¿Qué pasos tiene que realizar una persona extranjera para comprar una casa de reciente construcción en España?

3 de cada 10 viviendas vendidas en España son adquiridas por ciudadanos extranjeros. Gracias a la solvencia del mercado inmobiliario y la calidad de las nuevas promociones de obra nueva proyectadas y en construcción, a lo largo y ancho del país, la demanda ha aumentado exponencialmente en los últimos meses. El sector ya experimenta cifras más altas que en los últimos diez años.

Según datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN) en la segunda mitad del pasado año las adquisiciones por parte de personas internacionales aumentaron un 42%, hasta una media anual del 30%. En zonas como Baleares, el incremento fue del 80%, 55% en Andalucía y 44% en la Comunidad Valenciana.

La calidad de vida, el clima y la diferencia de precio del ladrillo respecto a sus países de origen convierte a España en una nación perfecta para ser propietario de un inmueble de reciente edificación. Tanto para disfrutar de las vacaciones o residir de forma permanente. Los principales compradores y nuevos vecinos son los británicos (11%), seguido de los alemanes (10,4%) y los franceses (8%).

Documentación necesaria para comprar una casa en España siendo extranjero

España no impone ningún tipo de restricción a los extranjeros no residentes en el país para adquirir una vivienda a estrenar. Sólo deberán de cumplir un requisito, y es obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE). Ya sean miembros de la Unión Europea o no, todos los ciudadanos interesados en la compra de un inmueble deberán de tener este documento en regla para realizar cualquier transacción inmobiliaria.

Deberá solicitarse en la entidad pertinente de la comunidad autónoma donde se adquiere la propiedad, previo pago de las tasas correspondientes y una descripción de los motivos por los que se solicita. Según la procedencia, hay diferentes tipos de documento nacional.

• Para los residentes en Europa, podrán acercarse a cualquier Comisaría de Policía española para tramitar:

NIE. Es imprescindible para los europeos que van a adquirir una casa de obra nueva, pero que no residirán en ella durante todo el año. Esto les permite realizar cualquier tipo de trámite frente a la administración, aunque no hayan fijado su domicilio fijo en nuestro país.

• También sirve para los compradores de una vivienda de obra nueva que procedan de una nación no comunitaria:

Puede gestionarse a través del Consulado o la Embajada española en el lugar de origen o, directamente, en la comisaria policial donde se vaya a vivir y/o comprar la propiedad de reciente construcción.

Una de las opciones más suculentas para los ciudadanos extracomunitarios es conseguir la Golden Visa. Este visado con duración de 2 años, prorrogable hasta 5, les otorga la capacidad de residir en España con la pareja y los hijos. Este excepcional certificado sólo está al alcance de los compradores que adquieran viviendas por un importe superior a los 500.000 euros.

Los extranjeros adquieren el 30% del total de viviendas vendidas en España

Impuestos y requisitos hipotecarios para extranjeros

Los extranjeros que deseen adquirir una vivienda de obra nueva en España están en igualdad de condiciones que los propios ciudadanos de origen. Es decir, no existe ningún impuesto especial ni ninguna traba legal al respecto. De hecho, nuestro país es uno de los mercados europeos e internacionales que más facilitan la adquisición de una propiedad a los no residentes.

Respecto a la hipoteca, aunque son las diferentes entidades bancarias las responsables de determinar los requisitos y características para la solicitud de un préstamo, es imprescindible tener en cuenta algunos aspectos:

• No es obligatorio abrir una cuenta bancaria en España para el pago de las cuotas mensuales, pero tenerla facilita las transacciones sobre la compra de la propiedad. Tales como el pago de impuestos, notario o declaración de IRPF, entre otros.
• Se torna complicado solicitar una hipoteca para una casa a estrenar en España en un país distinto al de la propiedad. Sobre todo, para la valoración, Registro de la Propiedad, escrituras y similares, el vaivén de información entre una nación y otra retrasaría la operación o, incluso, cancelarla.
• Una solución es solicitar un crédito hipotecario en grandes entidades bancarias que sean españolas, que tengan sucursales en otros países, o viceversa.

En cuanto a los impuestos, la compra de cualquier inmueble de este tipo en España conlleva el pago de los siguientes gravámenes:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) vivienda nueva. Del 10% del coste total de la vivienda en todas las comunidades autónomas, excepto Canarias, que le será aplicable el 7%.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone según la provincia donde se ubique la propiedad adquirida, entre el 0,4 y el 1,5% del total de venta.
• Impuesto sobre la renta de no residentes. Se trata de un coste muy parecido al que asumen cada año los compradores de una casa de obra nueva en la declaración anual de la renta. Esta tasa grava la renta inmobiliaria como segunda residencia o para vacaciones. En el caso de que se destinase a algún tipo de arrendamiento o como residencia habitual, los ciudadanos extranjeros estarían exentos. La declaración supone entre el 1-2% del valor catastral de la propiedad, con la que se tributará al 10% para los dueños que procedan de un país de la Unión Europea, o del 24% para los no comunitarios.

Para los extranjeros procedentes de la Unión Europea hay dos tipos de documentos oficiales imprescindibles para adquirir una vivienda de obra nueva: NIE Temporal o NIE Permanente

¿Por qué comprar una vivienda de obra nueva siendo extranjero?

La continuada revalorización de los inmuebles de nueva construcción, junto con la flexibilidad de pago y la personalización son los principales motivos por los que los ciudadanos no residentes eligen este tipo de inmuebles.

Gestionar la compra de una propiedad no es una tarea fácil, y mucho menos a cientos o miles de kilómetros. Pero, las viviendas de obra nueva facilitan al máximo cualquier tipo de gestión u operación desde el extranjero.

A priori, los tours virtuales y las imágenes tridimensionales se han convertido en la carta de presentación de las promociones. Una inmersión digital que permite a los extranjeros adentrarse en estas propiedades sin tener que viajar hasta España.

Posteriormente, y una vez que se haya seleccionado o reservado el inmueble deseado, las promotoras o inmobiliarias tienen un contacto continuo con el cliente. Para comunicarle modificaciones, estado de la obra o sobre la personalización elegida.

En general, cuando un ciudadano de otro país compra una casa de reciente edificación suele hacer dos visitas antes de estrenarla: para reservarla, aunque también puede hacerse de forma remota, y firmar las escrituras. Dependiendo de en qué momento se encuentre la construcción, todo este proceso puede durar entre 3 a 24 meses.

Hay otros motivos adicionales por los que comprar un inmueble de obra nueva siendo extranjero es una de las mejores opciones inmobiliarias, tales como el precio. Las propiedades en España tienen un coste inferior a las del resto de Europa. La diferencia puede suponer en torno a un 20-30% del presupuesto total.