¿Se puede vender un piso con hipoteca? ¿Cuáles son los métodos más utilizados?

Generalmente, cuando compramos una casa suele ser con la idea de que nos dure toda la vida, las hipotecas se firman para muchos años, al menos 20, actualmente, durante los cuales puede cambiar mucho nuestra situación personal, económica o laboral.

Si necesitamos vender nuestro piso y aún está hipotecado, lo ideal es liquidar el préstamo y proceder a la venta con el inmueble libre de cargas, pero para ello es necesario contar con los recursos económicos necesarios, lo cual es complicado hoy en día.

Hemos de tener en cuenta que el pago del total del préstamo no implica que la vivienda esté libre de cargas. Además de pagar el total adeudado al banco, hemos de proceder al alzamiento de la hipoteca. Esto consiste en un trámite registral que acredita su finalización y que no se le debe nada al banco correspondiente. Mediante este documento evitamos cualquier posible reclamación referente a la concesión.

Los pasos comunes que realizar para cancelarla totalmente son:

1. Una vez saldada la deuda, hemos de solicitar al banco el certificado de saldo deudor cero, documento que confirma que se ha pagado completamente.
2. Con ese certificado hemos de acudir al notario y solicitar la escritura de cancelación. Hay que tener en cuenta que este documento solo tendrá validez en caso de ir firmado por un apoderado de la entidad bancaria con la que teníamos la hipoteca.
3. El siguiente paso nos lleva a Hacienda, donde hemos de rellenar el modelo 600 de Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados.
4. Tras ello, toca volver al notario para solicitar la escritura del inmueble, que ya no está en posesión del banco.
5. Por último, hemos de ir al Registro de la Propiedad, donde hemos de cumplimentar un documento solicitando el levantamiento de la carga.

Para confirmar que todo ha salido correctamente, podemos solicitar en el Registro de la Propiedad una nota simple y verificar que nuestro piso ya está libre de cargas.

Aunque este es el procedimiento común, no hemos de olvidar que el acto de compraventa es un contrato privado entre las partes (comprador, vendedor y el banco, si hay por medio un préstamo hipotecario), y se pueden acordar las condiciones para que discurra el mismo de la manera que mejor nos parezca. Por ejemplo, podemos pedir que sea el comprador quien corra con todos los gastos que devengan del contrato, y éste puede aceptarlo, negarse o solicitar sus propias condiciones.

En todo caso, si no hay acuerdo entre las partes, entonces las condiciones serán las que marca la legislación que esté en vigor en el momento de realizar el contrato de compraventa.

Como es muy complicado para la mayoría de los vendedores el poder liquidar el préstamo hipotecario, antes de realizar el contrato de compraventa, en España tenemos tres fórmulas para poder vender un piso ligado a una hipoteca: subrogarla al comprador, cancelarla con el importe de la venta o bien solicitar una conocida como puente.

Subrogación de la hipoteca al comprador

Esta es una opción muy deseable, principalmente para el vendedor, aunque no es muy habitual que se dé el visto bueno por todas las partes. La subrogación consiste en el cambio de titularidad de esta, pero ello implica que el comprador tiene que aceptar las condiciones que tiene actualmente la vivienda, por lo que no podrá negociar dichos requisitos ni cambiar de entidad bancaria.

En el caso de llegar a un acuerdo con el comprador, el cual acepta esas condiciones, aún quedaría pendiente el visto bueno del banco, que estudiará el perfil del comprador antes de aceptar la subrogación. Si el banco no acepta, esta opción no podrá darse, al menos con ese futuro dueño.

La ventaja que tiene, frente a otras opciones, es que el comprador evita desembolsar el importe inicial para constituirla, y el vendedor se ahorra los gastos de cancelación de la misma, lo cual implica un importante ahorro para ambas partes. Por ello, precisamente, es por lo que es muy complicado que las entidades financieras acepten estos acuerdos, ya que les beneficia más la cancelación de una hipoteca y la apertura de una nueva, así como las comisiones e intereses que dichos procesos conllevan.

Aunque la mejor opción para el propietario de una casa con hipoteca es la de subrogar su préstamo hipotecario, para las entidades bancarias es justo lo contrario

Cancelación de hipoteca con el dinero de la compraventa

Es una de las opciones más comunes. Si recurrimos a ello, pueden darse dos situaciones:

• El importe de la venta supera el valor de lo que queda de deuda: En este caso, al recibir el cheque, acudiríamos con él al banco para liquidar el préstamo. El sobrante sería ingresado en nuestra cuenta una vez finalizados todos los trámites pertinentes.
• El importe de la venta no alcanza para liquidarla: Desde luego, este no es el escenario ideal para vender un inmueble, pero a veces no queda más remedio si urge la venta y la situación del mercado inmobiliario no es buena en ese momento. En este caso, hemos de avisar al banco de nuestras intenciones. Por normal general, suele acordarse que la cantidad íntegra que recibirá el vendedor irá a parar al préstamo, y el resto de la deuda que queda pendiente se convertirá en otro tipo de carga, con nuevas condiciones fijadas por la entidad bancaria. Esto puede acarrear más gastos de los esperados, por lo cual hay que fijarse muy bien en las nuevas condiciones para no llevarnos sorpresas. En cualquiera de los dos casos, y para evitar futuros problemas para las partes intervinientes en el proceso de compraventa, lo normal suele ser que todos los participantes en el contrato estén presentes a la hora de firmar. Es decir, el comprador, el vendedor y, al menos, un apoderado del banco donde el vendedor tiene la hipoteca, de modo que ante notario quede todo resuelto.

Como cualquier otro contrato mercantil, el de compraventa conlleva una serie de cláusulas y condiciones que aceptan las partes ante notario

Hipoteca puente

Si queremos comprar una vivienda nueva invirtiendo en importe de la venta de nuestro actual piso con cargas, esta es la mejor opción, aunque conlleva riesgos que hay que tener muy en cuenta.

Cuando solicitamos una puente, y es aceptada, en lugar de pagar dos cuotas, una por la vivienda antigua y otra por la nueva, el banco nos unifica esa cuota, que siempre tendrá un valor más alto que la de un solo préstamo pero menor que dos por separado.

Una de las condiciones que pone el banco para aceptar este tipo es que la primera vivienda tiene que venderse obligatoriamente, y el vendedor tiene que comprometerse a ello. La entidad bancaria determinará un plazo, que puede ser desde unos meses hasta varios años, para que se cumpla esa condición. Si pasado el plazo fijado el primer inmueble no se ha vendido, dejaremos de pagar una cuota unificada y el banco nos pasará ambas cuotas por separado.

Es por ello por lo que es una operación un tanto arriesgada, ya que si no logramos vender la vivienda original necesitaremos un buen respaldo financiero para hacer frente al pago de las dos.