Licencias de obra, habitabilidad o las escrituras del terreno. En la construcción de un complejo de viviendas de obra nueva son necesarios numerosos permisos, documentos y trámites, tanto públicos como privados. Además de, un gran número de agentes, como abogados, notarios, arquitectos, jefes de obra, etc., que están implicados de forma directa durante todo el proceso. Incluso, al haberse finalizado la edificación, porque toda la información, documentos e informes relativos a las propiedades serán imprescindibles durante el proceso.
¿Cómo es el proyecto básico de un edificio?
El diseño, planos, presupuestos, mobiliario, personal y derivados, absolutamente todo lo relativo a la promoción de obra nueva forma parte del proyecto base. Se trata de la fase inicial de toda edificación y la más importante, ya que a partir de ahí dará comienzo todo el proceso. Debe de ser detallado y exhaustivo.
El proyecto básico para la construcción de un edificio de casas a estrenar se divide en tres:
- Memoria descriptiva. Aquí encontraremos los datos más importantes relativos al terreno. En general, se recoge la información catastral y pública, tales como datos de la parcela, ubicación exacta, clasificación del suelo, uso permitido, ordenanzas municipales. Así como, una descripción de cómo serán las zonas comunes, servicios, prestaciones, la fachada de las viviendas, los acabados, los lindes y las medidas de todo el complejo. En esta sección también se incluyen las características funcionales del edificio. Cómo será la seguridad estructural, accesibilidad, protocolo de incendios, salubridad, eficiencia energética y contaminación acústica.
- Planos y documentos gráficos. Esta es, sin duda, la parte más detallada y minuciosa del proyecto. Son los arquitectos, peritos y demás personas del equipo técnico los encargados de realizar todos y cada uno de los informes de esta sección. Se trata, en definitiva, de una definición arquitectónica a todos los niveles del edificio de obra nueva. Aquí se incluyen: planos del barrio, distritos, de la parcela con sus consiguientes retranqueos, alineaciones, usos y dotaciones. Así como, planos de la urbanización, acometidas municipales, redes, etc. En cuanto a las viviendas, se especificará la distribución de la misma, los baños, cocina, superficies, fachada y altura, entre otros.
- Presupuesto orientativo. Construir un gran complejo de inmuebles puede tardar en torno a 2-4 años. Un proceso tan largo en el que pueden ocurrir demoras, incidencias o cambios de precios, lo que hace muy complicado crear un presupuesto exacto y cerrado. Por ello, en esta categoría lo que se crea es un techo de gasto y una estimación de todas y cada una de las partidas necesarias. Por lo tanto, habrá una cantidad monetaria que no se podrá ver sobrepasada para la rentabilidad de la promoción. En este presupuesto o división de gasto se incluyen desde sanitarios, fundiciones, sistema eléctrico, agua, cableado, personal, materiales, combustible, etc.
Para que un edificio sea considerado como obra nueva serán imprescindibles tres tipos de documentos: la declaración notarial de obra nueva, la escritura de división horizontal y el acta final de obraDocumentos imprescindibles para construir un edificio
Durante el inicio del proyecto, la construcción y la posterior habitabilidad de las viviendas se generan una serie de documentos que serán imprescindibles, tanto para los dueños, como la constructora. Marcarán la cronología documental de toda la edificación del complejo de obra nueva que se divide en tres:
Primera fase, anterior a la construcción. Aquí se incluirán documentos oficiales, como:
- Escrituras de la finca o solar.
- Contrato de compraventa.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Visado colegiado del arquitecto y peritos.
- Seguro de Responsabilidad Civil.
- Permiso de obras.
Edificación. Una vez que el ayuntamiento pertinente haya confirmado a la constructora que puede comenzar la obra, los documentos necesarios son:
- Contratos y alta en la seguridad social de los empleados.
- Plan contra incendios.
- Plan de seguridad y salud.
- Alta de suministros.
- Permiso de retirada y eliminación de residuos.
Y, para finalizar, y que posteriormente los inmuebles deban ser habitados, hay dos trámites cruciales: la cédula de habitabilidad y el certificado de final de obra, expedido por el arquitecto responsable. Además, el certificado de eficiencia energética y la inspección técnica.
Todas y cada una de las partidas presupuestarias de un proyecto de viviendas de obra nueva son orientativasDocumentos necesarios para la declaración de obra nueva
Tras la finalización de la construcción de un complejo residencial o un edificio de viviendas de obra nueva, para que sean consideradas como tal, hay tres documentos que son imprescindibles: La declaración notarial de obra nueva, la escritura de división horizontal y el acta final de obra o AFO.
Este último, el AFO, es la garantía de los propietarios frente a la constructora. A partir de la expedición de este acta empieza a transcurrir la protección legal, que tienen frente a vicios ocultos y daños hasta 10 años, tal y como indica la Ley de Ordenación de la Edificación. Este documento es redactado por un arquitecto o ingeniero que certifique que los inmuebles han sido construidos tal y como se proyectaron de forma previa.
Para que el edificio pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad y, los futuros dueños puedan solicitar su hipoteca o crédito, se necesita la escritura notarial. Esta da fe pública y refleja que se ha construido un nuevo edificio o que se ha rehabilitado.
En cuanto a la escritura de división horizontal, contendrá todas y cada una de las características y servicios del complejo. Desde el número de viviendas, su extensión, plantas, número de edificios hasta la piscina, parque infantil o garajes. Deberá contener todos los elementos construidos en el terreno, tanto los individuales (propiedades), como los comunes.
