Cuando hemos tomado la decisión de comprar una vivienda, puede surgir la pregunta de si es mejor hacer la inversión en una casa de obra nueva o en una de segunda mano. Ambas opciones pueden ser buenas, y ambas tienen sus ventajas e inconvenientes. Lo que hay que valorar, entre otras cosas, y además del coste, es qué tipo de vivienda queremos, y cómo la queremos. Por lo que, la decisión final puede depender de las preferencias y necesidades que tengamos. Consideremos primero a qué es cada una.
¿Qué se considera una vivienda de segunda mano?
Es aquella construida cuya titularidad ha pertenecido a otra persona distinta del promotor, que ha tenido al menos un propietario o ha sido alquilada, durante al menos dos años y el nuevo propietario no es el antiguo inquilino. También si la vivienda está inscrita en el registro de la propiedad
¿A qué se le llama casa de obra nueva?
Es toda aquella que se edifica en un terreno donde no existen elementos o construcciones previas. Para dar inicio a una casa de este tipo se debe comenzar con la presentación del anteproyecto para su aprobación.
Es importante saber que, si el propietario vende la casa al inquilino después de dos años de renta, se sigue valorando como nueva. Sin embargo, si la transacción se concreta con otra persona y no con el inquilino, se considera usada.
Ahora que ya lo tenemos claro, el siguiente paso es considerar las distintas opciones entre ambos tipos de propiedades
Obra nueva o vivienda de segunda mano: Ventajas y desventajas
Lógicamente, ambas tienen muchas posibilidades para hacer un hogar en ellas. Aunque, es más que probable que en la de segunda mano haya que hacer varias reformas, algo que no sucede en aquellas a estrenar. Veamos las diferentes ventajas y desventajas entre ambas.
Vivienda de segunda mano: Pros y contras
En general suele haber una mayor oferta y, por norma general, suelen ser más económicas. No obstante, es importante calcular el coste de la reforma que pueda necesitar la vivienda.
Muchas de las casas de de este tipo se encuentran en las zonas céntricas de las ciudades, y lugares emblemáticos. Si buscamos adquirir un piso en un área concreta del centro de una localidad o municipio es muy probable que haya que decantarse por uno de este tipo, ya que habrá más posibilidades. Además, al estar en un lugar céntrico, hay más amplitud de servicios y comunicaciones urbanas. Al contar con menos prestaciones que las casas a estrenar, que tienen mayores zonas comunes y servicios comunitarios, los gastos de comunidad suelen ser más reducidos.
La disponibilidad para entrar a vivir suele ser inmediata. Por otro lado, estas propiedades suelen tener recubrimientos términos y sistemas de calefacción y de aire menos eficientes energéticamente. Esto puede suponer una reforma y una adaptación de los mismos o una factura mensual más elevada.
La antigüedad y el estado de conservación de la casa indicará la magnitud de las reformas a realizar. Es aconsejable visitar el piso a diferentes horas del día para comprobar entre otras cosas el nivel de ruidos. Sin embargo, las reformas nos darán la oportunidad de modificar la vivienda a nuestro gusto y necesidad.
Normalmente las casas de segunda mano requieren de algún tipo de reforma para entrar a vivirObra nueva: ventajas e inconvenientes
La principal ventaja es que adquieres una vivienda a estrenar, completamente nueva y con una serie de extras. La distribución de los espacios es más eficiente y están mejor iluminados, además en la obra nueva se cuenta con grandes ventanas, terrazas y/o balcones amplios.
Si se adquiere sobre plano, la promotora da la posibilidad de hacer todas las modificaciones que se deseen, tanto en los acabados como en la distribución; algunas incluso ofrecen una personalización a la carta. Asimismo, comprar sobre plano puede conllevar una reducción de precio de hasta un 30%. Otro aspecto a tener en cuenta si se adquiere sobre plano, es que hará que esperar a que finalice la edificación, lo cual puede demorarse más de lo previsto.
Dispone de una mayor eficiencia energética de acuerdo a los requisitos de la Ley, reduciendo así el impacto negativo sobre el medioambiente y permitiendo un ahorro en las facturas. El código técnico de la edificación, CTE, establece que todas las nuevas construcciones deben garantizar el uso racional de la energía, lo que obliga a que las viviendas a estrenar cuenten con aislamiento térmico, iluminación de bajo consumo y que parte del gasto energético proceda de fuentes renovables. Esto queda registrado en la etiqueta de calificación energética.
Garantía de casa, la Ley de Ordenación de la Edificación LOE, asegura la garantía de poder reclamar durante un año daños o defectos en los acabados, tres años para los defectos en las instalaciones que puedan afectar a la habitabilidad y hasta diez años para los fallos estructurales del edificio.
Zonas comunes, las viviendas a estrenar suelen contar con instalaciones y zonas para el ocio y el relax, como pueden ser piscina, parque infantil, zonas ajardinas, incluso gimnasio o club social. Hay que pagar un IVA del 10% al adquirir una propiedad a estrenar.
El pasado año 2021 se realizaron en España 450.485 ventas de viviendas de segunda mano; con un total de 565.523 entre compraventas de obra nueva y usada, siendo un 21% superior las primeras. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el segundo trimestre de 2021, las viviendas de nueva construcción aumentaron su precio un 6% frente al 2,9% de las usadas.
La mayoría de casas de obra nueva son urbanizaciones de pisos que cuentan con todo tipo de servicios comunitariosImpuestos de comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano
El pago de determinados impuestos es otro factor que se debe tener en cuenta, ya que varía en función de si es un tipo de inmueble u otro. Puede ser conveniente acudir al asesoramiento de un profesional o entidad bancaria para resolver dudas. Veamos los impuestos en cada caso:
Impuestos en casas de segunda mano
En este caso, se debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ITP. La cantidad en concreto depende del porcentaje que se aplique sobre el precio de la compra que aparece tanto en la escritura como en la comunidad autónoma, donde se ubique la propiedad. Generalmente, ronda entre el 6% y el 10% lo que se suele aplicar. La transacción se realiza en la Oficina de Hacienda que corresponda al lugar donde esté la casa.
Además hay otros gastos a tener en cuenta:
- El notario, que se encarga de la escritura de la compraventa.
- Hay que inscribir la vivienda de segunda mano en el Registro de la Propiedad y comprobar que aparece como propietario, el coste ronda los 650€, aproximadamente.
Impuestos en obra nueva
Se debe abonar el IVA, que corresponde a un 10% del precio final de la venta. Esto es vigente en toda la Península. En Canarias se aplica el impuesto general indirecto canario IGIC, correspondiente al 6,5%.
También hay que hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados AJD, que depende de cada comunidad autónoma. En Madrid es del 0,7% y en Cataluña de 2%, por ejemplo.
En el supuesto de que la vivienda sea de Protección Oficial, VPO, el IVA es del 4%.
En cuanto a las hipotecas, las entidades bancarias no hacen distinción entre ambos tipos de viviendas, pero tendrán en cuenta el valor de la tasación y las características personales del contratante, lo que determinará qué tipo de hipoteca a escoger.
¿Cómo y dónde buscar casas de obra nueva y de segunda mano en España?
Si estamos buscando una vivienda de segunda mano podemos comenzar visitando varias páginas web de inmobiliarias, en las que aparece descrita la vivienda con fotos de la misma. Existen otras webs en donde la venta es realizada directamente por el propietario, sin la intervención de la agencia. En cualquiera de los dos casos, una vez hayamos visto lo que nos interesa ya es cuestión de concertar una cita para visitar la propiedad e informarnos de las condiciones.
En caso de que lo que necesitamos sea de obra nueva, además de buscar en las webs y portales de las promotoras, podemos acudir a las diferentes ferias inmobiliarias que se organizan todos los años en varias ciudades de España.
