La cuantía final, la amortización y las exigencias bancarias. Los intereses afectan de forma directa a todas y cada una de las características de una hipoteca. Puede aumentar su pago un par de años, reducirlos, o, incluso, hasta elevar la cuota pactada en el caso de las variables. Por eso, se torna imprescindible conocer como son y como se calculan los intereses derivados de la adquisición de una vivienda de obra nueva en venta en España.
¿Cómo son los intereses de una hipoteca?
Los intereses son un gasto emitido por la entidad bancaria al realizar la contratación o subrogación de un préstamo hipotecario. Se trata de un rendimiento asociado por la acción de financiar o ayudar a la compra de una vivienda.
Son absolutamente independientes y complementarios de otro tipo de costes como gastos de apertura, estudio, comisiones o impuestos. Estos suelen ser fijos, independientemente del valor de la hipoteca, y, a veces, suelen estar determinados o limitados por leyes gubernamentales. En cambio, los intereses varían según el capital y el tipo de hipoteca. Si es fija o variable. En el caso de las fijas, el valor y el tipo de interés es el mismo durante toda la vida útil del préstamo, mientras que, en el caso de las variables, esto cambia con el paso de los años.
El interés a abonar se erige como uno de los factores mas importantes para solicitar una hipoteca, así como para elegir el banco donde hacerlo. Lo mas aconsejable es que sus características, cuota mensual, durabilidad y exigencia se adapten a tu presupuesto para evitar sobresaltos o sobrecostes en el futuro.
¿Qué factores intervienen en el cálculo de una hipoteca?
Para calcular los intereses asociados a una hipoteca hay que tener en cuenta varios factores, tales como el capital prestado, la tasa de interés, el plazo de la hipoteca y el sistema de amortización utilizado. Los intereses se calculan en base al capital pendiente de pago y a la tasa de interés acordada.
Para hacer un cálculo aproximado, se puede utilizar una fórmula matemática que incluya los siguientes elementos:
Intereses = (Capital prestado x Tasa de interés anual x Tiempo de la hipoteca) / 12
- Donde el Capital prestado es la cantidad de dinero que se ha pedido prestada para la compra de la vivienda.
- Tasa de interés anual el porcentaje que se ha acordado pagar por el préstamo hipotecario. Se puede expresar en forma de tipo fijo o variable.
- Tiempo de la hipoteca es el plazo en el que se ha acordado devolver el préstamo. Se expresa en años.
Por ejemplo, si se ha pedido prestado 100.000 euros a una tasa de interés anual del 3% a devolver en un plazo de 20 años, los intereses a pagar cada mes serían:
Intereses = (100.000 x 0,03 x 20) / 12 = 500 euros/mes
Es importante recordar que el cálculo de los intereses es solo una parte de la cuota mensual de la hipoteca, ya que también hay que tener en cuenta el capital amortizado y los seguros y comisiones asociados a la hipoteca.
TIN y TAE. Los valores clave de una hipoteca
Estas dos siglas inundan los anuncios de televisión y la publicidad hipotecaria de los bancos. Pero, ¿Qué significan y determinan el TIN y el TAE?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) y el TAE (Tasa Anual Equivalente) son dos indicadores que se utilizan para calcular el coste de un préstamo hipotecario. El TIN es el tipo de interés que se aplica sobre el capital prestado, sin tener en cuenta otros gastos y comisiones. Mientras que, el TAE es el coste total de un préstamo, incluyendo todos los gastos expresados en términos anuales.
El TIN es un indicador importante a la hora de comparar diferentes préstamos hipotecarios, ya que es el tipo de interés que se aplica directamente sobre el capital. Sin embargo, el TAE es un indicador más completo que permite comparar el coste total de diferentes préstamos, ya que incluye no sólo el tipo de interés, sino también otras comisiones y gastos asociados, como los gastos de constitución de la hipoteca, los seguros obligatorios, etc.
Es importante tener en cuenta que el TIN y el TAE pueden variar en función de las condiciones de cada préstamo. Por lo que, se torna imprescindible comparar diferentes ofertas antes de tomar una decisión, ya que una con un TIN más bajo puede tener un TAE más alto debido a comisiones u otros gastos adicionales. Además, el TAE es un indicador más fiable que el TIN a la hora de calcular el coste real de un préstamo, ya que tiene en cuenta todos los costes extra del mismo.
Para elegir la mejor hipoteca se aconseja tener en cuenta la situación personal, profesional y , sobre todo, la capacidad financiera.¿Hipoteca fija o variable?
Según la finalidad de la vivienda, la solvencia económica y la situación personal y profesional, elegiremos una u otra hipoteca. El mercado financiero ofrece actualmente tres tipos de hipotecas:
- Fija. Se caracteriza por tener unos intereses invariables y pactados durante toda la vida útil del préstamo. Esto se traduce en que no habrá cambios, ni modificaciones en la cuota a abonar. Siempre será la misma. Su principal ventaja es la estabilidad económica que ofrece a las dos partes. A pesar de ello, no es la primera opción para los españoles porque suele tener un coste inicial y final más alto que las demás. Esta opción es perfecta para préstamos de entre 20 y 30 años.
- Variable. En una hipoteca variable entran en juego no solo el TIN y el TAE, sino también el Euribor. Este indicador económico europeo marca la subida y las bajadas de este tipo de hipotecas. Tanto para bien como para mal. La cuota mensual, tras la revisión que puede hacerse mensualmente o cada 6 meses, puede ir al alza o a la baja. Ideal para los clientes que soliciten préstamos de no más de 20 años.
- Mixta. Se trata de un producto financiero híbrido entre las anteriores. Al principio, durante los primeros años se abonará una cuantía fija y, posteriormente desde el décimo año hasta el final, será variable.
¿Cómo calcular los intereses de una hipoteca fija?
Independientemente de las fluctuaciones del mercado, los propietarios que eligen una hipoteca no variable abonaran siempre la misma cantidad. Para calcular los intereses de una hipoteca fija, se debe tener en cuenta el capital prestado, el plazo de amortización y el tipo de interés fijo acordado en el contrato de la hipoteca.
La fórmula para calcular los intereses es la siguiente:
Intereses = (Capital x Tipo de interés anual fijo) / 12
Donde:
- Capital es la cantidad de dinero que se ha solicitado en préstamo.
- Tipo de interés anual fijo, el interés acordado en el contrato de la hipoteca, expresado en forma anual.
- 12 el número de meses del año.
Por ejemplo, si se ha solicitado una hipoteca fija de 200.000 euros a un tipo de interés anual fijo del 2,5% y un plazo de amortización de 25 años, los intereses mensuales se calcularían de la siguiente manera:
Intereses = (200.000 x 0,025) / 12 = 416,67 euros al mes
¿Cómo calcular los intereses de una hipoteca variable?
Calcular los intereses de una hipoteca de tipo variable es un poco más complicado que en una hipoteca fija, ya que depende de la evolución del índice de referencia al que está ligada la hipoteca (por ejemplo, el Euríbor).
Para ello, se aplica una fórmula que incluye el diferencial (que es el margen que el banco cobra sobre el índice de referencia), el valor del índice de referencia en el momento de la revisión y el capital pendiente de amortizar en ese momento.
La fórmula para calcular los intereses de una hipoteca de tipo variable es:
Intereses = Capital pendiente x (Euríbor + Diferencial) / 12
En esta fórmula, "Capital pendiente" es la cantidad de dinero que queda por pagar en la hipoteca, "Euríbor" es el valor del índice de referencia en el momento de la revisión, y "Diferencial" es el margen que el banco cobra sobre el índice de referencia.
Es importante tener en cuenta que los intereses en una hipoteca de tipo variable pueden variar en cada revisión, en función de la evolución del índice de referencia. Por lo tanto, es importante realizar simulaciones de cuánto se pagará en diferentes escenarios para tener una idea más precisa de los costes asociados a una hipoteca variable.
En el calculo de los intereses de una hipoteca fija intervienen el capital prestado, el plazo de amortización y el tipo de interés fijo acordado en el contrato de la hipoteca¿Cómo elegir la mejor hipoteca?
Puede parecer contradictorio, pero no siempre unos intereses bajos y, a simple vista, unas condiciones favorables son la mejor opción. A la hora de contratar y de comenzar una relación contractual que durara, de media, unos 30 años, es imprescindible estudiar bien todo el proceso y características antes de tomar la decisión.
El Banco de España aconseja que, para evitar futuros imprevistos e impagos, la cuota mensual del crédito hipotecario no debe de superar el 30% de los ingresos de toda la unidad familiar. Es importante elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades personales y profesionales.
Es clave comparar ofertas, negociar y poner sobre la mesa todas las posibilidades a nuestro alcance. Examinar los diferentes tipos de TAE y TIN y ofrecer al banco el máximo de ahorros posible para minimizar al máximo todos los gastos. Pero, además, hay que tener en cuenta:
- El tipo de vivienda para la que se esta solicitando una hipoteca. Para las primeras residencias las entidades bancarias emiten unas condiciones y exigencias diferentes a las segundas. En el caso de los intereses, estos pueden elevarse hasta un 3-5%
- La situación económica, social y política, tanto a nivel nacional como europeo. El comportamiento de cualquier nación o conflicto bélico, tal y como se ha comprobado con la guerra ucranio-rusa, tiene un impacto directo sobre el Euribor. Por desgracia, todo este tipo de vaivenes hace que los intereses y las hipotecas variables suban.
- El importe de los gastos de apertura y de cierre, si los hubiese.
- Así como otro tipo de gastos asociados a una hipoteca y que son diferentes en cada banco. Tales como tasación, gestoría, registro de la propiedad…
- La situación financiera, personal y profesional personal. Puede que dentro de 5 años nada haya cambiado o que hayamos formado una familia.
- Es importante considerar si la hipoteca le permite realizar pagos anticipados o si le permite cambiar los términos de la hipoteca en caso de cambios en sus necesidades financieras.
¿Qué es necesario para solicitar una hipoteca?
Las continuas crisis económicas están provocando cambios constantes en el sistema financiero. Las entidades bancarias endurecen día tras día los requisitos indispensables para solicitar un préstamo hipotecario. Es cierto, que principalmente, el volumen de los ingresos de la unidad familiar es el factor que más se tienen en cuenta a la hora de conceder o no la hipoteca de una vivienda, pero actualmente se está haciendo hincapié sobre el tipo de contrato, los años cotizados, los ahorros u otras propiedades o avales. Todo ello determinara la accesibilidad a un inmueble de 100.000 o de 280.000 euros.
Para conocer la solvencia económica y el historial crediticio de los clientes, el banco solicitara a los demandantes, entre otros, los siguientes documentos:
- DNI o NIF de los solicitantes.
- En el caso de tener deudas pendientes, comprobante de haberlo liquidado o de estar al corriente de los últimos recibos.
- Contrato de arras o señal de la vivienda que se vaya a adquirir.
- Documento expedido por CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para conocer la situación financiera.
- Últimas declaraciones de IRPF
- Copia del saldo de las cuentas corrientes
- Información del Registro de la Propiedad sobre la vivienda y/o escrituras, si se tienen.
Además de éstas, hay un trámite o documento que varía en función de la situación laboral. Dependiendo si se trabaja por cuenta propia o ajena, se deberán de presentar:
- Empleados por cuenta ajena, es decir, contratados por entidades públicas o privadas. La documentación necesaria es: el contrato laboral y las nóminas de los últimos tres meses.
- Trabajadores por cuenta propia, ósea autónomos, deberán aportar a la entidad bancaria la declaración anual de IVA, así como los pagos trimestrales en curso sobre el IVA, justificante de los pagos de las cuotas de la seguridad social para él y sus empleados, si los hubiese, y la declaración del IRPF.
