo, puede solicitar que el inmueble sea sometido a subasta pública con la posibilidad de entrada de licitadores extraños.
Acto de conciliación
En vistas a que todo se pueda terminar resolviendo por la vía de los tribunales, existe una opción previa que puede desencallar la situación de desacuerdo. Es el conocido como acto de conciliación que se utiliza en muchos procedimientos jurídicos. En él, las partes interesadas en el traspaso solicitan a quien se opone a que se presente en dicho acto con el fin de llegar a un acuerdo y evitar el pleito.
En esta situación se pueden dar 3 casuísticas:
- Se llega a un acuerdo que satisface a todos los interesados.
- Ambos pactan una serie de condiciones, pero a la postre la persona que se negaba no cumple y esto deriva en un proceso judicial en el que se reclama que cumpla con lo acordado.
- El individuo que no está interesado en la venta no se presenta o no llega a un pacto, por lo que también termina derivando en un pleito.
Subasta voluntaria de la vivienda heredada
Es una alternativa ante otra problemática que se puede dar en caso de que se llegue al acuerdo de vender la vivienda recibida en herencia, pero no se establezca un precio que contente a todos. En este caso, la Ley de Jurisdicción Voluntaria ofrece la conocida como ‘subasta voluntaria’. El valor por el cual se subastaría sería el que establezca la tasación del inmueble. Una vez se acuerda tomar esta vía, las partes presentan la subasta ante el Juzgado de Primera Instancia de la provincia en la que se encuentre la casa.
Una vez se celebra el concurso, se pueden dar dos situaciones. Que se ofrezca una puja que satisfaga las demandas de los propietarios o, por el contrario, que sea inferior. En este caso se hace conocer a los dueños el valor propuesto y estos deciden si lo aceptan o no.
División judicial
Es la última opción y es la que fuerza a la intervención de la justicia si no se ha conseguido alcanzar ningún tipo de acuerdo para vender el bien heredado. En esta casuística, la persona interesada en desprenderse del inmueble deberá comenzar los trámites de lo que se conoce como procedimiento contencioso de división judicial de cosa común. O, dicho de otra forma, que un tribunal dictamine como se debe solucionar el conflicto, en este caso mediante la venta de la propiedad.
Para ello, en esta situación se realiza también una subasta, aunque ahora la tasación ya no es establecida por los interesados, sino que corresponde a un perito judicial marcar un valor. Posterior a la venta, se repartirá el dinero por igual a cada uno de los ya ex-propietarios.
La vía judicial es el último recurso para poder vender una propiedad recibida en herencia si no hay acuerdo¿Se puede traspasar únicamente la parte que corresponde a uno de los propietarios de la casa?
Técnicamente no, ya que cualquier venta de la propiedad debe ser aprobada por el resto de poseedores. Sin embargo, existen empresas especializadas en la compra de proindivisos, las cuales pueden ayudar a facilitar este tipo de acuerdos.
Aun así, y viendo todas las vías que existen para vender una propiedad heredada en caso de que alguno de los propietarios no quiera, el método más adecuado y efectivo será siempre acercar posturas y alcanzar algún tipo de pacto. Cualquier proceso judicial no es de agrado para nadie, y menos si se realiza contra personas cercanas o familiares. Y como bien dijo Benjamin Franklin: “La paz y la armonía constituyen la mayor riqueza de la familia”.
