Sin duda, la compra de un inmueble es una de las operaciones jurídicas y económicas más importantes en la vida de las personas. Esto se debe a que se trata de la adquisición de una propiedad, con el fin de desarrollar las principales actividades del día a día, así como construir un hogar, o arrendarlo para obtener rédito de él. Ahora bien, el comprador debe saber que esta transacción constituye un acto jurídico que tiene efectos en el mundo del derecho fiscal, ámbito que reviste gran trascendencia para el patrimonio de las partes. En este artículo te explicaremos las consecuencias fiscales y tributarias que genera la compraventa de una casa, y el procedimiento que debes realizar para declarar esta operación ante la Agencia Tributaria.
¿Qué significa que debo declarar la compra de mi vivienda?
La expresión declarar la adquisición de una casa hace referencia a que debemos comunicar a la Agencia Tributaria que hemos adquirido una propiedad, principalmente a los efectos de determinar si la operación se encuentra sujeta o exenta a algún impuesto. En este caso, la comunicación se lleva a cabo de la presentación de la declaración del IRPF, más conocido como declaración de la renta, donde se presentan los beneficios que obtienen las personas físicas residentes en España, que se encuentran alcanzados por dicho impuesto. De esta manera, luego de firmar la escritura, el comprador debe reflejar la adquisición de la propiedad en su próxima presentación de la declaración de IRPF, el cual se llevará a cabo en las fechas establecidas por la Agencia Tributaria en el calendario fiscal. Es importante tener en cuenta que la normativa de la Renta es cambiante y se debe prestar atención a las novedades y modificaciones correspondientes a cada año.
Ahora bien, ¿cómo se refleja este movimiento en la declaración de la renta? Además de consignar la información técnica del inmueble adquirido, como por ejemplo su domicilio y la referencia catastral, también se cumplimentarán los datos que se refieren a los posibles gastos que puede deducirse el comprador. Esto dependerá de las características de la casa, es decir, si se trata de una primera o segunda propiedad. Del mismo modo, si se utilizará para uso personal o será destinada a alquiler, ya sea residencial o vacacional.
La compra que se destine a residencia habitual, se encuentra exenta de tributar IRPFCompra de una primera vivienda
Esta adquisición debe ser informada en la declaración de la renta. Lo cierto es que, desde el punto de vista de las deducciones no es posible deducir la transferencia de un inmueble en dicha declaración. No obstante, existe una posibilidad de deducir los gastos de la hipoteca para aquellos que fueron comprados antes del año 2013, a través de un préstamo con garantía hipotecaria, siempre que constituya un hogar habitual. Esta deducción se aplica en concepto de amortización de la hipoteca, y solo será posible deducir hasta el 15% de una cantidad máxima de 9.040 euros, por lo que se podrá acceder a una desgravación de 1.356 euros, como máximo cada vez que se declare.
A su vez, es importante destacar que aquella compra que se destine a residencia habitual, se encuentra exenta de tributar IRPF. No obstante, el propietario debe informarla en la declaración. Debemos aclarar que, desde el punto de vista fiscal, una vivienda habitual es aquella edificación que constituya el hogar del contribuyente, durante un mínimo de 3 años y de forma continuada en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Otro supuesto relevante es la reinversión, es decir, cuando en un plazo menor de 2 años un propietario vende su vivienda habitual e invierte su dinero en la adquisición de otra casa de obra nueva. Este hecho también se encuentra exento de tributar en el IRPF.
Adquisición de una segunda vivienda: sin destino alquiler
Cuando se trate de una compra que no sea para residencia habitual, sino que se adquiere como segunda, con fines vacacionales o recreativos, sin generar ingresos por alquiler, se incluirá en la declaración del IRPF y tributará como imputación de renta. Esta se obtiene aplicando un porcentaje al valor catastral del inmueble. Dicho porcentaje será el 2% sobre el valor catastral que figure en el recibo del IBI, o 1,1% en casas, cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores. También se aplica el 1,1% a los que, a la fecha de devengo del impuesto no posean valor catastral o este no haya sido notificado al titular.
El comprador debe reflejar la adquisición de la propiedad en su próxima presentación de la declaración de IRPFAdquisición de una segunda vivienda: destino alquiler
En el supuesto en el que la adquisición de una segunda propiedad se realice con la intención de alquilarla, se deben declarar también los beneficios que proporciona, los cuales tributarán como rendimientos de capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. En este caso tributará como rendimientos de actividades económicas. El arrendador podrá deducirse los gastos necesarios para obtener la renta del alquiler, como el pago del impuesto del IBI, comunidad de propietarios, y los gastos de amortización del inmueble.
Por otro lado, es importante distinguir si el arrendamiento es residencial o vacacional. En el primer caso, el rendimiento se reducirá en un 60%, cualquier quesea la edad del inquilino. Si se alquila con fines vacacionales, es necesario diferenciar, por un lado, las rentas que se reciben como rendimiento del capital inmobiliario y, por otro, las rentas obtenidas durante el período que está alquilado, para hacer la imputación inmobiliaria durante el tiempo que no está habitada. Es importante agregar que, en ambos casos, es posible deducir gastos que son propios de un alquiler, como los derivados de reparaciones, obras de conservación o similares.
