La economía internacional está viviendo una situación convulsa en los últimos años, lo que está impulsando y aumentando que los inversionistas se enfoquen y diversifiquen su capital en propiedades inmobiliarias, ya que los bienes inmuebles son una de las mejores y más seguras de las opciones de inversión para proteger el capital de la inflación, y las rentabilidades se mueven al alza. Una bajada generalizada de los precios, es decir, una caída en la inflación, sería lo que se conoce como deflación. Pero, ¿qué es exactamente cada uno de estos términos?
¿Qué es la inflación inmobiliaria?
Es el incremento generalizado y sostenido de los precios de bienes y servicios durante un determinado periodo de tiempo, lo que provoca que el valor del dinero disminuya y se reduzca la capacidad de compra. Lo que hace un tiempo se podía adquirir con cierta cantidad de dinero, actualmente no sería posible.
Una forma de evitarlo sería con inversiones que ofrezcan más beneficio del que se pueda perder con la subida de los precios, aunque supone asumir un riesgo.
En el sector inmobiliario, y a pesar de que el coste de los terrenos no son los mismos, es una buena forma de inversión accesible, que además ofrece ventajas como conservar el valor del dinero invertido, sin que se vea afectado y manteniendo la estabilidad de precios según el nivel de inflación.
¿Cómo podemos calcular y medir este fenómeno en el sector inmobiliario?
Se mide a través de las variaciones de precio de los bienes, es decir, por medio de índice de Precios al Consumidor (IPC), que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE). Lo que repercute también en todos los conceptos que se midan con esta base, sean contratos de arrendamiento, pensiones, etc.
Se utilizan otros indicadores como el Índice de Precios Mayorista (IPM), pero el más usado es el IPC, ya que toma los valores de productos esenciales, sin incluir productos energéticos.
En el pasado mes de julio de 2022, el INE, confirmó el IPC en una tasa del 10,8%, el dato más alto registrado en los últimos 38 años. El alquiler de un piso de dos habitaciones tiene un coste medio de 663 €/mes, si la inflación sigue puede llegar a los 720 €/mes. Aplicando el 2% de subida.
Barcelona, Bilbao, Madrid son las más afectadas, aunque San Sebastián es donde más se acusará la subida. En agosto, el IPC ha bajado 3 décimas respecto a julio y una subida de un 10,5%. Por lo que, son tres meses consecutivos donde esta subida supera el 10% en comparación con el mismo mes del año pasado.
¿Qué tipos existen?
La inflación inmobiliaria puede valorarse según sea más o menos intensa durante un periodo de tiempo. La podemos englobar en Inflación por consumo, que se produce cuando la demanda crece más deprisa que la oferta, causando que el sector no pueda adaptarse y los precios suban. En caso de que el aumento de estas cifras sea en las materias primas, provocando la subida de los costes de los productos para mantener un margen de ganancias, sería Inflación por costes.
Existen cuatro tipos:
- Reptante, cuando no supera el 10%.
- Moderada, está por encima del 10% pero es manejable.
- Alta, también llamada galopante, la variación es tan elevada, que casi se puede considerar que esta fuera de control, solo es posible mediante políticas económicas.
- Hiperinflación, un descontrolado aumento de precio que incluso pueden llegar a que la moneda pierda su valor.
La inflación inmobiliaria puede valorarse según sea más o menos intensa durante un periodo de tiempoCaracterísticas de la inflación inmobiliaria
Algunas de las cosas que debemos conocer para identificar esta situación y poder crear estrategias, están en
que el aumento de precios sea sostenido, es decir, que suban una sola vez. El crecimiento debe ser generalizado en bienes y servicios, así como la demanda de productos y servicios debe estar en circulación. Aumento del coste de las materias primas debido a los costes de producción.
¿Cuál es origen y las causas en el ámbito inmobiliario?
El desequilibrio entre la oferta y la demanda se origina cuando un gran número de consumidores solicita la adquisición de un determinado bien, en este caso, de una vivienda; las empresas y constructoras no cuentan con la producción necesaria, por lo que no hay suficiente oferta para la demanda. Como consecuencia, el consumidor está dispuesto a pagar más por dicho bien, incrementándose el precio y causando variaciones en el mercado. Los costes de las materias primas y el costo de producción aumentan, subiendo el valor final de la vivienda. El poder adquisitivo del consumidor se ve afectado, dando como resultado una baja de la demanda.
¿Cómo se relacionan la inflación y el mercado inmobiliario?
El proceso constructivo lleva un tiempo y unos costes en la mano de obra, el suelo o terreno y otras materias primas; por lo que la oferta va por detrás de la demanda. No se construye si existe demanda, y una vez la hay, lleva un cierto tiempo responder a ella.
Debido a esto, los inversores se decantan por el sector inmobiliario, la constante subida hace muy rentables las inversiones en la compraventa, incluso en el alquiler de las mismas.
En cuestión de la venta de viviendas, el comprador sabe que si espera a realizar la adquisición de la misma, será más cara, por lo que acelerar esa compra le protege de la subida. Si se desea vender una casa, es mejor cuando hay inflación ya que hay más demanda y posibilidad de aumentar el coste.
En el caso de los alquileres, y su correspondiente crecida de valores, el propietario puede traspasar esa subida a la renta; incluyendo en el contrato la revisión de la misma.
¿Qué inversiones inmobiliarias se pueden hacer para hacer frente a este incremento?
La compra o adquisición de terrenos para invertir en construcciones. El valor de la tierra irá aumentando su valor respecto a las tasas de inflación con el paso del tiempo y los años, por lo que es una buena inversión para hacer frente a la misma.
El origen de la deflación está relacionado con un desfase en la oferta y la demanda, bien sea por una solicitud insuficiente o bien por un exceso de oferta¿Qué es la deflación inmobiliaria?
La deflación es lo contrario a lo visto anteriormente, es decir, una bajada de los precios. Hay mucha oferta y poca demanda, obligando a bajar los valores y causando una disminución en la economía; al haber menos beneficios, las empresas y constructoras producen menos. La caída debe ser de dos meses consecutivos para que se considere deflación. En pocas palabras, la deflación es una caída a tasas negativas del IPC.
¿Cuál es el origen de la deflación?
El origen de la deflación está relacionado con un desfase en la oferta y la demanda, bien sea por una solicitud insuficiente o bien por un exceso de oferta. Las empresas se ven obligadas a reducir los costes, a no acumular stocks, incluso reducir la producción.
¿Cómo salir de la deflación?
Para salir de la deflación hay que aumentar la demanda, creando inflación. Se trata de incentivar el consumo con un tipo de interés bajo de forma que se vaya potenciando, ya que se compra e invierte menos al bajar el poder adquisitivo.
¿Cómo afecta la deflación en el sector inmobiliario?
En la venta de viviendas, al bajar los valores, no es una desventaja retrasar la compra, ya que los precios no van a subir, incluso pueden disminuir más. El propietario, en el caso de los alquileres, traspasa esa caída al precio para no perder la renta. El sector de los alquileres se adapta y ajusta más rápidamente, ya que es más activo y recoge las variaciones de costes de forma más inmediata.
