La calidad y la garantía avalada por la legislación española que ofrecen las viviendas de obra nueva, son algunos de los principales motivos por los que cada día más ciudadanos optan por adquirir este tipo de inmuebles. En un país, donde la media de las propiedades tiene una antigüedad de más de 30 años, se hace imprescindible otorgar seguridad, protección y confianza a los compradores de nuevas casas.
El responsable de gestionar y asumir la cobertura total de una vivienda de obra nueva es, en cualquier momento, el constructor. Será el responsable a todos los efectos de la mala ejecución de la construcción y deberá responder por las negligencias cometidas por el arquitecto, jefe de obra, fontanero o cualquier empleado que haya intervenido en la edificación. Ya sean contratados directa o indirectamente para la ejecución de las propiedades. Además de, por los materiales defectuosos comprados y utilizados.
Cobertura y garantía de las casas de obra nueva
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es la responsable de determinar las características, daños, coberturas y todo lo relacionado con la protección de una vivienda a estrenar, desde el año 2000.
Para que el periodo de confianza o seguro de estas casas surta efecto, además de la ley mencionada, es obligatorio que la constructora o empresa responsable de la edificación tenga un seguro de responsabilidad decenal. Esta póliza será la encargada de asumir y responder ante cualquier defecto o dificultad.
El plazo total de cobertura comienza desde la certificación por un profesional de obra final y la posterior entrega de llaves a los propietarios. Desde ese instante hasta la siguiente década, los dueños pueden reclamar daños en tres fases:
- En el primer año, los defectos de acabado, tales como ventanas mal colocadas, pintura, suelos arañados o similares, que se deriven de una mala ejecución, implementación o calidad de los materiales.
- En los próximos tres años para problemas que afecten directamente a la habitabilidad de la casa. Desde humedades, goteras, aire central, suelo radiante y similares. En definitiva, todos los que estén relacionados con la higiene, salud, medio ambiente, ahorro de energía y aislamiento térmico, así como contaminación acústica.
- Y, hasta los 10 años, el tiempo máximo garantizado por ley para vicios ocultos, problemas de estructura, con las vigas, forjados, cimentación, muros de carga o cualquier elemento estructural y que pueda causar daños graves en la vivienda de obra nueva.
Durante los 10 primeros años otras la entrega de llaves, las viviendas de obra nueva cuentan con una garantía legal plasmada en la Ley de Ordenación de la Edificación¿De dónde procede la garantía de las viviendas de obra nueva?
La legislación española es la encargada de acotar e indicar cuáles son las obligaciones de los constructores y los derechos de los propietarios. Pero, en ningún caso, es la responsable de hacer frente al pago de los desperfectos. Ni de crear o generar esa cobertura contractual.
La garantía procede del seguro de responsabilidad civil de obligada contratación para la empresa constructora, promotor o inmobiliaria. Una póliza que deberá soportar los daños acaecidos en cualquier inmueble o zonas comunes durante toda una década.
Este seguro, que debe de aparecer en las escrituras de obra nueva de la promoción, puede ser solicitado por los propietarios sino se les da una copia del mismo.
¿Qué ocurre con los vicios ocultos?
Este tipo de desperfectos no se encuentran entre las principales garantías de una vivienda de obra nueva, pero, igualmente, están cubiertas. Este tipo de deterioros o anomalías no afecta de forma directa a la habitabilidad dentro de la casa, pero sí hace que el valor sea menor.
La única diferencia con las anteriores es que el periodo de reclamación es mucho menor. Los propietarios que encuentren un vicio oculto en su nueva casa tendrán, tan solo, 6 meses para poder ponerlo en conocimiento del responsable de la construcción de la propiedad. Podrán pedir el reembolso de la parte afectada o que el constructor asuma la reparación al completo.
Procedimiento de reclamación por daños en una vivienda de obra nueva
Tener claro a quién y qué plazo tenemos para reclamar cualquier defecto o vicio oculto es el primer paso para comenzar a tramitar una protesta o solicitud de rectificación. La LOE indica que, aunque es el constructor el principal, el requerimiento se envíe, también, al arquitecto, aparejador o al profesional especializado según el problema. Esto hará que todas las partes implicadas estén al corriente.
También es posible, si se conoce, contactar directamente con la compañía aseguradora responsable del seguro decenal y de responsabilidad civil obligatorio en la construcción de casas a estrenar.
Pero, uno de los pasos imprescindibles y muy importantes de todo el procedimiento, es dejar constancia legal de la reclamación, tanto del contenido como del destinatario, mediante burofax. Esta premisa hace que, frente a cualquier entidad judicial, quede patente cuándo, cómo y a quién se hizo la advertencia o petición. No bastaría con una solicitud verbal y más, cuando esta se desestima o no se lleva a trámite.
El gran problema de hacerlo por cualquier comunicación no autorizada es que el plazo de garantía expire o no se pueda determinar si, cuando se hizo la reclamación, la cobertura estaba en vigor.
Las reclamaciones pueden hacerse a nivel personal, si se trata del inmueble en particular, o de forma comunitaria si afecta a los elementos comunes. Sea cual fuere, los pasos a seguir son:
- Contratar a un profesional que evalúe y determine los daños encontrados mediante un informe.
- Determinar si esos daños están aun cubiertos por la garantía legal.
- Presentar una reclamación fehaciente junto al informe, si procede, a los responsables de la edificación.
En algunas comunidades autónomas, como es el caso de la madrileña, permite, además de la vía judicial, intervenir en los procesos de reclamación mediante la Oficina Municipal del Consumidor. Esto abre una doble vía para resolver la instancia lo antes posible, así como determinar la multa o sanción, si procede, contra la empresa responsable.
El constructor es el principal responsable de cualquier defecto acaecido en las viviendas durante los 10 primeros añosDemanda por incumplimiento de contrato
Además de las garantías anteriores avaladas por la ley española, cualquier propietario afectado puede interponer una querella frente al constructor por los desperfectos de su vivienda. ¿El motivo? No haberse ceñido al proyecto y, por ende, al contrato firmado por ambas partes.
En este documento se encuentran los materiales, la durabilidad de los mismos, la calidad o procedimientos que van a llevarse a cabo y que, según los daños, no se han realizado tal y como se indicaron en un principio. Esta diferencia entre lo firmado y abonado llevaría a los responsables frente a los tribunales por entregar una vivienda distinta a la reservada.
Cabe señalar que, independientemente de cuando se haya construido el inmueble, los propietarios tienen derecho a interponer una reclamación. La legislación española les brinda un plazo de 5 años. Tanto para que se asuman las costas de los daños o la devolución del dinero asumido.
Otro tipo de garantías en una vivienda de obra nueva
Las continuas modificaciones legislativas en España han supuesto un paulatino aumento de la cobertura de las casas de obra nueva. A priori, la Ley de Edificación sólo contemplaba los daños en el inmueble tras la compra, pero los sucesivos cambios en el mercado han hecho que se aumenten las características de esta y de la Ley del derecho a la vivienda.
Esta viene a complementar y a ampliar un vacío legal y no determinado por ninguna regulación: el proceso de compra y la publicidad de las viviendas de obra nueva. Cubriendo desde las promociones previas a la adquisición, postventa y cualquier tipo de contrato entre ambas partes antes de la entrega de llaves.
La normativa del derecho a la vivienda entiende como contrato cualquier acto verbal o escrito que obligue o vincule a cualquier de las partes, desde un descuento del constructor hasta una promesa de pago por adelantado de los clientes.
Hace especial hincapié en la publicidad emitida por las constructoras o inmobiliarias para persuadir y captar la atención, a través de carteles, vídeos o cualquier producto digital o físico. Estos, según el Tribunal Superior de Justicia de España, forman parte del contrato de compraventa de cualquier inmueble de nueva construcción. Por lo que, todo lo que se prometa o indique en ellos, es de obligado cumplimiento. Extensible a la memoria de calidades expedida por la empresa.
La obligación del vendedor o gestor va más allá y deberá de comunicar a los clientes cualquier cambio acaecido con la promoción y/ propiedad. Ya sea un cambio de materiales o elementos de última hora, modificación en el precio, la entrega de llaves o alguna reforma distinta del proyecto inicial de obra. Todas deberán de ser reflejadas por escrito. Y, en ningún momento, estas gestiones deben repercutir económicamente a los futuros propietarios. No debe de suponer un coste económico ni derivado las tareas y funciones del vendedor.
